觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)近日，財(cái)政部發(fā)布的2018年4月財(cái)政收支情況顯示，全國(guó)土地出讓收入1.8萬(wàn)億，增長(zhǎng)超過(guò)40%，創(chuàng)下1987年土地有償轉(zhuǎn)讓以來(lái)同期賣地收入最高紀(jì)錄及最高增幅。

供應(yīng)火熱，不失為房企囤糧的良機(jī)，但買地不單是一個(gè)“靠天吃飯”的活兒，還在于眾玩家壓注市場(chǎng)走向的膽量，以及背后資金實(shí)力的較量。

2018年，龍湖地產(chǎn)延續(xù)著上一年拿地的熱情，在前兩個(gè)月獲得了22宗地塊。不過(guò)，到了3-4月，龍湖的拿地節(jié)奏很快放緩了下來(lái)，獲取7宗地塊。1-4月，龍湖拿地總金額369億?？炻?，龍湖投資的邏輯是什么?

在年初業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖地產(chǎn)管理層曾就拿地節(jié)奏回應(yīng)表示，公司拿地并無(wú)緊迫感，而是根據(jù)市場(chǎng)形式從容判斷，平衡負(fù)債率與發(fā)展的節(jié)奏。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，即便是在2017年加大土地儲(chǔ)備獲取的情況下，龍湖地產(chǎn)過(guò)去幾年的凈負(fù)債率仍然一直維持平穩(wěn)下降的趨勢(shì)。

踩點(diǎn)拿地策略

2018年1-4月，龍湖地產(chǎn)共獲取29宗地塊，權(quán)益建面470.7萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)369億元，大部分集中于1-2月份獲得。其中，4月獲取的權(quán)益建面30.8萬(wàn)平方米，權(quán)益地價(jià)16億元。

據(jù)年初管理層在活動(dòng)上透露，龍湖選擇在前兩月加大投資力度是基于對(duì)市場(chǎng)及地價(jià)的判斷。選擇在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)“退燒”之際出手，是龍湖控制土地成本手段之一。

管理層也稱，全年買地份額跟公司增長(zhǎng)是匹配的，2017年買地花費(fèi)740億元，2018年肯定會(huì)略增一點(diǎn)，但不會(huì)突跳。

具體而言，龍湖拿地聚焦于一二線城市并圍繞都市圈內(nèi)城市群適度下沉布局，同時(shí)要求將單個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)規(guī)?？刂圃谶m當(dāng)?shù)乃剑康氖翘嵘墒畚飿I(yè)的周轉(zhuǎn)率。

經(jīng)年初的一番擴(kuò)張之后，龍湖地產(chǎn)將布局的城市范圍由33個(gè)擴(kuò)張至37個(gè)，首次進(jìn)入南昌、南通、鄭州及石家莊四個(gè)城市。

對(duì)于2018年的布局思路，龍湖地產(chǎn)延續(xù)“穩(wěn)健迅捷” 的投資策略，以應(yīng)對(duì)投資弱市下的波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)，抓住機(jī)會(huì)以積極合理價(jià)格補(bǔ)倉(cāng)，并尋求持續(xù)的行業(yè)收并購(gòu)機(jī)會(huì)。

譬如，今年2月，龍湖底價(jià)獲取青島華訊方舟地塊(集團(tuán)權(quán)益占比 80%)。該地塊位于城陽(yáng)區(qū)核心，緊鄰龍湖熱銷項(xiàng)目悠山郡，生活及商業(yè)配套完善。項(xiàng)目占地面積 14.97 萬(wàn)平方米，總規(guī)劃建筑面積 26.67 萬(wàn)平方米(權(quán)益規(guī)劃建筑面積 21.34 萬(wàn) 平方米)，權(quán)益地價(jià) 9.13 億元，折合樓面價(jià) 4279元/平方米。

3月，龍湖攜手億城地產(chǎn)2.36億元競(jìng)得石家莊山前景觀大道地塊。上述地塊規(guī)劃建筑面積15.7萬(wàn)平方米，容積率1.0，規(guī)劃用地性質(zhì)為住宅用地。龍湖本次土地亦為底價(jià)獲取，折合樓面地價(jià)約1500元/平方米。

2018年，龍湖地產(chǎn)銷售目標(biāo)是2000億，全年安排的貨值達(dá)到了3000億，只需完成66.7%的去化率就可以完成目標(biāo)，接近去年全年的去化情況。

規(guī)模擴(kuò)張支點(diǎn)

在年初業(yè)績(jī)會(huì)上，龍湖地產(chǎn)管理層曾就拿地節(jié)奏表態(tài)稱，龍湖拿地并無(wú)緊迫感，而是根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)從容判斷，平衡負(fù)債率與發(fā)展的節(jié)奏保持穩(wěn)健資產(chǎn)負(fù)債表。

據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，在2011年至2015年，龍湖規(guī)模穩(wěn)中有增。2016年及2017年，規(guī)模提速明顯，分別實(shí)現(xiàn)了超過(guò)60%及70%的增長(zhǎng)。

2017年提速之時(shí)，龍湖地產(chǎn)明顯加大了對(duì)土地的投入，全年獲取超過(guò)2000萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備，總土地儲(chǔ)備升至5458萬(wàn)平方米，權(quán)益面積3900萬(wàn)平方米。

在加快布局之際，龍湖地產(chǎn)并沒(méi)有明顯體現(xiàn)出效率與規(guī)模此消彼長(zhǎng)的特點(diǎn)。相反的是，龍湖的負(fù)債情況仍然處于行業(yè)相對(duì)健康的水平，穩(wěn)定在60%以下。

過(guò)去五年，龍湖地產(chǎn)持續(xù)保持著年末凈負(fù)債率持續(xù)下降的趨勢(shì)，2017年末甚至低至47.7%，居港股千億資產(chǎn)民營(yíng)房企凈負(fù)債率最低。

據(jù)悉，60%的年末凈負(fù)債率是龍湖在做投資決策時(shí)非常重要的一條準(zhǔn)繩，并因此形成了態(tài)度積極但決策審慎的投資風(fēng)格。

今年3月份，龍湖地產(chǎn)管理層曾對(duì)媒體表示，公司對(duì)資產(chǎn)負(fù)債表有著嚴(yán)格的管理與限制，土地投資嚴(yán)格依據(jù)負(fù)債表的承受程度，公司不會(huì)一味通過(guò)加杠桿來(lái)增加規(guī)模，而是要求實(shí)現(xiàn)有機(jī)增長(zhǎng)。

2018年，在拿地方面，龍湖也將繼續(xù)保持節(jié)奏平衡、不采取激進(jìn)態(tài)度。至于全年購(gòu)地資金的安排，龍湖此前的回應(yīng)是“量入為出”。

審慎原則下減少高風(fēng)險(xiǎn)投資的同時(shí)，龍湖低融資成本優(yōu)勢(shì)也使其在對(duì)項(xiàng)目的投資回報(bào)上，擁有更多的騰挪空間。

近幾年，龍湖地產(chǎn)平均融資成本與凈負(fù)債率的趨勢(shì)如出一輒，走出了一條穩(wěn)步下降的折線。

年報(bào)顯示，龍湖平均借貸成本由年利率4.92%降至4.5%，在民企中是數(shù)一數(shù)二的水平，與華潤(rùn)、中海等國(guó)企相近。

得益于對(duì)投資節(jié)點(diǎn)的把控，龍湖地產(chǎn)2017年末的平均土儲(chǔ)成本僅占當(dāng)期售價(jià)的約30%。加上更具優(yōu)勢(shì)的融資成本，以及多業(yè)態(tài)產(chǎn)品的操盤能力與相應(yīng)的溢價(jià)空間，2017年龍湖集團(tuán)毛利率達(dá)到33.9%。