深夜樓市又傳來大消息!
4月22日晚,中共海南(樓盤)省委辦公廳、海南省人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)。從即日起海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策,在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上,實(shí)施全域限購(gòu)。
小編依據(jù)海南省統(tǒng)計(jì)局披露的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)了近4年(2014年-2017年)商品房銷售額后發(fā)現(xiàn),海南商品房成交額合計(jì)達(dá)到了6124億元。
數(shù)據(jù)來源:海南省統(tǒng)計(jì)局
近年來,隨著全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成交活躍,海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì),如2017年商品成交額就同比上漲82%,而當(dāng)?shù)厝速?gòu)買能力有限,其中不少是外地的炒房資金。
分析人士認(rèn)為,此次海南發(fā)布的限購(gòu)政策,條件異??量蹋瑧艏?、社保、貸款、年限等多重調(diào)控手段,這意味著外地新增炒房資金在數(shù)年內(nèi)幾乎無法進(jìn)入海南樓市,前幾年流入海南樓市的數(shù)千億炒房資金面臨著被“關(guān)門打狗”的尷尬局面!
1
海南省商品住宅實(shí)施全域限購(gòu)!
五年社保,首付七成,限售5年,首套住房住房公積金貸款最低首付款比例升至30%,海南房地產(chǎn)調(diào)控政策正經(jīng)歷層層加碼的過程,多維度全方位調(diào)控,嚴(yán)防炒房。
為建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制,堅(jiān)決防范炒房炒地投機(jī)行為,海南調(diào)控再度升級(jí)。《通知》指出,海南實(shí)行嚴(yán)格的限購(gòu)政策,在已出臺(tái)限購(gòu)政策的基礎(chǔ)上,實(shí)施全域限購(gòu)。每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)記者歸納要點(diǎn)如下:
五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房,只能面向本市縣居民家庭銷售。
海口、三亞(樓盤)、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域,非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
上述區(qū)域之外,非本省戶籍居民家庭購(gòu)買住房的,須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
自通知發(fā)布后戶籍遷入海南的居民家庭,只能購(gòu)買一套住房,并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。
非海南本省戶籍居民家庭不得通過補(bǔ)繳個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)購(gòu)買住房。
值得一提的是,《通知》表示“關(guān)于引進(jìn)人才的住房政策由(海南)省政府另行制定”,而在4月14日發(fā)布的《關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》中也提到將“出臺(tái)專門政策解決引進(jìn)人才的任職、住房、就醫(yī)、社保、子女教育等問題。”
此外,《通知》還提出,非本省戶籍居民家庭在海南省購(gòu)買住房,申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事業(yè)單位、社會(huì)組織在海南省購(gòu)買的住房,取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證滿5年后方可轉(zhuǎn)讓。
對(duì)取得預(yù)售許可證的商品住宅項(xiàng)目,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要公開全部房源并明碼標(biāo)價(jià),一次性對(duì)外銷售,不得分期分批銷售。商品住宅價(jià)格備案后,6個(gè)月內(nèi)不得調(diào)高備案價(jià)格;調(diào)整備案價(jià)格的須重新備案。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)接受每日經(jīng)濟(jì)新聞?dòng)浾卟稍L時(shí)指出,2018年是海南房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控非常嚴(yán)厲的一年,充分說明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。從限購(gòu)的廣度來說,較其他城市因城施策不一樣,海南省全域限購(gòu)是非常罕見的。
2
炒房客被關(guān)門打狗!
范圍包含整個(gè)島!從限購(gòu)的廣度來說,海南的全域限購(gòu)是非常罕見的。作為中國(guó)唯一全省作為自貿(mào)區(qū)的地區(qū),海南可能給了不少炒家“博一把”的刺激,海南對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)如此嚴(yán)厲的調(diào)控政策,也充分說明了當(dāng)前調(diào)控的嚴(yán)峻性。
近年來,海南的商品房成交額增長(zhǎng)呈加速之勢(shì),如2017年商品成交額就同比上漲82%,外地的炒房資金成為購(gòu)房主力。有調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,海南購(gòu)房者中71%來自島外,其中70%以上的人群一年僅使用一次島內(nèi)物業(yè),空置率現(xiàn)象凸顯。
2017年上半年,海南購(gòu)房成交中島外購(gòu)房占比高達(dá)88%。其中來自京津冀和東三省的購(gòu)房者最多。而大部分島外購(gòu)房者屬于“候鳥”型客戶,每年冬季“飛”來暫住,春天“飛”走。三亞市旅游局統(tǒng)計(jì),2015年在三亞市購(gòu)房養(yǎng)老的“候鳥老人”已達(dá)到了50萬之眾,而2014年末,三亞戶籍人口為58.56萬人。
對(duì)此現(xiàn)象,海南政府相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)提出:“海南不能成為房地產(chǎn)的‘加工廠’,外面想要多少,海南就建多少”。海南省長(zhǎng)沈曉明表示: “房地產(chǎn)作為海南的支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù),而事實(shí)上世界上也沒有哪一個(gè)國(guó)家、哪一個(gè)城市是以房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)的。”
而回顧歷史,海南炒房由來已久,海南房?jī)r(jià)曾有幾度破滅的歷史:九十年代初大量房地產(chǎn)投機(jī)客紛紛涌入海南,但沒幾年炒房泡沫就轟然破碎,房?jī)r(jià)由5000元跌至1000元,留下一堆爛尾樓。2010年,海南宣布要打造國(guó)際旅游島,房?jī)r(jià)幾個(gè)月就翻了三四倍。但2011年中又泡沫破滅,有的地方房?jī)r(jià)跌去七成。教訓(xùn)如此,但炒房客依然不放棄海南。這也是促成海南出臺(tái)如此嚴(yán)厲政策的要因。
這次,海南真的要跟房地產(chǎn)說再見了,靠炒房發(fā)展經(jīng)濟(jì)的老路明顯走不下去了。而眾多炒房客們看來要又一次經(jīng)歷疼痛了,在嚴(yán)格限購(gòu)政策下,他們想找到接盤俠將越來越難。
需要看到,海南和雄安一樣,都是在宣布大力發(fā)展之前卡死房地產(chǎn)。不一樣的是,雄安是很多人沒來得及上車房地產(chǎn)就被封死,而海南這幾年已經(jīng)有很多人上車了,他們會(huì)被套得更深。
3
海南為什么突然全域限購(gòu)?
海南之所以這么決絕,一個(gè)重要的原因是,不想重蹈歷史的覆轍。
海南納入中國(guó)版圖已經(jīng)數(shù)千年了,但真正獲得大的發(fā)展機(jī)遇,是在1988年以后。1988年4月,海南建省、建立特區(qū);2001年1月,海南獲得“國(guó)際旅游島”的重大發(fā)展機(jī)遇;2018年4月,海南又獲得了“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”的大利好。
回顧歷史,我們可以發(fā)現(xiàn):1988年和2001年的兩次歷史機(jī)遇,都沒有給海南帶來實(shí)質(zhì)性的變化,而且無一例外刺激了房?jī)r(jià)暴漲,最終讓海南碌碌無為。今年4月,海南又獲得了大利好,如果不加強(qiáng)對(duì)樓市的管控,極有可能重蹈歷史覆轍。
我此前曾撰文指出,海南的“全島自貿(mào)區(qū)+自由港”能否成功,關(guān)鍵在于能否控制營(yíng)商成本,為原有的1000多萬海南人和即將到來的千萬新移民提供低成本的住房。
跟深圳(樓盤)、浦東、雄安相比,海南不靠近特大城市,再加上氣候炎熱、資產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)偏高,所以能不能完成中央剛剛交給的任務(wù),發(fā)展成為有競(jìng)爭(zhēng)力的“排頭兵”,真的是很難說。
現(xiàn)在海南痛下決心,決絕告別“投資+投機(jī)”的中國(guó)式房地產(chǎn),值得稱贊!
聯(lián)想到雄安新區(qū)公布時(shí)出臺(tái)的措施,以及去年以來環(huán)京樓市的嚴(yán)厲調(diào)控,再加上此次海南的舉措,我們基本上可以斷定:未來中央在給一個(gè)地區(qū)出臺(tái)重大利好的時(shí)候,必然伴有嚴(yán)厲的房地產(chǎn)“調(diào)控”,以打壓“投機(jī)購(gòu)房”。或許,未來在公布“粵港澳大灣區(qū)”方案的時(shí)候,也會(huì)這樣做!
空前嚴(yán)厲的新規(guī)出臺(tái)后,海南樓市將一夜入冬,成交量將大幅減少。短期,房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?。中長(zhǎng)期看,由于“大幅減少直至停止供應(yīng)外銷商品住宅項(xiàng)目用地”,供應(yīng)量也將大幅萎縮,所以長(zhǎng)線房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。
海南樓市新規(guī)可以這樣理解:海南自然資源優(yōu)越、稀缺,所以不歡迎通過商品房把這些資源“私有化”、“小圈子化”,鼓勵(lì)“用完即走”、“資源共享”。
已經(jīng)外銷的樓盤,尤其是擁有一線海景、湖景、山景,配套良好的住房,事實(shí)上已經(jīng)成為稀缺的資源,值得長(zhǎng)線持有。當(dāng)然,短期內(nèi)你想賣,也很難找到買家!
4
不搞房地產(chǎn)的海南雄安
斷了中國(guó)40年一夜暴富夢(mèng)
中國(guó)的官員們會(huì)非常疑惑:
不建高樓大廈怎么城市化?
不搞房地產(chǎn)怎么賺錢發(fā)展?
雄安新區(qū)和海南特區(qū)讓一些人疑惑迷茫。
第一,從摸石頭過河到頂層設(shè)計(jì)
雄安和海南不再是劃一個(gè)圈,而是規(guī)劃千年。
以深圳為例,深圳是最成功的特區(qū),產(chǎn)業(yè)發(fā)展最好,但城市建設(shè)就很混亂。旁邊有一個(gè)香港,如果按香港的模式來建設(shè),深圳前景更加不可估量。
第二,終結(jié)攤大餅式的城市化
雄安規(guī)劃給出了中國(guó)城市建設(shè)一個(gè)新時(shí)代的版本和模式,不再是各城政府?dāng)偞箫炇降某鞘谢?,它不只是要保護(hù)環(huán)境,而且是城市和農(nóng)村的平衡和諧發(fā)展。
這是中國(guó)發(fā)展布局的方向性整體性改變。
第三,拋棄房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)
立竿見影的是不準(zhǔn)搞房地產(chǎn)了。去年雄安新區(qū)設(shè)立,全國(guó)的炒房客都撲向雄安,被 中央果斷驅(qū)離,摩拳擦掌的開發(fā)商也沒有找到用武之地。
春節(jié)前后,就有傳言海南要成自由港,全國(guó)的炒房客蜂涌海南,再加上大霧,進(jìn)島的車輛被堵在了碼頭上,連續(xù)幾天大堵車,海南房?jī)r(jià)也漲了近一倍。中央宣布海南自由貿(mào)易區(qū),炒房客們喜極而泣,可中央立即嚴(yán)令海南調(diào)控房地產(chǎn),海南率先實(shí)施房地產(chǎn)稅的傳言也起來。
十九大以來,中央已經(jīng)啟動(dòng)房地產(chǎn)稅,兩會(huì)再加碼,利益集團(tuán)還在叫喊中國(guó)不能也不會(huì)推行房地產(chǎn)稅,但雄 安規(guī)劃一出,大家明白以往的城市化道路終結(jié)了,房地產(chǎn)支柱產(chǎn)業(yè)完結(jié)了,房地產(chǎn)稅已不可阻擋。
房地產(chǎn)時(shí)代的終結(jié),影響是深刻而廣泛的。地方政府不會(huì)搞經(jīng)濟(jì)了,官員說沒財(cái)政發(fā)工資了。官員們發(fā)財(cái)致富的路被堵死了。
第四,終結(jié)40年一夜暴富夢(mèng)
改革開放最響亮的口號(hào)是讓一部分人先富起來,但讓炒賣土地和炒賣房子的人先富起來,就掠奪了人民,出現(xiàn)了權(quán)貴,貧富懸殊嚴(yán)重,發(fā)展極不平衡。雄 安新區(qū),不搞房地產(chǎn),不建高樓大廈,怎么能一夜暴富?
海南不搞房地產(chǎn)還有什么出路?海南的發(fā)展不就是房地產(chǎn)?
暴富的路斷了!
第五,新時(shí)代改革開放的序幕已經(jīng)拉開
雄安區(qū)設(shè)立之后,新區(qū)怎么建?
中國(guó)改革開放40年后怎么走?
雄安新區(qū)規(guī)劃出臺(tái),新時(shí)代改革開放的序幕拉開了。
特區(qū)先行先試,雄安新區(qū)和海南特區(qū)將率先行動(dòng)。
習(xí)慣了搞房地產(chǎn)和城市化的人會(huì)茫然無措,但新時(shí)期的道路和方向已經(jīng)從雄安和海南指明。