4月13日,首批企業(yè)自持租賃房項目之一萬科翡翠書院即將啟動預租。這是2016年北京提出“鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源”后,入市的首批“企業(yè)自持租賃房”。90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬,180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。
定價一出輿論炸了鍋,租金到底“貴不貴”?云房數(shù)據研究中心從數(shù)據分析的角度來分析該項目的定位,談談租金到底貴不貴。
產品:翡翠書院位于北京海淀區(qū),該項目的綜合容積率僅為1.78,除了少量10-15層小高層產品外,其余均為3-8層低密樓棟,產品主要分為兩類,90平方米大小的三居和180㎡左右的復式四居室,所有房源全部為精裝修。價格:90㎡三居室月租金1.5萬至1.8萬,180㎡以上的復式四居室月租金為3萬至4萬。
項目所在區(qū)位市場接受程度如何?
翡翠書院話題熱,但是區(qū)域居住氛圍不熱
從2017年到目前北京全市新建商品房和二手房的成交量分布圖,可以看到翡翠書院周邊成交量空空如也,所在的區(qū)域永豐產業(yè)園并非市場所認可的熱點片區(qū)。
相比起鄰近的西北旺和西二旗,翡翠書院周邊除了已經接近售罄的首創(chuàng)天閱西山,幾乎沒有商品房成交,而且在同一時段,北京新房遠低于二手房成交度。在這個不被大眾所熟知的片區(qū),除了工作在附近的客群認可之外,其他人的認知更多的是通過新聞報道。
產品為何定位在90㎡三居室和180㎡四居室?
產品定位主流,瞄準改善和高端改善
201701-201803北京市二手住宅戶型&面積成交結構圖
201701-201803北京市新建商品住宅(剔除保障房)戶型&面積成交結構圖
2017年至今,北京的二手房成交中90-95㎡的三居室共計2990套,位列全市三居室面積段分布第一,在新房居室&面積的成交結構上我們發(fā)現(xiàn)180㎡的四居室也較為搶手。
也就是說翡翠書院在90㎡三居室產品上的定位上更多的迎合了再次改善的客戶,北京的二手房市場成交量大于新房, 90㎡的三居室的成交量排名第一足以說明市場需求旺盛。而180㎡的四居,不管是疊拼復式還是平層,都主要面對的是新房市場的高端改善。
90㎡的三居室是其主力產品,占比70%,整個項目的定位基本為 “再改善+高端改善”,該定位很符合當前市場邏輯。
當然也有人會疑問90㎡兩居其實才是市場主流。在這里補充一句,既然翡翠書院定位為“翡翠系”,是舒適兩居還是全能三居有更高的溢價空間?就是一個見仁見智的話題了。
租金價格是不是像吐槽的那樣高出天際?
租金高于市場平均水平,但并非沒有支撐
按照翡翠書院的定價,三居室和四居室租金價格均為166元/㎡/月-200元/㎡/月,對比北京全市三居室平均租金86元/㎡/月,高出90%;比海淀區(qū)三居室平均租金95元/㎡/月,高出75%;比中關村(000931,股吧)三居室租金115元/㎡/月的價格高出44%。(注:以上租金價格為普通住宅的整租價格)
我們長期監(jiān)測北京租賃市場,發(fā)現(xiàn)目前北京全市重點集中式長租公寓租金中位數(shù)為160.6元/㎡/月,翡翠書院的定價僅略高于集中式長租公寓中位數(shù)。相對比其他項目具備較低的容積率、主流的產品、精致裝修和優(yōu)質服務等優(yōu)勢,而這些優(yōu)勢足夠支持高溢價。
相對支付租金180萬元-480萬元是不是買房更劃算?
周邊二手房25年貸款月供堪比翡翠書院房租
北京二手住宅90-110㎡掛牌案例
北京二手住宅170-230㎡掛牌案例
對于租還是買合適,我們選取翡翠書院為中心周邊10公里內房齡在10年以下的在售房源為樣本。從首付和貸款情況來看,如果想要購買同樣規(guī)格的二手房,25年貸款和翡翠書院的租金非常接近。至于買房合適還是租房合適,亦是看有沒有首付的能力及購房資格。
以上,我們就大家最關注的四點用數(shù)據分析,解讀翡翠書院的定位定價邏輯,僅為云房數(shù)據分析師個人觀點,你怎么看?歡迎下面留言。
注:新房成交數(shù)據、二手房成交數(shù)據、租金數(shù)據來源于智子數(shù)庫。案例數(shù)據來源于鏈家在線。