月圓月缺，潮起潮落，到達(dá)峰值后回落是規(guī)律。 　　繼總銷售額連續(xù)兩年超過10萬億后，業(yè)內(nèi)對(duì)今年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持保留態(tài)度，銷售“小年”一說應(yīng)運(yùn)而生。但在部分規(guī)模型企業(yè)眼中，今年卻是其再次擴(kuò)張的好時(shí)機(jī)，多家房企再次喊出“千億”的年銷售目標(biāo)。

“小年”要完成“大目標(biāo)”，也迫使部分企業(yè)更為激進(jìn)。在調(diào)控不放松、土地成本居高不下、融資渠道收緊的情況下，這類激進(jìn)房企擅長(zhǎng)的高杠桿高周轉(zhuǎn)模式或難以為繼。

這一刻，完成既定目標(biāo)與確保企業(yè)運(yùn)營(yíng)安全或難以兼得。這也讓此輪二三梯隊(duì)沖擊千億平添一份隱憂。

千億陣營(yíng)或擴(kuò)容至30家

“龍頭房企逆市上行、快速增長(zhǎng);中小型房企依然舉步維艱，成長(zhǎng)空間及市場(chǎng)份額進(jìn)一步被擠壓;500強(qiáng)企業(yè)中銷售份額小且呈現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)的企業(yè)也不在少數(shù)。”中房研協(xié)近日發(fā)布的《房地產(chǎn)500強(qiáng)測(cè)評(píng)報(bào)告》對(duì)行業(yè)格局作出以上判斷。

億翰機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)則顯示，2017年TOP10房企門檻已經(jīng)達(dá)到1521億元，TOP20房企門檻值已接近1000億元;TOP50房企的集中度已接近50%。

為了發(fā)展、為了生存，目前相對(duì)在后序列的企業(yè)，都吹響了2018沖擊“千億”的號(hào)角。

對(duì)于今年的市場(chǎng)格局，克而瑞給出了預(yù)測(cè)：2018年千億陣營(yíng)將由17家擴(kuò)大到30家。

新城控股高級(jí)副總裁歐陽捷提供了一個(gè)保守估計(jì)的數(shù)據(jù)：2020年TOP4強(qiáng)房企銷售額均將超過萬億元，TOP1可能接近3萬億元，合計(jì)約6萬億元;第5~10名房企銷售額為3500億元~8000億元，合計(jì)銷售額約3萬億元。按此匡算，TOP20房企合計(jì)銷售額將達(dá)到11.5萬億元，市場(chǎng)占有率將超過80%，平均增速39%。即使退一步講，TOP20房企占據(jù)70%的市場(chǎng)份額也似乎沒有太大懸念。

目前的房地產(chǎn)局面，似乎一切“生死”都有關(guān)規(guī)模。“如果不能在‘高寡占型’市場(chǎng)來臨之前搶占更多的市場(chǎng)份額，即便是大房企也會(huì)落伍。不進(jìn)則沒。”歐陽捷坦言。

“所以房企制定的目標(biāo)并非為博眼球。當(dāng)市場(chǎng)成交已呈現(xiàn)被龍頭房企集中的趨勢(shì)，房企制定的目標(biāo)就不單決定了2018年的發(fā)展規(guī)模，更是決定了未來長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。”安居客首席房地產(chǎn)分析師張波稱。

土地成本居高 融資渠道收緊

目標(biāo)既定，如何保持規(guī)模增長(zhǎng)?融僑集團(tuán)品牌營(yíng)銷中心總經(jīng)理張巖稱，沖刺千億的關(guān)鍵在于掌舵人是否有足夠魄力大規(guī)模拿地、并購，拓展企業(yè)規(guī)模。

作為房企發(fā)展的第一生產(chǎn)資料，土地資源日益稀缺、價(jià)格也隨之上漲。“近年房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地價(jià)格持續(xù)上漲，逐步壓縮著房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率，為此部分房企不得不通過并購獲取相對(duì)便宜的土地。”在中經(jīng)聯(lián)盟秘書長(zhǎng)陳云峰看來，按照目前國(guó)家“房住不炒”的定位來看，多數(shù)城市房?jī)r(jià)短期內(nèi)仍受限制，盈利空間較為有限。與此同時(shí)，房企追趕銷售業(yè)績(jī)的過程中，經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較高，盈利水平因此亦受到影響。

隨地價(jià)一同上漲的，還有房企的融資成本。

2017年，房地產(chǎn)企業(yè)融資環(huán)境顯著收緊，各項(xiàng)政策包括嚴(yán)禁違規(guī)發(fā)放或挪用信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、嚴(yán)禁銀行理財(cái)資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域、競(jìng)買土地需使用自有資金、控制房企公司債發(fā)行審核等，對(duì)房企短期內(nèi)融資也造成一定壓力。這也導(dǎo)致房企境外債、公司債及中票融資成本在2017年均呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。

克而瑞發(fā)布報(bào)告稱，一方面，受國(guó)家收緊房地產(chǎn)行業(yè)融資政策影響，銀行對(duì)房地產(chǎn)融資方面更加謹(jǐn)慎，房企公司債發(fā)行規(guī)模嚴(yán)重“縮水”，公司債發(fā)行利率亦呈現(xiàn)上升趨勢(shì)?；诖?，部分房企轉(zhuǎn)而通過海外發(fā)債進(jìn)行融資，探索其他融資渠道。

陳云峰表示，龍頭房企憑借資質(zhì)優(yōu)勢(shì)與規(guī)模優(yōu)勢(shì)，仍可通過多種渠道獲取低成本融資，如銀行貸款、公司債、中期票據(jù)等，融資的差異化將進(jìn)一步助力資源向龍頭集聚。如萬科、龍湖、中國(guó)金茂、綠地去年平均融資成本在4.5%左右，部分中小型房企融資成本則多在6%以上。

高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張模式難再復(fù)制

融資渠道收緊、調(diào)控不放松，上述規(guī)模型房企賴以高杠桿高周轉(zhuǎn)擴(kuò)張模式或?qū)⑴e步維艱。

數(shù)據(jù)顯示，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2017年資產(chǎn)負(fù)債率均值為63.93%，較上年小幅上升1.39個(gè)百分點(diǎn);凈負(fù)債率均值為70.45%，較2016年的69.05%上升1.41個(gè)百分點(diǎn)。從整體來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)杠桿率有所攀升。

對(duì)此，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱在行業(yè)內(nèi)整體負(fù)債有所攀升的背景下，企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。特別對(duì)部分中小企業(yè)而言，受融資渠道收緊、銷售回款緩慢的影響，企業(yè)前期高成本拿地風(fēng)險(xiǎn)有所積累，債務(wù)情況堪憂，還需警惕資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。

此外，據(jù)克而瑞提供數(shù)據(jù)顯示，2017年，500強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)整體存貨周轉(zhuǎn)率為0.17，較2016年大幅下降50.85%;整體流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.21，同比下降10.34%;總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.13，同比下降52.53%。

“三大運(yùn)營(yíng)指標(biāo)全面回落，尤其是存貨周轉(zhuǎn)率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率均創(chuàng)下六年內(nèi)新低。”嚴(yán)躍進(jìn)稱，這表明房地產(chǎn)行業(yè)高速周轉(zhuǎn)的模式已很難繼續(xù)復(fù)制，精工細(xì)作才是優(yōu)質(zhì)開發(fā)商未來需要努力的方向。

在融資渠道全面收緊的背景下，高速周轉(zhuǎn)模式也難以完全對(duì)沖房企的償債壓力。因此很多房企開始調(diào)整策略，積極探索其他運(yùn)營(yíng)模式以應(yīng)對(duì)資金壓力，謀求長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

萬科和綠地最先提出將其房地產(chǎn)開發(fā)模式向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)變。在這個(gè)過程中，兩家房企采取了不盡相同的戰(zhàn)略。萬科主要采取“小股操盤”、“+互聯(lián)網(wǎng)”、拓展房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略。綠地近年來大力推進(jìn)“大金融”戰(zhàn)略，借力大數(shù)據(jù)、云平臺(tái)、移動(dòng)互聯(lián)等工具，為傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)鏈打造了新的涵蓋理財(cái)投資、社區(qū)金融在內(nèi)的互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)。具體戰(zhàn)略有“房地產(chǎn)基金+互聯(lián)網(wǎng)金融”，三大基金包括房地產(chǎn)投資基金、特殊機(jī)會(huì)資產(chǎn)投資基金和PPP建設(shè)基金，同時(shí)發(fā)力房地產(chǎn)相關(guān)互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)。

對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)稱，在調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)松綁的預(yù)期下，各大房企如果僅僅依靠高杠桿高周轉(zhuǎn)模式追求規(guī)模盲目擴(kuò)張的話，將會(huì)舉步維艱。在消費(fèi)升級(jí)的背景下，能否根據(jù)住戶需求進(jìn)行差異化設(shè)計(jì)以及打造優(yōu)質(zhì)品牌才是克敵制勝的關(guān)鍵。