2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列

不到一年時間，龍頭地產商紛紛布局，“國家隊”強勢加入，數(shù)百家民營企業(yè)競相角逐

“啪”……隨著交易槌落下，3月27日，在19輪競價后，成都市金牛區(qū)王賈村56畝地塊以10900元/㎡的成交樓面價被瀘州益佳房產攬入懷中;隨后，錦江區(qū)三圣鄉(xiāng)26畝地塊以13168元/㎡的成交價被華熙地產競得，33輪舉牌，競爭可謂白熱化。

成都今年首場涉及傳統(tǒng)主城區(qū)的土拍，5宗地塊成交3宗，其中，有兩宗均需自持或移交總建筑面積15%或以上用作租賃用房。此前，成都已有18宗要求配備租賃住房的地塊成功拍賣。

2017年7月，住建部選取部分人口凈流入的大中城市，開展住房租賃試點，成都在首批試點之列。成都試點不到一年時間，地產商紛紛布局，公寓租賃國企強勢崛起，數(shù)百家公寓租賃民營企業(yè)競相角逐……

□本報記者羅之飏寇敏芳

格局之變

由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨唱的時代已經結束，“群雄爭霸”的時代即將到來

冠寓金楠天街店，標間每月2020元、套房每月2800元，3月30日，面對不斷前來問詢的租客，成都冠寓商業(yè)管理有限公司總經理胡大勇只能說抱歉，“客滿了，今年4月和5月要推出房源1500間，請大家提前預約。”

冠寓是龍湖集團旗下長租公寓品牌，2017年3月登陸成都市場，一年多時間已布局8家門店，開業(yè)房源2400間，遍及成都東南西北，“還有6個項目在建。”

搶灘市場，世聯(lián)行旗下的紅璞公寓同樣步履矯健。為快速布局，紅璞大悅城店直接收購居委會物業(yè)，3月29日，成都紅璞公寓宣布，位于武侯區(qū)聚龍路的詩錦苑店即將開業(yè)，這將是紅璞在成都開業(yè)的第6家門店，上線房間將達1500間，“還有3家新店正在籌備。”成都紅璞公寓部總監(jiān)黎薇透露。

國家試點，讓地產商聞風而動，而政策帶來的推動效應，在國企身上可謂演繹得“淋漓盡致”。

截至3月底，成都已成立潤錦城實業(yè)有限公司、成都城投資產經營管理有限公司等4家國有住房租賃公司，其中成都潤錦城實業(yè)在數(shù)月內就籌得近1500條房源。“發(fā)展著實迅猛。”一位業(yè)內人士表示。

摸爬滾打多年的相關民營企業(yè)不可能沒覺察到市場變化。3月15日，成都長租公寓市場規(guī)模最大的企業(yè)優(yōu)客逸家，宣布與全國性房地產中介連鎖機構瑪雅房屋合作，后者將為優(yōu)客逸家在拿房業(yè)務方面進行門店宣傳，線上線下同步拓展“版圖”——此前，優(yōu)客逸家在成都的房源數(shù)量剛剛突破2萬間。

就連向來低調的本土品牌成都普天同創(chuàng)科技有限公司旗下的同創(chuàng)公寓，也在地產商和國企大舉擴張之前，悄然在2017年將數(shù)百套房源增至3000套，躍居成都長租公寓企業(yè)市場規(guī)模第三。“成都長租公寓行業(yè)由創(chuàng)業(yè)企業(yè)獨唱的時代已經結束，‘群雄爭霸’的時代即將到來。”同創(chuàng)公寓聯(lián)合創(chuàng)始人何林峻表示。

盈利之難

有企業(yè)靠現(xiàn)金流“劍走偏鋒”，有企業(yè)鐘情于賺取租金差價，但“能有一家真正盈利都很了不起”

雖群雄逐鹿，但短期要盈利，多年觀察本土長租公寓市場的成都鏈家研究院，給出了“不太樂觀”的答案。

其研究報告顯示，長租公寓前期僅獲取房源就需占60%至70%的成本，如果規(guī)模擴大，后期服務和管理成本也會相應增加。

“盈利難是行業(yè)的普遍問題，能有一家真正盈利都很了不起。”成都鏈家研究院院長張鍵認為。

企業(yè)的市場表現(xiàn)印證了上述看法。

定價1650元至3800元、擁有136間房的紅璞公寓大悅城店，在剛滿一周年的運營期內并未實現(xiàn)盈利，“企業(yè)客戶占多數(shù)，入住率維持在80%左右，在行業(yè)內算普通水平，年底還更低一些。”大悅城店店長吳明洲告訴記者。

即使客滿的龍湖冠寓金楠天街店，離盈利仍有不小的距離。胡大勇透露，前不久，龍湖整棟承租成都青羊區(qū)一處政府物業(yè)，合約期10年，經財務測算，光收回成本就至少要7年，“租賃物業(yè)都是這樣，更不用說金楠天街店這種自持物業(yè)前期的開發(fā)投入。”

在何林峻看來，盈利難的企業(yè)多采用的是當“二房東”的模式。企業(yè)從業(yè)主手里收清水房，標準化裝修后再轉手出租，通過嚴格控制裝修和管理成本賺取中間差價。這種模式區(qū)別于發(fā)源于北京、上海，靠資金流賺取收益的“北方打法”，被業(yè)內成為“南方打法”。

“‘南方打法’屬于包租式，前期投入大，產品可標準化，依靠租金差價獲利，其融資能力決定企業(yè)的發(fā)展速度;‘北方打法’屬于托管式，企業(yè)通過控制租金收付時間差，用大量現(xiàn)金流的沉淀去投資，產生增值收益，這種模式輕資產、少投入，但一旦房屋空置率稍高，企業(yè)資金將面臨極高風險。”一位業(yè)內人士介紹。

“在經歷行業(yè)的野蠻生長期后，兩種模式都將直面如何長期穩(wěn)定盈利的問題。”何林峻說。

空間之大

品牌長租公寓僅滿足1%的市場需求，規(guī)模化、輕資產運營模式方興未艾

即使盈利難成為行業(yè)普遍問題，但龐大的市場需求仍給企業(yè)以想象空間，這主要基于對成都未來發(fā)展前景的判斷。

成都鏈家研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，目前成都市場的租賃需求約有100萬套，而截至2017年底，可統(tǒng)計的品牌長租公寓約有1萬套，只能滿足1%的市場需求。

不少企業(yè)開始擴大規(guī)模。“2017年初，即使互聯(lián)網金融將賬面利潤壓低了7個點以上，但同創(chuàng)公寓仍然選擇將房源規(guī)模在短時間內擴大近10倍。”何林峻說。

成都長租公寓的“前輩”優(yōu)客逸家同樣選擇了把規(guī)模繼續(xù)做大。其CEO劉翔告訴記者，優(yōu)客逸家位于成都西部智谷的3棟集中式長租公寓將于4月開業(yè)，“大廳裝修進入了尾聲，目前少數(shù)房間已經入住。”

同時，在公寓模式上，便于開發(fā)和管理的集中式長租公寓正受到越來越多的青睞。

在記者走訪的品牌長租公寓中，成都同創(chuàng)公寓最初全是分散式公寓，如今集中和相對集中式公寓已各占一半;冠寓、紅璞在成都的門店全部屬于集中式長租公寓;一直從事分散式長租公寓的優(yōu)客逸家今年也將首次嘗試運營集中式長租公寓。

“分散式長租公寓分布于城市各個區(qū)域，后期管理難度確實更大，需要企業(yè)有更高的運營能力。”不過，劉翔認為，分散式長租公寓因量大、面廣，在快速滿足市場對量的需求方面，仍有不可比擬的優(yōu)勢，運營企業(yè)對房源也有較高話語權;而集中式長租公寓屬于資源型物業(yè)，數(shù)量有限，企業(yè)拿房難度更高。

此外，不少品牌還在嘗試改變運營模式。除自持兩處物業(yè)用于長租，為避免前期投入太大，冠寓已在嘗試承租政府部門、個人業(yè)主的物業(yè)改造后運營，“最近還在談一個項目的純運營服務，屬于輕資產投入。”胡大勇介紹。

類似冠寓正在拓展的純運營項目，因前期投入少、運營難度低而被看好。成都市房地產經濟協(xié)會秘書長、住房租賃專業(yè)委員會負責人張琪認為，“后期國有平臺的大量房源管理可能以政府購買服務的方式進行，請主打運營的公司來管理，市場前景廣闊。”

未來已來

標準不明的行業(yè)痛點正在得到解決，多方力量支撐融資“生命線”

業(yè)內人士分析，隨著前期拍賣配建有租賃住房的地塊陸續(xù)建設完成，2019年成都或將迎來租賃住房集中入市的高峰期。但企業(yè)擴張規(guī)模和轉變運營模式的同時，成都長租公寓市場仍然缺乏行業(yè)標準。

今年初，優(yōu)客逸家申請將旗下運營集中式長租公寓的子公司企業(yè)門類從“酒店類”改為“公寓類”，但由于相關法規(guī)細則尚未落地，遭遇了“閉門羹”。

西南公寓產業(yè)研究院常務副院長米映超介紹，標準不明是成都長租公寓市場由來已久的痛點。目前國家主管部門已明確可為住房租賃單獨設立工商注冊門類，成都市主管部門也已經發(fā)布了相關政策，但在具體落地或多部門協(xié)調時，還有一些問題有待解決。

成都市房地產市場服務中心副主任王敏介紹，“中心希望將從事長租公寓的企業(yè)納入備案管理，為企業(yè)提供更好的服務，但目前只能幫他們發(fā)布工商、房源信息。”

基礎性工作正在展開。成都市房地產經濟協(xié)會住房租賃專業(yè)委員會成立以來，已致力規(guī)范和簡化租賃企業(yè)登記流程、手續(xù)辦理，目前，包括國有租賃公司在內，已有近50家企業(yè)錄入成都住房租賃交易服務平臺，“政府正在以這個為基點撬動相關政策變動。”張琪介紹。

隨著市場進一步規(guī)范，資金這一長租公寓企業(yè)的“生命線”也開始得到多方力量的支持。

優(yōu)客逸家已開啟長租公寓資產證券化之路。今年初，優(yōu)客逸家用長租公寓穩(wěn)定的租賃收益權作質押，獲得海爾金融保理3億元的貸款授信，“5月，優(yōu)客逸家可能還將在深交所發(fā)行超過1億元的長租公寓資產支持證券。”劉翔透露。

最近幾天，何林峻正在忙于和建行成都高新支行對接，希望能獲得建行針對長租企業(yè)的金融產品授信。此前，建行一款名為“租客貸”的金融產品，因能以租金預付形式幫企業(yè)快速回籠資金，而成為成都長租公寓從業(yè)人士分享的焦點。