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房價會不會大跌?住建部發(fā)聲透露2018樓市四大信號

2017年的最后三個月,中國房地產市場罕見地迎來了一輪密集的政策信號。從中共十九大報告到年末的中央政治局會議,再到中央經濟工作會議,三場高層會議連續(xù)對房地產市場定調。一方面,新的住房制度輪廓逐漸清晰,與之相配套的長效機制建設開始提速;另一方面,如何應對短期市場波動也有了明確的指導思路。

前行方向已定,即將到來的2018年樓市會出現(xiàn)怎樣的變化?日前召開的全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議透露出了一些玄機。

調控會不會松動?

住建部部長王蒙徽指出,堅持調控目標不動搖、力度不放松,保持房地產市場調控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性,繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施,防范化解房地產市場風險。針對各類需求實行差別化調控政策,滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房。

“堅持調控目標不動搖、力度不放松”、“繼續(xù)嚴格執(zhí)行各項調控措施”等表述與中央會議的要求一脈相承。這意味著調控政策不可能出現(xiàn)大幅松動。但需要注意“滿足首套剛需、支持改善需求、遏制投機炒房”的說法實際上比現(xiàn)行調控的實際執(zhí)行力度略微寬松。這說明,

未來的政策可能會在剛需和改善性需求端出現(xiàn)一定的微調。

如在執(zhí)行“認房又認貸”的北京市,據(jù)國是直通車記者了解,如換房這類改善性需求受到一定抑制,由于二套房首付比例要求較高(商貸購買普通住宅首付不低于60%,非普通住宅不低于80%),且貸款利率上浮較多,不少購房者只能選擇延后換房或者全款交易。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進也認為,在“支持改善需求”方面,實際上這一點相對來說比2017年的基調略有放寬,2017年有一定遏制改善性需求的趨勢。2018年政策不排除針對部分首套房和二套房認定、普通住房和非普通住房認定等出現(xiàn)微調。在投機炒房方面,依然是遵循“房住不炒”的思路,進行嚴厲管控,如近期銀行委托信托公司投資的信托資金,也明確不允許進入房地產領域。

融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌日前在一個論壇上表示,2018年的房地產市場會比2017年要好一點,盡管政策基調不會變化,但是會稍微放松一些,“很多的城市已經挺難受的了,現(xiàn)有的政策基調下可能稍微松一點”。

房地產稅真的來了嗎?

全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議重申:堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,完善促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制。

作為房地產長效機制的重要一環(huán),房地產稅一直是近年來備受關注的重點話題。由于開征房產稅可能將一些人手中的多余房產擠回市場,增加供給,房產稅也被視為降房價的利器之一。

近期官方針對房地產稅的“放風”可能也意味著房產稅的到來腳步漸進。財政部部長肖捷20日在《人民日報》上發(fā)表署名文章稱,按照“立法先行、充分授權、分步推進”的原則,推進房地產稅立法和實施。對工商業(yè)房地產和個人住房按照評估值征收房地產稅。

此外,知情人士向國是直通車記者透露,房地產稅開征的兩大前提:不動產統(tǒng)一登記全國聯(lián)網(wǎng)以及房產估價標準/規(guī)范的準備已經完成大半,明年各項準備工作大致就能完成。

住建部住房政策專家委員會副主任顧云昌指出,這意味著房地產稅出臺已經真正進入倒計時,明年有很大幾率列入立法計劃。

有專家認為,未來在基礎性制度和長效機制建立起來以后,房地產市場自身足以應對短期波動,行政性調控會逐步退出。

偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉認為,房產稅就是其中的一根接力棒,是短期調控退出的先決條件。房產稅不推出,調控就不能退出,長效機制的建立也就無從談起。所以,房產稅已是箭在弦上,雖然有問題存在,但出臺進程將會加快。

在如今以“降稅”為大趨勢的前提下,如何保證開征房產稅后,不加重民眾的稅負也將成為政策制定者優(yōu)先考慮的問題。專家指出,其中肯定會涉及到房地產各環(huán)節(jié)稅收的調整和相關稅費的整合,在實際征收的過程中,也會有相應抵扣的部分,以減輕民眾負擔。

房價會不會大跌?

調控基調不變,力度不放松,而房產稅等利器到來,是否會導致房價大跌?

可能性并不大。這一結論的得出源自于對房地產調控思路的理解。值得注意的是,近年來,官方的房地產調控更加注重促進房地產市場的平穩(wěn)健康發(fā)展,而大起大落的房價顯然并不屬于平穩(wěn)健康的類別。如何化解風險,解決民眾的居住問題,建立長期性和基礎性的制度才是中國房地產調控的方向。

不少機構預測,明年房價保持穩(wěn)定的可能性較大。中國指數(shù)研究院發(fā)布的一份報告顯示,2018年全國房地產市場將呈現(xiàn)“成交回落,價格趨穩(wěn),新開工、投資中低速增長”的特點。該機構預測,明年中國商品房銷售面積受到政策、貨幣環(huán)境的影響,將出現(xiàn)回調,預計全年降幅將達到9.3%-11.3%,房價全年保持穩(wěn)定。

中國社科院發(fā)布的《中國住房報告(2017-2018)》顯示,2018年房地產市場將迎來盤整期,住房價格增幅或將繼續(xù)保持平穩(wěn)下降,商品住宅銷售額增幅將明顯回落,庫存進一步下降。

鏈家房地產研究院院長楊現(xiàn)領指出,明年距離啟動住房商品化的1998年“房改”剛好20年。這20年間,中國大中城市房價扶搖直上,房地產市場異軍突起。不過,2017年就是這種超級繁榮周期的頂峰,此后房價會逐漸回歸價值基本面。他認為,2018是房地產小年,從成交量來看不會有大的起色,成交價相對比較穩(wěn)定,會繼續(xù)保持低溫下行走勢。但他認為,2018年的特別之處,則是處于另一輪大周期的起點上,也將掀起一輪新的故事。

易居房地產研究院發(fā)布的一份報告顯示,2018年全國商品房成交均價繼續(xù)上漲,預計全年增幅在3%左右。主要原因:一是2018年限價因素仍然存在,抑制熱點城市的房價漲幅;二是從近幾年房價增長趨勢看,整體呈現(xiàn)慣性上漲態(tài)勢,房價粘性較強,由于2017年多數(shù)城市房價基期值不算高,因此2018年全年仍將呈現(xiàn)上漲態(tài)勢;三是由于價格變化滯后于成交量,預計2018年樓市入冬,情況類似2011年,成交量下跌的同時價格繼續(xù)上漲,但漲幅有所收窄。

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