中國(guó)社科院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示，當(dāng)前租賃市場(chǎng)存在兩個(gè)失衡：一是租購(gòu)之間，租賃比例太少;二是租賃市場(chǎng)短期、低端的租賃行為比重大，長(zhǎng)期、中端的租賃行為比重小。

“住房租賃領(lǐng)域的最大問題是主流的個(gè)人出租形式較短，多為一年一簽。出租人主要考慮到漲租金的頻率會(huì)更高，當(dāng)然還涉及房地產(chǎn)中介人員的相關(guān)利益。”北京大學(xué)房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波也對(duì)記者表示。

隨著住房制度改革的深入，2017年7月住建部等部門選取首批12個(gè)城市開展住房租賃試點(diǎn)。隨后，全國(guó)超50個(gè)城市出臺(tái)了支持住房租賃的政策，多渠道增加租賃住房供應(yīng)。這一趨勢(shì)還將延續(xù)至未來(lái)。

作為2018年的重點(diǎn)工作之一，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議要求，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度。

樓建波說(shuō)，若將住房租賃行業(yè)發(fā)展成為以中長(zhǎng)期租賃為主流的有計(jì)劃、有預(yù)期的行為，對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)大有裨益。

“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)不光是政策導(dǎo)向，還需要更多保障措施。”樓建波說(shuō)，應(yīng)通過相關(guān)法律法規(guī)，規(guī)定租期在一年以上的租賃交易，出租人、承租人按年協(xié)商調(diào)整租金，但幅度有所限制。

“租期限制一般建議為三年，除非承租人提出解約，出租人不能無(wú)故結(jié)束租期。”倪鵬飛說(shuō)，發(fā)展長(zhǎng)期租賃既要從機(jī)制上鼓勵(lì)更多供應(yīng)主體參與，又要從制度層面進(jìn)行約束。

樓建波指出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資模式也要從中短期融資為主向長(zhǎng)期融資為主轉(zhuǎn)變。“由于租賃企業(yè)前期資金壓力大、回籠慢，占用資金時(shí)間較長(zhǎng)，企業(yè)無(wú)法再依賴銀行的短期融資，更應(yīng)衍生出能為企業(yè)提供中長(zhǎng)期支持的金融產(chǎn)品。”

不僅如此，在樓建波看來(lái)，住房租賃行業(yè)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)一個(gè)重要的增長(zhǎng)點(diǎn)。住房租賃不只有簡(jiǎn)單的交易環(huán)節(jié)，還包括定制化裝修、保潔服務(wù)等諸多附加服務(wù)，后續(xù)可以通過政府和市場(chǎng)的共同發(fā)力解決價(jià)格機(jī)制和規(guī)?；l(fā)展的問題。

對(duì)于民眾關(guān)心的樓市調(diào)控政策走向，會(huì)議提出，完善促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán)，實(shí)行差別化調(diào)控。

據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，截至目前，今年全國(guó)已有110個(gè)城市累計(jì)發(fā)布了250多次調(diào)控政策。梳理國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，今年樓市降溫后持續(xù)保持平穩(wěn)。11月份，11個(gè)熱點(diǎn)城市新房?jī)r(jià)格跌回一年前。

“調(diào)控舉措未必一成不變，但平衡發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)不會(huì)變。”樓建波認(rèn)為，只有落實(shí)“因城施策”的差別化調(diào)控才能實(shí)現(xiàn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，而具體舉措則會(huì)隨著市場(chǎng)走向進(jìn)行適度調(diào)整。