隨著近期房地產(chǎn)企業(yè)融資受到“圍追堵截”式監(jiān)管之后，中小房企融資成本隨之攀升，相應(yīng)的信托產(chǎn)品收益率也持續(xù)上漲。

《證券日?qǐng)?bào)》記者查詢某第三方網(wǎng)站信息，發(fā)現(xiàn)僅今年2月份市場(chǎng)上就有二十余款預(yù)期收益率在8%以上的房地產(chǎn)信托在售，融資方大多為中小房企公司。以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信托計(jì)劃”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為例，該項(xiàng)目預(yù)計(jì)融資規(guī)模為20億元，期限為24個(gè)月，預(yù)期收益率最高可達(dá)10%。

資深信托研究員袁吉偉指出，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒(méi)有放松，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴(kuò)大，加之銷售回落，資金鏈會(huì)承受更大壓力。建議投資者優(yōu)選大型房企項(xiàng)目，或者國(guó)家支持的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、Reits等相關(guān)產(chǎn)品，在安全性上有較高保障，對(duì)于交易對(duì)手較弱或者杠桿水平較高的地產(chǎn)項(xiàng)目，要做好項(xiàng)目分析，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。

10%收益率吸睛

房地產(chǎn)信托產(chǎn)品走俏

進(jìn)入2018年以來(lái)，市面上在售房地產(chǎn)信托產(chǎn)品預(yù)期收益率持續(xù)走高，吸引了眾多投資者的注意。

隨著近期房地產(chǎn)企業(yè)融資受到“圍追堵截”式監(jiān)管之后，中小房企融資成本隨之攀升，相應(yīng)的信托產(chǎn)品收益率也持續(xù)上漲?！蹲C券日?qǐng)?bào)》記者查詢某第三方網(wǎng)站信息，發(fā)現(xiàn)僅今年2月份就有二十余款預(yù)期收益率在8%以上房地產(chǎn)信托在售，融資方大多為中小房企公司。

以某投資者與記者分享的一款名為“北大華府集合信托計(jì)劃”的房地產(chǎn)信托產(chǎn)品為例，該項(xiàng)目的融資方為海南恩祥新城實(shí)業(yè)有限公司，預(yù)計(jì)融資規(guī)模為20億元;其資金用途系用于北大附中、附小海口分銷學(xué)區(qū)配套住宅建設(shè)，期限為24個(gè)月，預(yù)期收益率最高可達(dá)10%。“學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格快速上漲，‘學(xué)區(qū)房信托’還能不靠譜嗎?”某“資深”投資者如是說(shuō)。

用益信托在線數(shù)據(jù)顯示，2018年2月份共有44家信托公司成立337款集合信托產(chǎn)品，成立規(guī)模為467.28億元。從收益率看，2月份成立的集合信托平均預(yù)期收益率為7.41%，同比上升0.13個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.79個(gè)百分點(diǎn)。其中，投向?yàn)榉康禺a(chǎn)領(lǐng)域的集合信托產(chǎn)品為171.62億元，占比36.73%，平均預(yù)期收益率為7.7%，同比上升0.09個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比上升1.03%個(gè)百分點(diǎn)。

記者隨機(jī)采訪了幾位理財(cái)銷售人士，均表示近期房地產(chǎn)信托銷售情況較為可觀。“房地產(chǎn)信托一般都有土地質(zhì)押等風(fēng)控措施，保障力度比較高，投資者比較容易接受。尤其是近期產(chǎn)品收益率比較高，適合增加一些產(chǎn)品配置。”

“近期房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的收益率的確有抬升的趨勢(shì)，但動(dòng)輒10%的預(yù)期收益也并非普遍，信托產(chǎn)品的預(yù)期收益率不只與融資方的融資成本掛鉤，還涉及多種因素。”北京某信托公司業(yè)務(wù)經(jīng)理向記者表示，不排除個(gè)別項(xiàng)目以高收益迅速吸引投資者，以盡快滿足融資方的融資需求。“近年來(lái)房地產(chǎn)信托一直都是監(jiān)管重點(diǎn)所在，我們選擇項(xiàng)目也盡量?jī)?yōu)中選優(yōu)，對(duì)于存在瑕疵的項(xiàng)目寧可不做，也不能觸碰監(jiān)管紅線。”

房企融資成本攀升

投資者應(yīng)提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

事實(shí)上，近年來(lái)房企融資渠道持續(xù)收緊，中小房企日子更加難過(guò)，今年以來(lái)情況依然沒(méi)有得到好轉(zhuǎn)。

2月初，上海銀監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展并購(gòu)貸款業(yè)務(wù)的通知》，稱轄區(qū)內(nèi)商業(yè)銀行并購(gòu)貸款快速增長(zhǎng)。其中，投向房地產(chǎn)業(yè)及土地項(xiàng)目并購(gòu)的占比較高，與“審慎發(fā)展并購(gòu)貸款，支持優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)”的政策導(dǎo)向不符，并提出多項(xiàng)合規(guī)性要求。市場(chǎng)消息稱，部分商業(yè)銀行已暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信，或暫停房地產(chǎn)開發(fā)貸業(yè)務(wù)。

銀行貸款“一貸難求”，房企公司債發(fā)行亦不樂(lè)觀。公開數(shù)據(jù)顯示，2017年交易所市場(chǎng)共發(fā)行房企公司債555.84億元，同比下降91.55%。另外，海通證券統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在存續(xù)地產(chǎn)債中，2018年需償付規(guī)模為1613億元，2019年-2021年將逐年增加，需要償付的規(guī)模分別為2807億元、3998億元和4037億元。在2018年-2019年地產(chǎn)公司債集中進(jìn)入回售期的背景下，新增房企公司債規(guī)模將也將受限。

在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)融資困難的情況下，部分上市房企將視線放至海外：今年2月底，瑞安房地產(chǎn)、建業(yè)地產(chǎn)等公司紛紛推出國(guó)際票據(jù)，融資金額超過(guò)10億元人民幣;華夏幸福亦在2017年底公告稱其子公司在境外發(fā)行5億美元的高級(jí)無(wú)抵押定息債券和3.5億美元的次級(jí)擔(dān)保永久證券。不過(guò)，由于資質(zhì)要求及融資能力等的影響，中小房企顯然難以參與海外融資市場(chǎng)。

川財(cái)證券研究報(bào)告指出，2018年伊始，多個(gè)監(jiān)管部門共同推進(jìn)去通道、去杠桿。銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺(tái)、股票市場(chǎng)、產(chǎn)能過(guò)剩等限制或禁止領(lǐng)域。非標(biāo)業(yè)務(wù)收緊后，房企資金鏈承壓，小型房企融資更依賴信托渠道，受影響較大。特別是一些處于擴(kuò)張期的中小房企短期若不能實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張、加速資金回籠，很有可能面臨融資成本趨高、資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)。

資深信托研究員袁吉偉表示，今年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控沒(méi)有放松，再融資壓力比較大，資金需求仍較旺盛，但是資金供給缺口擴(kuò)大，加之銷售回落，資金鏈會(huì)承受更大壓力。近期房地產(chǎn)信托發(fā)行依然較快，不過(guò)募集難度也很大，監(jiān)管備案合規(guī)要求更嚴(yán)格，所以成本上行顯著。在產(chǎn)品選擇方面，袁吉偉建議，投資者應(yīng)當(dāng)優(yōu)選大型房企項(xiàng)目，或者國(guó)家支持的長(zhǎng)租公寓、養(yǎng)老地產(chǎn)、REITs等產(chǎn)品，在安全性上有較高保障，對(duì)于交易對(duì)手較弱或者杠桿水平較高的地產(chǎn)項(xiàng)目，要做好項(xiàng)目分析，提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。