我省目前使用的商品房買賣合同范本，還是2008年版的。彈指一揮十年間，新版本有哪些變化?解決了購(gòu)房中的哪些現(xiàn)實(shí)問題?本報(bào)記者專訪了省建設(shè)廳相關(guān)負(fù)責(zé)人，請(qǐng)起草者為我們權(quán)威解讀新版合同。

全國(guó)率先規(guī)范全裝修住宅交易

“新版合同，是浙江推行住宅全裝修的措施之一。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，完善住宅全裝修的相關(guān)約定，是新版合同里的全新內(nèi)容，也是最大亮點(diǎn)。

2016年5月1日，《浙江省綠色建筑條例》發(fā)布，浙江領(lǐng)先全國(guó)建立全裝修成品住宅推廣機(jī)制。2016年9月，省政府辦公廳發(fā)文，明確了我省“2016年10月1日起，全省各市、縣中心城區(qū)或城市核心區(qū)出讓或劃撥土地上的新建住宅，全部實(shí)行全裝修和成品交付。”按開發(fā)建設(shè)進(jìn)度，最早一批全裝修住宅即將進(jìn)入銷售期，亟需相應(yīng)的合同范本來規(guī)范。通過推出新版合同，我省率先規(guī)范全裝修住宅交易行為。

該負(fù)責(zé)人說，在細(xì)化全裝修的相關(guān)約定方面，新版合同首先明確了建設(shè)依據(jù)，合同對(duì)裝修部分單獨(dú)領(lǐng)取施工許可證的，要求必須提供裝修部分的施工許可證號(hào)，“這也意味著，今后全裝修住宅，必須在取得完整施工證的情況下才能預(yù)售”。

第二，明確了計(jì)價(jià)方式。合同上設(shè)置總價(jià)、分價(jià)兩種形式以供選擇，分價(jià)形式中可明確裝修部分價(jià)款，并在“銷售和使用承諾”中約定全裝修住宅不得對(duì)室內(nèi)裝飾裝修部分拆分銷售。這杜絕不法開發(fā)商鉆拆分合同的空子、變相規(guī)避全裝修的管理要求。“我們鼓勵(lì)以總價(jià)方式計(jì)價(jià)，不倡導(dǎo)分價(jià)。因?yàn)槿b修也是住宅的組成部分，不宜單獨(dú)計(jì)算裝修。”

第三，明確了交付條件。交付時(shí)必須取得住宅分戶空氣質(zhì)量檢測(cè)合格報(bào)告，也約定了全裝修住宅內(nèi)相關(guān)設(shè)施設(shè)備的內(nèi)容，比如廚房和衛(wèi)生間可以正常使用等。

第四，明確了設(shè)計(jì)變更。合同規(guī)定，全裝修住宅對(duì)于使用分區(qū)和設(shè)計(jì)功能變化、室內(nèi)樓梯變化、層高降低等重大變化，應(yīng)先告知購(gòu)房者，明確違約責(zé)任和有權(quán)解除合同的情形。

這名負(fù)責(zé)人也強(qiáng)調(diào)，目前在全省推行的住宅“全裝修”和大眾理解中的“精裝修”是不同的概念。如果說全裝修是基本版，那精裝修就是升級(jí)版。新版合同主要約定的是全裝修的內(nèi)容，是住宅的“基本標(biāo)準(zhǔn)”，而涉及到“升級(jí)版”精裝修的內(nèi)容，合同雙方是可以另行約定的。

打上補(bǔ)丁側(cè)重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益

目前，我省使用的還是2008版合同。10年間，我省樓市發(fā)生了巨變，在商品房買賣實(shí)踐中也發(fā)現(xiàn)了一些新問題，舊版合同需要“打打補(bǔ)丁”了。

“比如說車位和車庫。”該負(fù)責(zé)人告訴記者，近年來和車位車庫相關(guān)的買賣糾紛問題比較突出。但在舊版合同里，車位車庫只按照普通的附件進(jìn)行填寫，現(xiàn)在就需要對(duì)車位車庫進(jìn)行單獨(dú)約定，包括位置、價(jià)格等。

“再比如房屋抵押。”這名負(fù)責(zé)人說。新版合同增加了房屋抵押需取得抵押人同意的內(nèi)容，以及出賣人對(duì)于商品房權(quán)利狀況的約定，以保證商品房沒有司法查封、一房多賣等情形。此外，在現(xiàn)售合同中，還增加了限售房屋租賃情況的約定。

2017年5月1日，浙江新版《消保法》正式實(shí)施，其中提及了商品房及裝修相關(guān)內(nèi)容，浙江針對(duì)這些方面作出了新的調(diào)整，規(guī)定了消費(fèi)者退房細(xì)則，新增全裝修商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)細(xì)則及新增全裝修商品房消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)細(xì)則。新版合同與這些法律法規(guī)有效銜接，從根本上保障房屋買賣雙方的權(quán)益。

新版合同還提升了保修標(biāo)準(zhǔn)，將電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝保修期限，從不低于2年提升到不低于8年，更加注重保護(hù)消費(fèi)者權(quán)益。“新《消保法》將房屋內(nèi)部管線的保修期提高到8年，但對(duì)房屋外部管線，國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)還是只有2年。本次新版合同，統(tǒng)一將內(nèi)外管線等保修時(shí)間提升到了8年。”這名負(fù)責(zé)人說。

此外，新版合同明確要求填寫綠色建筑與建筑節(jié)能技術(shù)措施，“綠色建筑以及節(jié)能措施，這些都需要告訴消費(fèi)者”。

在一些普通人難以察覺的細(xì)節(jié)上，新版合同下了較大功夫。比如，新版合同要求開發(fā)商填寫電子郵箱，這一“更新”得到了法律界人士的一致點(diǎn)贊。一名律師說，以前若開發(fā)商“跑路”，他可以說法院文件、律師函等沒收到，但加了電子郵箱后，發(fā)到郵箱里的文件在法律上就是送達(dá)了的，小小細(xì)節(jié)能有效保護(hù)購(gòu)房者的利益。

推薦使用減少買賣中合同糾紛

2017年初，省建設(shè)廳聯(lián)合省工商局，開始著手制定這一新版合同。“為進(jìn)一步保障購(gòu)房者合法權(quán)益，規(guī)范商品房交易秩序，我們基于國(guó)家2014版商品房買賣合同示范文本，又結(jié)合了浙江的實(shí)際情況。”該負(fù)責(zé)人說，“經(jīng)過近一年‘打磨’，我們廣泛征求了主管部門、社會(huì)公眾、開發(fā)企業(yè)、法律人士等社會(huì)各界的意見，保證范本的公平公正，盡量減少漏洞，保護(hù)消費(fèi)者利益。”

但是，正如《浙江省商品房買賣合同示范文本》這個(gè)名字所顯示的一樣，“示范文本”并非強(qiáng)制，它能對(duì)購(gòu)房者提供保障嗎?

“格式合同公平公正，初衷是為了保障消費(fèi)者的權(quán)益，大部分開發(fā)商會(huì)使用。即使只是示范文本，但通過格式條款盡可能明確權(quán)利義務(wù)，購(gòu)房者也可以通過它了解購(gòu)房合同中的‘高頻事項(xiàng)’，減少因欠缺合同法律知識(shí)而產(chǎn)生的各類糾紛，也減少開發(fā)商利用約定不明通過補(bǔ)充合同侵害買受人的權(quán)益。”這名負(fù)責(zé)人說。此外，工商部門要求合同備案，開發(fā)商擅自修改的合同通不過備案，避免了開發(fā)商任意制定合同。“雖然只是示范文本，但它有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。”

據(jù)悉，此前我省已經(jīng)出臺(tái)了二手房買賣合同的示范文本，下一步，住房租賃合同示范文本也將出臺(tái)。