民間借貸,是現(xiàn)如今很多人遇到困難時候選擇度過難關的方式,原因在于銀行借款要求高,貸款額度有限。近年來,民間借貸糾紛頻發(fā),究其原因在于近幾年經(jīng)濟萎縮,很多抱怨生意不好做了,很多企業(yè)破產(chǎn),很多個體工商戶關門,這就導致了很多借款人無法償還借款,產(chǎn)生糾紛。
最近,我接到幾個關于民間借貸糾紛的咨詢,這幾個案件我最終沒有接,原因在于無法執(zhí)行,債務人已經(jīng)沒有財產(chǎn)了,其中有兩個案件在約定了以房產(chǎn)作為抵押,并約定如果逾期未還款,則該房產(chǎn)歸債權人所有。債權人打電話給我咨詢兩個問題:
一、我可不可以起訴要求還款并主張優(yōu)先受償權?
二、我能不能起訴要求把房產(chǎn)過戶到我名下?
針對以上兩個問題,我給債權人解釋了,他這兩項主張都不可能實現(xiàn),原因如下:
第一個問題:如果該借款發(fā)生在2007年10月1日《物權法》實施之前,可以主張抵押權,但是由于有辦理抵押登記的銀行抵押權,所以主張抵押權存在障礙,因為銀行的已經(jīng)辦理登記的抵押權優(yōu)先于未辦理登記的抵押權。如果該借款發(fā)生在2007年10月1日之后,則不能主張抵押權,根據(jù)《物權法》不動產(chǎn)抵押,抵押權自辦理抵押登記之日起設立,因此,該案件中抵押權未設立,不可能主張優(yōu)先受償權。
第二個問題:關于是否以約定逾期未還款則房產(chǎn)歸債權人所有為由起訴要求將房產(chǎn)過戶到自己名下,可以肯定的,這是絕對不可能的,該約定未法律所禁止而無效,禁止的原因在于首先是為了防止債權人以此為由謀取暴利,并且可能會引發(fā)一系列的社會問題,比如以暴力,脅迫等手段要求簽訂流押條款,最終通過其他方式謀奪財產(chǎn),同時這也是為了保護債務人的利益。其次,這種約定有違法律設置抵押權的本意。最后該約定有違平等、等價有償原則。因此,這樣的條款系無效條款,法律不予保護,不能得到法院支持。
借款有風險,必須謹慎,一定要量力而行,不要超過自己的承受范圍。同時,作為債權人,也要合理利用自己的權利,不能高高在上的認為自己的債權人,合同想怎么寫就怎么,合同條款不得違反法律法規(guī)禁止性規(guī)定,不得違背公序良俗,如果要設立抵押權,一定要簽訂抵押合同,詳細約定,并辦理抵押登記,以最大限度保證自己在對方不還錢時可以追回。