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一千多條調(diào)控政策后:利率降了,你今年會買房嗎?

2022年,住戶存款增加17.84萬億元,貸款增加3.83萬億元,兩者間的分化,被視為房地產(chǎn)市場投射下的居民部門主動降杠桿。新年伊始,市場低利率旋鈕啟動,買房人的買與不買,成為左右樓市能否躍起的需求端關(guān)鍵因素

文|《財經(jīng)》記者 嚴(yán)沁雯

編輯|袁滿


【資料圖】

對于房地產(chǎn)市場而言,密集出臺的政策貫穿了2022全年。

降低首付比例、調(diào)整房貸利率下限、優(yōu)化預(yù)售資金監(jiān)管……據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù),過去一年全國房地產(chǎn)市場累積調(diào)控政策超過1120次。

但受多重因素影響,頻出的利好政策尚未產(chǎn)生明顯提振效果。根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù),2022年全年商品房銷售面積13.58億平方米,比2021年下降24.3%。

體現(xiàn)在居民貸款數(shù)據(jù)上,根據(jù)中國人民銀行公布的數(shù)據(jù),截至2022年12月,全年住戶存款增加17.84萬億元,住戶貸款增加3.83萬億元。兩者間的分化,被業(yè)內(nèi)人士視為房地產(chǎn)市場投射下的居民部門主動降杠桿。

需要指出的是,當(dāng)下居民投資房產(chǎn)的邏輯似乎已發(fā)生改變。經(jīng)歷過去一年,透過購房者的眾生百態(tài),新的敘事已然呈現(xiàn)。新年伊始,市場低利率旋鈕啟動,買房人的買與不買,成為左右樓市能否躍起的需求端關(guān)鍵因素。

從“排隊等放款”到“排隊等還款”

汪蘭于2021年上半年購入人生的第一套房,彼時,她從某大行申請了約100萬元的房貸。然而,曾花費近半年時間才等到銀行放款的她沒有想到,本定在春節(jié)前提前還貸的計劃面臨推遲。

據(jù)汪蘭貸款所在行相關(guān)業(yè)務(wù)人員反饋,現(xiàn)在辦理提前還貸業(yè)務(wù)需要等待約兩個月。與之形成鮮明對比是,目前申請首套房貸最快只需三周即可放款。

以上現(xiàn)象并非孤例,2022年下半年以來,各大社交平臺上關(guān)于“提前還貸受阻”的討論逐漸增多。除了排隊辦理業(yè)務(wù),購房者遇到的銀行要求包括但不限于“需支付違約金”、“提高最低還款金額”、“限制還款次數(shù)”等。

《財經(jīng)》記者以購房者身份詢問某股份行上海地區(qū)貸后服務(wù)中心,工作人員反饋近期咨詢提前還貸的客戶確有增多,辦理業(yè)務(wù)需提前一個月預(yù)約,等待時間“最長不會超過三十天”。對于還貸已滿12個月的客戶來說,無需支付違約金。同時該行要求提前還款最低金額為5萬元。

當(dāng)下這輪“提前還貸潮”其實早有預(yù)演,自2022年上半年起,社交平臺上便涌現(xiàn)多個關(guān)于提前還貸經(jīng)歷的分享。彼時據(jù)多位銀行貸款客戶經(jīng)理反饋,咨詢提前還貸的客戶較此前增多,但實際辦理此項業(yè)務(wù)的人數(shù)尚處正常值。

情況在近期似乎有所改變。有購房者告訴《財經(jīng)》記者,2022年初其曾通過銀行App在線上辦理提前還款業(yè)務(wù),當(dāng)時并不需要排隊且當(dāng)日即通過;而在2023年1月初,該行App便顯示2月預(yù)約額度已滿。更有購房者表示,其申請房貸所在銀行不接受線上提前還款,需前往線下貸后服務(wù)中心進行辦理。

在業(yè)內(nèi)人士看來,當(dāng)前出現(xiàn)“提前還貸熱”,一方面是由于房貸利率下行,此前房貸利率較高的業(yè)主希望通過此種方式減少利息支出;另一方面,部分業(yè)主有金額較大“閑錢”,又缺乏理想資產(chǎn)配置。

汪蘭告訴《財經(jīng)》記者,自幾十萬的理財產(chǎn)品到期后一直未找到合適的投資標(biāo)的,提前將一部分房貸還清的想法隨之出現(xiàn):“理財怕虧損,存銀行的利率比我5.88%的房貸利率低不少,提前還款節(jié)省的利息就當(dāng)理財了?!?/strong>

不過,并非所有銀行存在額度緊張的現(xiàn)象。華南地區(qū)某股份行支行貸款經(jīng)理表示,在該行申請辦理提前還貸的客戶并不算多。

對此有銀行業(yè)人士指出:“房貸對銀行來說是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)之一,少數(shù)業(yè)主選擇提前還房貸對銀行來說提前收回本金,拓展信貸空間;但對部分銀行來說,短期內(nèi)找到類似優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)有一定壓力?!?/strong>

“保交樓”平抑供給端風(fēng)險

“提前還貸”被曾經(jīng)以較高利率申請房貸的購房者視作“理財”,不僅有當(dāng)前房貸利率下行的影響,亦與缺乏合適投資標(biāo)的有關(guān)。但從另一個角度來看,以上反映了購房者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。

曹麗于2021年初在長三角某城市購入房產(chǎn),近兩年來房價基本處于“橫盤”狀態(tài)。而她的心態(tài)也從“期盼能升值”到“漲不漲無所謂,住著開心就好”。

在這背后是需求端的疲軟,從央行數(shù)據(jù)來看,截至2022年12月,全年住戶存款增加17.84萬億元,住戶貸款增加3.83萬億元。

“從存量增速上看,居民部門貸款同比增速已經(jīng)回落到5.4%,居民存款同比增速則上升到17.3%,兩者出現(xiàn)明顯的背離,而此前長期都是居民貸款增速要遠(yuǎn)高于存款增速。分化的背后是房地產(chǎn)市場不景氣,居民部門2022年主動降杠桿的趨勢?!焙MㄗC券指出。

在業(yè)內(nèi)人士看來,購房者心態(tài)的變化與其對供給端風(fēng)險的擔(dān)憂似乎不無關(guān)系。

2022年中旬,一封來自江西某樓盤的業(yè)主的公開信牽出“爛尾樓”現(xiàn)象。據(jù)悉,該樓盤在2021年5月停工,業(yè)主要求2022年10月底復(fù)工,否則將在2022年11月停止還貸。隨后,河南、湖南、湖北、廣西等地發(fā)生“停貸”事件,引發(fā)市場關(guān)注。預(yù)售資金監(jiān)管問題亦被重新被置于聚光燈下。

身處江西的甄珍曾親歷“停貸”事件,其購房所在樓盤原定于2022年6月交付,但由于開放企業(yè)資金出現(xiàn)流動性問題,項目一度處于停工狀態(tài)。“我們每個月都背負(fù)著幾千塊的房貸,說要‘停貸’只是希望樓盤盡快動工?!睂τ谒筒糠制诜抠徺u者來說,2022年的深刻記憶來自久未封頂?shù)臉欠俊?/p>

彼時,包括國有大行、股份行及城商行在內(nèi)的十余家銀行對此作出回應(yīng),大部分銀行在披露停貸樓盤涉及的逾期按揭貸款金額的同時,均表示“風(fēng)險可控”。同時,監(jiān)管部門及多個地方政府部門亦作出表態(tài)。

由供給側(cè)風(fēng)險引發(fā)的民生問題受到高度重視,2022年7月“保交樓”首次出現(xiàn)在中央政治局會議內(nèi)容中。隨后的8月和11月,央行先后推出2000億元“保交樓”專項借款和面向六家商業(yè)銀行的2000億元“保交樓”貸款支持計劃。

與此同時,關(guān)系到“保交樓”能否實施落地的房地產(chǎn)融資支持政策亦密集發(fā)布。

2022年11月,先有央行、銀保監(jiān)會出臺“金融支持房地產(chǎn)十六條”,支持房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放(“第一支箭”),后有中國銀行間市場交易商協(xié)會宣布擴大民營企業(yè)債券融資支持工具擴大(“第二支箭”),再到證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化五項措施(“第三支箭”),從信貸、債券、股權(quán)三個渠道為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資政策支持。

多項政策支持下,房企融資規(guī)模有所回升。據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù),2022年12月100家典型房企的融資總量為1018億元,環(huán)比增加84.7%,同比增加33.4%。

“最近又去樓盤看了一下,看樣子是都封頂了,希望能在2023年拿到房。”自2022年所購樓盤停工后,時不時跑去工地觀察是否復(fù)工構(gòu)成了甄珍的日常。

不過,信心修復(fù)顯然需要時間。據(jù)另一位購房人介紹,其所購樓盤并未有大的進展:“工程陸續(xù)做了一些,不過去年因為疫情又耽誤了,交付時間在之前承諾的日期上延期了?!?/p>

有行業(yè)人士告訴《財經(jīng)》記者:“雖然從政策來看,2022年底起房企融資通道正逐漸寬松,但從目前傳導(dǎo)到資金端的實際狀況來看還是相對較弱。”

在此背景下,“支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”依舊是監(jiān)管部門的新年工作重點。

2023年1月10日,央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開主要銀行信貸工作座談會,提出針對具有系統(tǒng)重要性的優(yōu)質(zhì)房企,開展“資產(chǎn)激活”“負(fù)債接續(xù)”“權(quán)益補充”和“預(yù)期提升”四項行動,綜合施策改善優(yōu)質(zhì)房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流。

“此次會議屬于2023年首次信貸工作會議,但是會議中提及較多的依然是房地產(chǎn),這也說明,房地產(chǎn)是2023年金融信貸投放的重中之重,體現(xiàn)了高層對于房地產(chǎn)融資的重視和支持。”上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出。

“利率降了,我還在觀望”

供給端的融資狀況有望改善,需求端情況如何?

“您的貸款利率已于1月1日從4.65%調(diào)為4.3%,后續(xù)還款計劃已相應(yīng)調(diào)整?!?strong>2023年初陶睿便收到銀行提醒——過去一年央行的三次降息給他帶來了實際的優(yōu)惠。

陶睿的房貸利率掛鉤貸款市場報價利率(LPR)、重定價日為每年1月1日。2022年,五年期以上LPR累計下調(diào)35個基點。據(jù)其計算,按照30年等額本息的方式計算,其所申請的200萬元商業(yè)貸款調(diào)整后房貸月供將減少約415元,一年節(jié)省利息支出約為4980元。

對于購房者來說,房貸利率優(yōu)化政策貫穿2022年全年,監(jiān)管部門接連釋放利好消息。

5月,央行、銀保監(jiān)會宣布首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限調(diào)整為不低于相應(yīng)期限貸款市場報價利率減20個基點。

9月,央行、銀保監(jiān)會明確對部分符合條件城市階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限;同時,公積金貸款利率時隔七年再次下調(diào),五年以上公積金貸款利率降至3.1%。

人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾近日在國新辦舉行的新聞發(fā)布會上表示,根據(jù)央行掌握的數(shù)據(jù),2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率,全國平均為4.26%,和2021年12月同比下降1.37個百分點,這是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

房貸利率優(yōu)化調(diào)整持續(xù)至2023年,1月5日,央行、銀保監(jiān)會宣布建立首套建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調(diào)整機制。新建商品住宅銷售價格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均下降的城市,階段性放寬首套住房商業(yè)性個人住房貸款利率下限。

目前已有城市房貸利率有所調(diào)整。據(jù)貝殼研究院,70個大中城市中有38城符合降低首套房貸利率的條件,主要為二線和三四線城市。由于政策落地需要一定的時間,截至2023年1月16日,符合條件的城市中僅太原和唐山下調(diào)首套房貸利率至3.8%。

“此次政策是對2022年9月階段性放松政策的常態(tài)化安排。隨著動態(tài)調(diào)整機制的建立,首套房貸利率將與房價掛鉤,其調(diào)整會更加高頻。”貝殼研究院指出。

然而對于潛在購房者來說,謹(jǐn)慎仍是當(dāng)前部分人的態(tài)度。

根據(jù)中指研究院發(fā)布的《2023年百城居民置業(yè)意愿調(diào)查》,計劃于2023年進行購房的占比僅為40%。

“擔(dān)心背上債后的生活,一是無法保證將來收入可以一直支撐房貸,二是覺得現(xiàn)在人口出現(xiàn)負(fù)增長,可能會影響手中房子出手?!币晃徽幱诳捶侩A段的購房者表達了自己的擔(dān)憂。

不過從市場情況來看,情況或許發(fā)生細(xì)微改變。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示,2023年1月首套主流利率平均為4.10%,環(huán)比上行1BP(基點)。

另據(jù)國泰君安研報,2023年第一周,一線城市銷售面積為82.9萬平方米,按周增長63%,同時也錄得自2022年第四季度以來新高??紤]到需求端的支持政策,更多的二線城市也有望在春節(jié)期間看到銷售的復(fù)蘇?!靶枨蠖舜碳ふ邔⒃?023年常態(tài)化”。

“從環(huán)比數(shù)據(jù)來看,房地產(chǎn)數(shù)據(jù)在努力回到穩(wěn)定的狀態(tài),但相關(guān)壓力的消除還需要點時間。2023年是房價指數(shù)努力筑底、企穩(wěn)、回暖的重要階段?!眹?yán)躍進指出。

(應(yīng)受訪者要求,汪蘭、曹麗、甄珍、陶睿為化名)

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