已吸引近50萬人口落戶 戶籍新政下西安樓市：房源緊張局面仍未緩解

樓市“金三銀四”即將進入尾聲，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場房源緊缺的現(xiàn)狀仍未緩解。

此前，本報就以《落戶新政攪動西安樓市：房源緊張 全款優(yōu)先》為題報道了西安房地產(chǎn)市場房源緊張、開發(fā)商設(shè)置全款購房客戶優(yōu)先條件的現(xiàn)狀。對此，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布了《關(guān)于進一步加強商品住房銷售管理的通知》(以下簡稱“《通知》”)用以規(guī)范商品住房銷售行為。近期，陜西省住建廳組成四個檢查組分別赴西安、寶雞、咸陽、延安、榆林、漢中、安康、西咸新區(qū)8個地區(qū)開展了房地產(chǎn)市場交易秩序?qū)ｍ棛z查，主要針對部分地市房源緊缺、開發(fā)企業(yè)捂盤惜售、全款購房客戶優(yōu)先、拒絕公積金貸款等損害消費者利益、擾亂市場秩序的行為。

近日，《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者再次調(diào)查發(fā)現(xiàn)，西安房地產(chǎn)市場房源緊張的局面仍未能緩解，與此同時，開發(fā)商多以分批開盤的方式緩慢推售新房源，熱點樓盤實行搖號選房后，又存在購房者難以提交購房資料等尷尬局面。

“新西安人”助推房價上漲

2017年年底，黨曉芳終于拿到了西安市集體戶口登記卡，她原來的戶口在山西，來到西安工作之后，恰好遇到西安最寬松的學(xué)歷落戶政策，就落了戶。主要原因是，她想在西安買房。

黨曉芳告訴記者，她當(dāng)初落戶的時候還不是很方便，那時在西安落戶，首先要去欲落戶所在地派出所申請辦理落戶手續(xù)，審核通過之后，派出所開具準(zhǔn)予落戶遷入的準(zhǔn)遷證，還要去原戶籍所在地申請辦理戶籍遷移手續(xù)。

“不到半年時間，就變得這么方便了。”對于西安一再放寬落戶政策，黨曉芳也沒有料到。 當(dāng)初，她以為西安寬松的落戶政策不會持續(xù)很久，因此趁著學(xué)歷落戶政策的時機先把戶口遷移過來，但是沒有想到的是，僅僅這一年以來，西安就數(shù)次調(diào)整落戶政策，“一次比一次寬松。”

不僅僅是西安，為吸引外來人才或留住本地人才，去年以來，多個城市推出了紛繁多樣的舉措，希冀在新一輪的人才爭奪戰(zhàn)中具備競爭優(yōu)勢。西安在這一輪人才爭奪戰(zhàn)中表現(xiàn)尤為搶眼，屢次降低落戶門檻，簡化落戶手續(xù)。近段時間以來，不僅在西安的高校、社區(qū)、企業(yè)里可以看到戶籍工作人員在宣傳戶籍新政，而且在千里之外，西安戶籍工作人員跨省宣傳也不少見。

與其他城市相比，西安戶籍政策要求的學(xué)歷起點低、年齡限制低、附加條件少。具體來看，西安戶籍新政的內(nèi)容，可概括為“三放四降”。“三放”即放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定;“四降”即降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。

外界認為，西安的戶籍政策調(diào)整的深度和力度之大，在全國同等城市中很是超前。“此前是引進人才，現(xiàn)在已經(jīng)轉(zhuǎn)變?yōu)橐M人口了。”獨立地產(chǎn)評論人李連源如此評價西安落戶新政。

隨著數(shù)十萬“新西安人”涌入，房地產(chǎn)市場受到顯著影響。近段時間以來，記者在多個售樓部都遇到了新落戶的西安人在咨詢購房。

4月19日，陜西省統(tǒng)計局新聞發(fā)言人、總統(tǒng)計師張燁在新聞發(fā)布會上分析西安房價上漲較快的原因時表示，西安市2018年開啟“最優(yōu)落戶政策”之后，目前累計已有近50萬人落戶。這些新增落戶人口形成剛性住房需求，是推動西安房價較快上漲的主要原因 。

除了落戶政策的助推外，張燁分析，西安房價上漲較快的原因還有兩個：一是成本上漲。受鋼材、水泥等主要原材料價格上漲和人工費用上漲影響，房地產(chǎn)開發(fā)成本上升，也是西安房價上漲的重要原因;二是供給結(jié)構(gòu)變化。受居民生活水平提高，改善型住房需求增加，一些高端商品住宅項目供應(yīng)增加，隨之拉動西安整體住房價格上漲。

同時，張燁指出，從2016年下半年開始，西安市房價逐步進入上漲通道，特別是2017年漲幅較大，引起各方關(guān)注。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的2018年3月份70個大中城市新建商品住宅銷售價格，西安市新建商品住宅價格同比增長11.2%，環(huán)比增長0.9%。

房源依然緊張

“落戶容易購房難。”黨曉芳告訴記者，自從去年年底她落戶之后就一直關(guān)注西安房地產(chǎn)市場的情況。農(nóng)歷新年前，她因為首付沒有準(zhǔn)備齊而錯過了購房時機，年后，她關(guān)注的項目都出現(xiàn)了房源緊張的局面。

據(jù)記者了解，近一兩個月，西安房地產(chǎn)市場多個項目開盤即售罄，大部分樓盤無房可售。本報此前也關(guān)注了西安房地產(chǎn)市場房源緊張、開發(fā)商設(shè)置全款購房客戶優(yōu)先條款的現(xiàn)狀。

4月20日，西安市住房保障和房屋管理局召開一季度房地產(chǎn)市場新聞發(fā)布會時指出，部分熱點區(qū)域如高新、曲江的高品質(zhì)住宅項目出現(xiàn)供需緊張現(xiàn)象，是因為：一是受手續(xù)辦理和施工進度的影響，部分項目沒能按年初發(fā)布的計劃上市，一季度住房供應(yīng)量比計劃少80萬平方米;二是高新、曲江、浐灞等熱點區(qū)域出現(xiàn)了區(qū)域性供需緊張;三是上述熱點區(qū)域的大品牌、大開發(fā)商的高品質(zhì)項目受到市民青睞和追捧，導(dǎo)致了當(dāng)前熱點區(qū)域高品質(zhì)項目的暫時性供需失衡。

“隨著施工旺季的到來，后續(xù)項目將按計劃陸續(xù)推出上市，這種暫時現(xiàn)象將逐漸解決。”西安市住房保障和房屋管理局在新聞發(fā)布會上指出，從總體上看，西安即將上市的房源還很充足。2018年主城區(qū)及長安區(qū)計劃上市新建商品住房2697萬平方米，共22萬套，截至目前，未上市的還有2400萬平方米，約20萬套。

不過記者走訪發(fā)現(xiàn)，截至目前，西安市這種階段性的房源緊缺還未緩解，絕大部分樓盤都出現(xiàn)了開盤就售罄的局面。記者根據(jù)公開資料統(tǒng)計，4月16日至4月23日，西安一共有11個項目開盤，萬科金域藍灣、陽光城(000671,股吧)麗茲公館等去化率達到了100%，只有少部分項目的去化率相對較低，例如近期還處在維權(quán)狀態(tài)下的中建昆明瀾庭，但推出的9套別墅也賣出了7套。整體而言，去化率均較高，11個項目共計推出1809套房源，銷售了1780套，去化率高達98%。

另外，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，無論是品牌房企的數(shù)百畝大盤，還是一些中小樓盤，每次開盤推出的房源并不多，絕大部分都是分批開盤，甚至出現(xiàn)了部分大盤一次性只推出數(shù)十套房源的現(xiàn)象。例如位于西安高新區(qū)的保利天悅項目，公開資料介紹，該項目占地面積將近600畝，分六期開發(fā)，涵蓋高層、洋房、新中式獨院等多種業(yè)態(tài)產(chǎn)品。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，該項目今年以來就已經(jīng)3次開盤，每次開盤推出的房源僅僅100余套。其他品牌房企也存在這種分批開盤的現(xiàn)象。

業(yè)內(nèi)人士認為，這是開發(fā)企業(yè)在變相捂盤惜售。近期，西安市住房保障和房屋管理局要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須按年申報商品住房上市供應(yīng)及銷售計劃，取得商品房預(yù)售許可證后，必須在10日內(nèi)將所有房源一次性對外公開銷售。但是，“開發(fā)商可以通過放緩工程進度來應(yīng)對。”一位業(yè)內(nèi)人士指出，這些項目就是在市場上刷存在感，幾乎每個月都有新房源推出保持熱度，深層次的原因是為了逐步提高銷售價格。

搖號選房流于形式？

在部分區(qū)域供應(yīng)失衡后，開發(fā)商通過設(shè)置全款優(yōu)先、捆綁銷售等條件，故意營造房源緊張氣氛。據(jù)記者了解，從3月初至今，西安房地產(chǎn)市場一直彌漫著這種緊張氣氛。

對此，西安市住房保障和房屋管理局也積極出臺相應(yīng)的政策予以調(diào)整，為規(guī)范商品住房銷售行為，保障購房人的知情權(quán)、選擇權(quán)，營造公開、公平、有序的房地產(chǎn)市場發(fā)展環(huán)境，3月30日，西安市住房保障和房屋管理局發(fā)布《通知》，要求取得《商品房預(yù)售許可證》后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及經(jīng)紀機構(gòu)應(yīng)及時告知意向購房人具體銷售時間、地點;意向購房人數(shù)多于可售房源的，應(yīng)采取公證搖號方式公開銷售，由公證機構(gòu)全程監(jiān)督，嚴禁內(nèi)部預(yù)留房源或設(shè)置全款優(yōu)先選房等限制性條件。

記者了解到，《通知》出臺后，西安較火爆的樓盤開盤時大多都采用了搖號選房的方式，如萬科金域藍灣、陽光城麗茲公館、陽光城PLUS、金輝世界城等項目。另外，絕大部分項目也按照西安市住房保障和房屋管理局的要求，在官方微信中公布了具體的收取資料以及開盤時間。

然而，隨著搖號選房逐漸成為維護西安房地產(chǎn)市場秩序的手段時，也有購房者向本報記者反映，部分項目在取得預(yù)售許可證后，購房者到售樓部去提交購房資料時(登記符合西安市購房資格要求及銀行貸款政策的申請)，卻被告知已經(jīng)無房可售，暫時不收資料。

記者采訪發(fā)現(xiàn)，由西安長島新業(yè)置業(yè)有限公司開發(fā)建設(shè)的中南·樾府就存在這種現(xiàn)象。西安市住房保障和房屋管理局官網(wǎng)顯示，中南·樾府一期于4月25日取得了預(yù)售許可證，證號為2018158，可售房源為7~11號樓。但是4月25日14時左右，記者致電該項目售樓部時，置業(yè)顧問明確告知，已經(jīng)不再接受資料，只能等下次開盤，“總共有300多套房源，已經(jīng)排了1000多號。”

也因此，外界質(zhì)疑，該項目在取得預(yù)售證后沒有給購房者預(yù)留提交購房資料的時間。按照置業(yè)顧問的說法，公司都是在取得預(yù)售證之前已經(jīng)收取了購房資料，對于下一次開盤的時間，該置業(yè)顧問也不能確定，只告訴記者，準(zhǔn)備好購房資料，“我們會隨時通知收取。”

記者也嘗試聯(lián)系項目開發(fā)企業(yè)予以置評，但未獲成功。