“開(kāi)發(fā)商‘洗盤’普遍,而且手法多樣比較隱蔽,讓我們這些剛需購(gòu)房者很無(wú)奈。”記者近期在全國(guó)多個(gè)熱點(diǎn)城市調(diào)查獲悉,一些打算買房的年輕人抱怨,一道看不見(jiàn)的門檻擋在他們的前面,開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”滋生房地產(chǎn)銷售亂象讓剛需購(gòu)房者很受傷。
在中央強(qiáng)調(diào)“房住不炒”理念以及各地房地產(chǎn)調(diào)控組合拳下,多個(gè)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭得到了遏制。與此同時(shí),在個(gè)別城市也出現(xiàn)了一些熱門樓盤開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者“挑肥揀瘦”的問(wèn)題,比如全款客戶優(yōu)先、關(guān)系戶優(yōu)先,一些樓盤還曲線收取號(hào)頭費(fèi),捆綁銷售等亂象屢禁不止,亟待加強(qiáng)治理。
開(kāi)發(fā)商對(duì)購(gòu)房者“挑肥揀瘦”
記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),一些熱點(diǎn)城市熱銷樓盤的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房者“挑肥揀瘦”,比如,優(yōu)先全款客戶、優(yōu)先關(guān)系戶等,部分剛需群體買房難的反應(yīng)強(qiáng)烈。
記者以普通購(gòu)房者在合肥云谷售樓處走訪時(shí),一名客戶經(jīng)理說(shuō),預(yù)計(jì)最近一兩個(gè)月云谷有200多套房源推出,預(yù)約登記的人數(shù)已是房源兩倍之多,首付比例越高的,越容易買到。“上一次80套新房,3分鐘不到賣完,而且全部一次性全款付清,”他說(shuō)。
“包括云谷在內(nèi),合肥多個(gè)樓盤最近都在‘洗盤’,”一名房地產(chǎn)中介人員說(shuō),客戶經(jīng)理在接待購(gòu)房者時(shí)詢問(wèn)幾成首付,熱門樓盤預(yù)約人數(shù)普遍超過(guò)新房數(shù)量,售樓處會(huì)按照首付多少來(lái)決定通知順序,首付低的,就篩選掉不通知了。
在福州四月份開(kāi)盤的中庚香開(kāi)長(zhǎng)龍樓盤,置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),此次推出房源兩百套左右,每平方米價(jià)格4萬(wàn)左右,最低首付五成,“開(kāi)盤時(shí),我們先通知關(guān)系戶和全款購(gòu)房客戶提前選房。首付低沒(méi)有資格買房。”當(dāng)記者了解到,該項(xiàng)目后期還會(huì)推出新房源,記者提出想看樣板房時(shí),該置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),需要在銀行卡上存兩百萬(wàn),驗(yàn)資證明具有購(gòu)房實(shí)力后才能看樣板房。
針對(duì)開(kāi)發(fā)商拒絕購(gòu)房者公積金貸款現(xiàn)象,近期,合肥、福州、武漢等多地出臺(tái)規(guī)定,加大拒絕公積金貸款懲處力度等,保障購(gòu)房者使用公積金貸款。盡管如此,在一些地方開(kāi)發(fā)商拒絕按揭貸款的做法依然普遍。多名合肥市民反映,濱湖區(qū)、經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等多個(gè)熱點(diǎn)樓盤都“挑肥揀瘦”,很多新樓盤要求全款優(yōu)先,讓很多可享受首套購(gòu)房三成首付的剛需購(gòu)房者很無(wú)奈。
一名郭姓女士告訴記者,她從學(xué)校畢業(yè)3年了,作為一名剛需購(gòu)房者,原本是可以享受首套房三成首付的,但她從今年初看房看到現(xiàn)在跑了很多樓盤,花了四五個(gè)月的時(shí)間看房咨詢,發(fā)現(xiàn)自己想用三成首付按揭買房幾乎是不可能的。
“說(shuō)起來(lái)買房這個(gè)事,就覺(jué)得很心酸,很無(wú)奈,”她說(shuō),自己最中意的房子是濱湖新區(qū)的一個(gè)新樓盤,看的次數(shù)最多,關(guān)注的時(shí)間也最長(zhǎng),并且已經(jīng)交了10萬(wàn)元給售樓處作為認(rèn)籌資金,但是,該售樓處連續(xù)開(kāi)盤放出了2批房源,自己都沒(méi)能買到。在2月份的一次開(kāi)盤中,她沒(méi)能買到,下了決心要在一個(gè)月之后的開(kāi)盤放號(hào)時(shí)買到。但是,第二次開(kāi)盤放號(hào)的前一天,客戶經(jīng)理通知了全款客戶優(yōu)先選房,首付6成的客戶在第二天參與搖號(hào)購(gòu)房,而她和男朋友的錢再加上從雙方父母處贊助的,最多也只夠支付5成首付,連參與搖號(hào)的機(jī)會(huì)都沒(méi)有了,直接被淘汰出局。由于擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲,她和男友不敢再盯著這個(gè)熱門樓盤,不得不去了其他樓盤購(gòu)房。
對(duì)類似拒絕按揭貸款的行為,房地產(chǎn)監(jiān)管部門已經(jīng)有明確要求,但是依然有開(kāi)發(fā)商屢闖紅線。早在去年底,合肥市住房公積金管理中心發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得拒絕公積金繳存人使用住房公積金貸款購(gòu)房的通告》,要求在合肥本市行政區(qū)域內(nèi),從事商品房開(kāi)發(fā)建設(shè)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè),在銷售商品房時(shí),不得拒絕符合住房公積金貸款資格的繳存人使用住房公積金貸款購(gòu)房。
就在上個(gè)月,合肥市有兩家房地產(chǎn)企業(yè)因?yàn)榫芙^住房公積金貸款購(gòu)房,被通報(bào)批評(píng),并被責(zé)令限期改正。
合肥市房地產(chǎn)監(jiān)督部門查實(shí),建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)合肥有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“雍龍府”項(xiàng)目和安徽融和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)建設(shè)的“觀瀾花園”項(xiàng)目,在銷售過(guò)程中,拒絕符合住房公積金貸款資格的購(gòu)房人使用住房公積金貸款購(gòu)房。該行為違反了《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》實(shí)施意見(jiàn)等相關(guān)規(guī)定,侵害了購(gòu)房人的合法權(quán)益,造成了惡劣影響。
經(jīng)研究決定,合肥市房地產(chǎn)管理局和合肥市住房公積金管理中心近日聯(lián)合發(fā)布通告,對(duì)上述兩家房地產(chǎn)企業(yè)通報(bào)批評(píng),責(zé)令限期改正,并要求企業(yè)對(duì)主管人員和其他直接責(zé)任人給予處分。
價(jià)外加價(jià)屢禁不止 號(hào)頭費(fèi)暗度陳倉(cāng)
號(hào)頭費(fèi)已被房地產(chǎn)監(jiān)管部門多次明令禁止,記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),在一些熱點(diǎn)城市,部分熱點(diǎn)樓盤交易過(guò)程中的號(hào)頭費(fèi)、捆綁銷售等亂象,依然猖獗。
在福州,多位房地產(chǎn)中介人員說(shuō),剛需客要得到熱門樓盤的選房機(jī)會(huì),有時(shí)需要綁車位、綁裝修等其他方式,多支付一部分“拿不到桌面上的”的錢款。在3月開(kāi)盤的福州三盛托斯卡納樓盤,置業(yè)顧問(wèn)說(shuō),房源多是帶精裝修的,裝修款每平方米三千多元需要一次性付清。
在福州3月開(kāi)盤的首開(kāi)中庚·香開(kāi)連天樓盤,備案價(jià)在26000-27000每平方米左右,置業(yè)顧問(wèn)卻表示要加4000每平方米的精裝,且要綁定30多萬(wàn)的車位。裝修款和車位款要一次性付清,最后的銷售價(jià)格每平方米超過(guò)三萬(wàn),成功躲避價(jià)格監(jiān)管。
在福州近期開(kāi)盤的福晟錢隆尚品,購(gòu)房者陳先生介紹說(shuō),樓盤要簽兩份合同,一份是毛坯房一份是裝修款。毛坯房要交首付50%,精裝修大約4000元每平方米,簽合同一次性付清,并且項(xiàng)目不愿意接受公積金貸款。
隱蔽的號(hào)頭費(fèi)。合肥市一名房產(chǎn)中介人員告訴記者,購(gòu)房者額外給中介一筆號(hào)頭費(fèi),中介可憑借特殊關(guān)系拿到房號(hào),一個(gè)樓盤120平方米左右的戶型,號(hào)頭費(fèi)為14萬(wàn);90平方米左右的,號(hào)頭費(fèi)為7萬(wàn)。他可以帶領(lǐng)購(gòu)房者前往售樓處,在與開(kāi)發(fā)商簽了購(gòu)房合同后,再繳納號(hào)頭費(fèi)。但是,號(hào)頭費(fèi)是不能開(kāi)具發(fā)票、不打收據(jù)的。
一名李姓購(gòu)房者告訴記者,她看過(guò)一些熱門新樓盤,盡管這些樓盤都在合肥市物價(jià)局商品房明碼標(biāo)價(jià)網(wǎng)站上可以查到備案價(jià)格,但是實(shí)際上用這些價(jià)格買到的可能性很低,有的是需要額外支付一筆號(hào)頭費(fèi),有的是需要綁定裝修、車位等,有的樓盤售樓處客戶經(jīng)理對(duì)前來(lái)咨詢的客戶極為冷淡、愛(ài)理不理,因?yàn)樵摌潜P將新房給了營(yíng)銷公司,由營(yíng)銷公司每平方米加價(jià)1000元甚至更多賣出去,然后兩者再進(jìn)行分成。
“要么你愿意多花錢,要么你有特別硬的關(guān)系,比如地方政府領(lǐng)導(dǎo)、房地產(chǎn)企業(yè)高管等,否則想買到這些樓盤的房子基本沒(méi)可能,”李女士說(shuō)。
類似的購(gòu)房者經(jīng)歷,記者采訪到的在合肥經(jīng)開(kāi)區(qū)、高新區(qū)、包河區(qū)等區(qū)域的購(gòu)房者也多有反映,頗具代表性、典型性。
杭州一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者,在公證搖號(hào)政策出臺(tái)前,杭州不少限價(jià)項(xiàng)目存在倒賣房號(hào)、變相收取茶水費(fèi)等暗箱操作現(xiàn)象。“一些房企內(nèi)部的管理層甚至員工內(nèi)定房源加價(jià)轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)象,時(shí)有發(fā)生。”
記者實(shí)地走訪發(fā)現(xiàn),一些熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項(xiàng)目預(yù)售證審批,同時(shí)嚴(yán)控網(wǎng)簽和備案,強(qiáng)調(diào)有序備案,導(dǎo)致一些已成交的房源無(wú)法備案。
多地房地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,限價(jià)令和有序備案下,一些高價(jià)樓盤明明已經(jīng)賣出去了,但房管部門拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價(jià)格低的低端項(xiàng)目要網(wǎng)簽時(shí),將高低項(xiàng)目搭配網(wǎng)簽,整體上的網(wǎng)簽價(jià)格也不會(huì)過(guò)高。
精細(xì)化調(diào)控需加快
業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,對(duì)于一些熱點(diǎn)城市的銷售亂象,尤其是部分開(kāi)發(fā)商提高購(gòu)房門檻“洗盤”等問(wèn)題,調(diào)控需要進(jìn)一步深化,精準(zhǔn)監(jiān)管和治理。
對(duì)于一些熱點(diǎn)城市的銷售亂象,一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,主要原因是一些熱點(diǎn)城市樓市供小于求,特別是被限價(jià)的預(yù)售房源,供需關(guān)系十分緊張。其次,在去杠桿的背景下,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流告急,所以通過(guò)“洗盤”等方式提高資金回籠效率。
熱點(diǎn)城市普遍存在庫(kù)存不足的情況,潛在購(gòu)房需求很強(qiáng)烈。“這個(gè)時(shí)候如果政策層面不關(guān)注,有限的房源會(huì)繼續(xù)被搶購(gòu),進(jìn)而形成價(jià)格上漲的市場(chǎng)印象,所以政策必須精準(zhǔn)管控。”易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,熱點(diǎn)城市、熱點(diǎn)區(qū)域商品房要加快供應(yīng)速度,建議加快項(xiàng)目預(yù)售證審批速度,同時(shí)增加住宅用地供應(yīng)。
安徽省清源房地產(chǎn)研究院執(zhí)行院長(zhǎng)郭紅兵認(rèn)為,針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的新變化,建議盡快研究制定針對(duì)性措施,比如新盤預(yù)約人數(shù)多于房源時(shí),必須強(qiáng)制開(kāi)發(fā)商采取公證搖號(hào)方式,避免暗箱操作。同時(shí),建議對(duì)搖號(hào)者身份進(jìn)行分類,按照首套剛需購(gòu)房、改善型需求購(gòu)房、投資性購(gòu)房的先后順序參與搖號(hào)。
專家認(rèn)為,為了控制商品房均價(jià)超過(guò)限額,一些熱點(diǎn)城市的房地產(chǎn)主管部門對(duì)商品房網(wǎng)簽備案采取嚴(yán)格控制的方式,對(duì)部分新開(kāi)盤房源推遲備案時(shí)間,尤其是一些會(huì)大幅拉高當(dāng)?shù)厣唐贩烤鶅r(jià)的高價(jià)商品房,短則拖延兩三個(gè)月,長(zhǎng)則半年以上,但是,這種拖延網(wǎng)簽備案的做法,會(huì)使得開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的購(gòu)房合同無(wú)法具有正式的法律效應(yīng),那么房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)就無(wú)法獲得購(gòu)房者通過(guò)按揭貸款方式的購(gòu)房資金,這對(duì)當(dāng)下急需補(bǔ)充資金的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)而言,備受煎熬。
當(dāng)前,銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銀根收緊,盡管很多房地產(chǎn)企業(yè)商品房銷售很火爆,但是并不能立即拿到現(xiàn)金,之所以如此,是因?yàn)橛械你y行對(duì)個(gè)人按揭貸款遲遲不通過(guò)審批,有的按揭貸款即使審批通過(guò)了,資金也遲遲沒(méi)有打到房地產(chǎn)企業(yè)的銀行賬戶上。這樣必然會(huì)抬升房地產(chǎn)企業(yè)的資金成本。一方面是個(gè)人按揭貸款遲遲無(wú)法到賬,另一方面是房地產(chǎn)現(xiàn)金流高度緊張,資金成本急劇上升,多方因素共同推動(dòng)下,房地產(chǎn)企業(yè)各種“洗盤”手法屢禁不絕。
“盡管樓盤賣得很火,但是按揭貸款遲遲無(wú)法到賬,”一名房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)訴苦說(shuō),在某個(gè)地方城商行有按揭貸款待放款近2000萬(wàn)元,未審批的按揭貸款近500萬(wàn)元,在另一家全國(guó)性商業(yè)銀行的額度更大,待放款的按揭貸款額度近4000萬(wàn)元,遲遲未審批的額度有7000多萬(wàn)元。
近日,一些熱點(diǎn)城市加碼調(diào)控,3月份以來(lái)已有武漢、杭州、西安等城市宣布“搖號(hào)購(gòu)房”,武漢、長(zhǎng)沙等地還明確剛需優(yōu)先搖號(hào)選房。記者梳理發(fā)現(xiàn),截至目前,已經(jīng)有上海、南京、長(zhǎng)沙、成都、武漢、杭州、西安等熱點(diǎn)城市陸續(xù)公布“搖號(hào)購(gòu)房”通知。
浙江大學(xué)公共政策研究院客座研究員夏學(xué)民表示,搖號(hào)售房公開(kāi)透明,可以打擊炒房賣號(hào)、捆綁搭售等違規(guī)行為。此舉相當(dāng)于政府依法限制房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)以營(yíng)利為目的的違規(guī)銷售行為,維護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。
新城控股集團(tuán)有限公司副總裁歐陽(yáng)捷表示,在一些熱點(diǎn)城市,由于新房供應(yīng)不足,一手房和二手房房?jī)r(jià)倒掛,有購(gòu)房資格的改善型購(gòu)房者變身投資客,利用限價(jià)監(jiān)管套利,助長(zhǎng)了投機(jī)風(fēng)氣。他建議,未來(lái)應(yīng)當(dāng)適當(dāng)提高部分新房特別是高端住宅的限制銷售價(jià)格,讓一二手房?jī)r(jià)回歸相對(duì)合理區(qū)間,減少投資投機(jī)的監(jiān)管套利。
福建省近日出臺(tái)《關(guān)于加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》,明確實(shí)施片區(qū)調(diào)控,按照“總體有目標(biāo)、片區(qū)有控價(jià)、調(diào)控有手段”的要求,加快構(gòu)建科學(xué)的房?jī)r(jià)控制體系,實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。明確加強(qiáng)片區(qū)住房?jī)r(jià)格監(jiān)管,防變相漲價(jià)。以“同地段、同區(qū)域、同品質(zhì)”樓盤近半年成交均價(jià)為基準(zhǔn),按照片區(qū)控價(jià)目標(biāo),合理確定年度、月度新建商品住房?jī)r(jià)格控制目標(biāo),并將車位車庫(kù)價(jià)格、精裝修費(fèi)用納入價(jià)格調(diào)控范圍,以防變相漲價(jià)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)售價(jià)格備案要求,銷售價(jià)格超過(guò)備案價(jià)格的,房地產(chǎn)主管部門不予網(wǎng)簽。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房屋預(yù)售價(jià)必須“一房一價(jià)”“明碼標(biāo)價(jià)”,讓房?jī)r(jià)公開(kāi)、透明是房屋預(yù)售價(jià)格制度的作用之一。此外,要加強(qiáng)監(jiān)管執(zhí)法,防止開(kāi)發(fā)商“渾水摸魚(yú)”滋生房地產(chǎn)銷售亂象。