近日,中弘控股股份有限公司(下稱“中弘股份”)公告稱,2017年公司累計(jì)新增借款超過2016年末凈資產(chǎn)的100%。據(jù)披露,截至2017年12月31日,公司借款余額為283.36億元,累計(jì)新增借款金額為103.68億元,累計(jì)新增借款占上年末凈資產(chǎn)比例為101.56%。
最新披露的年報(bào)顯示,2017年中弘股份的現(xiàn)金減少了45.82億元,正如其公告中所說,公司已資金緊張,經(jīng)營(yíng)困難,償債能力告急。
同日,中弘股份另一份公告稱,公司收到安徽證監(jiān)局下發(fā)的行政監(jiān)管措施決定書,要求其對(duì)公司內(nèi)部控制的重大缺陷,即公司實(shí)際控制人王永紅凌駕于公司內(nèi)部控制之上導(dǎo)致資金去向和用途不披露不審批的情況進(jìn)行改正。
事實(shí)上,自今年年初以來,中弘股份一直站在風(fēng)口浪尖,負(fù)面消息接連不斷:控股股東股份被司法輪候凍結(jié)、全資子公司開發(fā)的海南如意島項(xiàng)目被暫停施工、2017年年報(bào)被出具保留意見審計(jì)報(bào)告……
最新消息顯示,中弘股份正在積極尋求重組、出售資產(chǎn)以擺脫當(dāng)前困境。
那么,中弘股份這一系列的危機(jī)究竟從何而來?
經(jīng)營(yíng)慘淡,利潤(rùn)巨虧
2017年年報(bào)顯示,中弘股份歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損為-25.11億元,同比減少1699.01%;營(yíng)業(yè)總收入10.16億元,同比減少77.18%。
再來看看2018年一季報(bào),公司扣非后歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-3.16億元,同比減少4054.46%。
在2017年年報(bào)中,中弘股份認(rèn)為,公司側(cè)重開發(fā)休閑度假地產(chǎn)、主題商業(yè)地產(chǎn)會(huì)為公司未來提供新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn),有效規(guī)避行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),中弘股份表示,公司在旅游地區(qū)有豐富的土地儲(chǔ)備,截至2017年公司在海南如意島項(xiàng)目也取得海洋使用權(quán)面積386.14公頃,鑒于建設(shè)海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)政策的出臺(tái),將海域使用權(quán)更改為土地使用權(quán)之后的市場(chǎng)潛力巨大。不僅如此,中弘股份似乎還對(duì)自己的開發(fā)能力頗為自信,稱公司已經(jīng)形成較為成熟及完善的休閑度假物業(yè)的投資、設(shè)計(jì)及運(yùn)營(yíng)方面的商業(yè)模式。
那么,定位準(zhǔn)確、土地儲(chǔ)備豐富且開發(fā)能力成熟的中弘股份為何會(huì)業(yè)績(jī)變臉?
定位失?。?/strong>
2017年,中弘股份的房產(chǎn)銷售情況不盡如人意。數(shù)據(jù)顯示,19個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目可供出售面積總計(jì)為130.31萬平方米,簽約面積僅為2.44萬平方米,僅為2016年簽約面積(40.9萬平方米)的1/17。
2016年,中弘股份房地產(chǎn)的營(yíng)業(yè)收入為41.35億元,占營(yíng)業(yè)收入的92.88%。到了2017年,公司來自于房地產(chǎn)開發(fā)的收入驟減至-3.48億元,可以說是中弘股份2017年虧損的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;。
對(duì)此,中弘股份表示,受國(guó)家房地產(chǎn)調(diào)控政策的影響,公司房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售收益均不理想,尤其是北京的弘由山由谷二期項(xiàng)目以及御馬坊項(xiàng)目,因受北京3·17商辦政策影響,該項(xiàng)目不僅銷售停滯,并且已銷售部分還出現(xiàn)大量退房。
但是,記者查閱年報(bào)發(fā)現(xiàn),不僅是在北京,中弘股份在山東、海南、浙江和吉林的住宅房產(chǎn)銷售均不理想。值得注意的是,這些住宅房產(chǎn)大多位于旅游景點(diǎn)區(qū)域。
中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦指出,“北京限購(gòu)限貸影響的確很大,住宅銷售受沖擊嚴(yán)重屬正常現(xiàn)象,主要是因?yàn)橘J款審核困難、減少杠桿運(yùn)用等。而且市場(chǎng)調(diào)整后,投資預(yù)期也會(huì)相應(yīng)發(fā)生變化,銷售便會(huì)受到影響。”
盧文曦表示,“受政策影響最大的是北京、上海等一線城市,二三線城市受影響程度應(yīng)該比較有限。不過,位于旅游景點(diǎn)周邊的住宅項(xiàng)目,由于不像自住型樓盤具有消費(fèi)需求基礎(chǔ),收益風(fēng)險(xiǎn)較大,所以這類房產(chǎn)的銷售情況也會(huì)不理想。”
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)也表達(dá)了類似的看法,“中弘控股既有的項(xiàng)目不多,且不夠分散,這些因素均會(huì)帶來項(xiàng)目銷售和經(jīng)營(yíng)方面的壓力,并且,公司對(duì)旅游地產(chǎn)的銷售不能盲目樂觀。”
由此可見,旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)不僅會(huì)受到宏觀政策的影響,還會(huì)因?yàn)槠涞禺a(chǎn)本身非剛需的性質(zhì),影響其銷售。中弘股份頗為得意的公司戰(zhàn)略定位并沒有被業(yè)內(nèi)人士看好,也并沒有為其獲得可觀的利潤(rùn)。
海南項(xiàng)目頻受阻
中弘股份的戰(zhàn)略版圖里有一大塊重心放在海南。
對(duì)此,盧文曦指出:“在重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)拿地是有優(yōu)勢(shì)的,一方面是資產(chǎn)土地本身估值可能提升,另一方面,隨著發(fā)展,項(xiàng)目未來有較高收益預(yù)期。當(dāng)然,前提是有充分的開發(fā)實(shí)力和資本。”
未來收益可觀,但項(xiàng)目推進(jìn)卻頻頻受挫。
2017年年報(bào)顯示,如意島填島EPC總包中鐵港航局集團(tuán)有限公司以及中交集團(tuán),在合同實(shí)施過程中,分別提出漲價(jià)超20%的要求,造成合同被迫終止,工程停工。
誰知工程剛要恢復(fù),卻迎來了??谑泻Q蠛蜐O業(yè)下發(fā)的“雙暫停”(暫停施工、暫停營(yíng)業(yè))通知。
公告顯示,中弘股份已對(duì)如意島實(shí)際投資44.9億元。
業(yè)內(nèi)人士表示,項(xiàng)目擱置,投資資金收不回來且無收益回報(bào),這直接影響了公司資金的利用效率,如果擱置時(shí)間越拖越長(zhǎng),對(duì)公司整體經(jīng)營(yíng)和規(guī)劃都是極其不利的。
嚴(yán)躍進(jìn)表示,“海南市場(chǎng)的政策頻頻調(diào)整,尤其是在當(dāng)前全域限購(gòu)的背景下,需警惕地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”
投資收益不明
2017年年報(bào)顯示,中弘股份投資活動(dòng)現(xiàn)金流出為95.02億元,而流入?yún)s只有13.82億元。
那么,中弘股份都投了哪些項(xiàng)目?
2017年10月1日,中弘股份收購(gòu)了Abercrombie & Kent Group of Companies (下稱“A&K”)90.5%的股權(quán),股權(quán)取得成本為27.84億元。
A&K公司的主要業(yè)務(wù)為旅游業(yè),2017年共為中弘股份帶來了扣非后凈利潤(rùn)9364萬元。但是,這離其承諾的2.1億元凈利潤(rùn)相差甚遠(yuǎn)。
此外,中弘股份在2017年對(duì)聯(lián)營(yíng)、合營(yíng)企業(yè)投資增加了36.9億元的長(zhǎng)期股權(quán)投資。其中,中弘股份對(duì)聯(lián)營(yíng)企業(yè)天津世隆資產(chǎn)管理合伙企業(yè)(有限合伙)、青島中商研如意島投資中心(有限合伙)、寧波梅山保稅港區(qū)深華騰十五號(hào)股權(quán)投資中心(有限合伙) 的追加投資額均在10億元以上。
但令人生疑的是,2017年,這些聯(lián)營(yíng)企業(yè)的投資收益均被審計(jì)機(jī)構(gòu)認(rèn)定為無法確認(rèn)。
一位資深會(huì)計(jì)師向記者表示,“我們之前也碰到過這種案例,較大可能為企業(yè)轉(zhuǎn)移資金。在審計(jì)投資收益時(shí),聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司的審計(jì)報(bào)告我們都會(huì)看,因此,無法確認(rèn)的情況要么是企業(yè)無法出具其審計(jì)證據(jù),要么是聯(lián)營(yíng)或合營(yíng)公司審計(jì)報(bào)告的可靠性存在疑點(diǎn),被審計(jì)師拒絕采納。”
事實(shí)上,2017年,中弘股份被出具保留意見審計(jì)報(bào)告的基礎(chǔ)之一就是其實(shí)際控制人凌駕于內(nèi)部控制之上,導(dǎo)致中弘股份在未履行必要的審批程序的情況下支付給海南新佳旅業(yè)開發(fā)有限公司 61.5 億元股權(quán)轉(zhuǎn)讓款。
該會(huì)計(jì)師指出,“一般上市公司都會(huì)有一套很嚴(yán)格的內(nèi)控機(jī)制,但如果實(shí)際控制人的權(quán)力過大,不僅其企業(yè)資金去向和用途無法被監(jiān)督和控制,數(shù)據(jù)也更容易造假。”
記者就借款目的和資金去向等問題致電中弘股份,截至發(fā)稿,電話均為無人接聽狀態(tài)。