未來，即將上市的“限房價、控地價”地塊，將面對一個新的銷售規(guī)則。昨天，北京市住建委針對《關于加強限房價項目銷售管理的通知》向社會征求意見，提出對于評估價與限定銷售均價價差較大的項目，將轉化為共有產權房，并向具備本市共有產權住房購房資格的家庭銷售。 　　
■新規(guī)出爐

限定均價與評估價之比小于85%轉為共有產權房

“限房價、控地價”地塊(簡稱限價房地塊)是本市2016年樓市“9·30新政”時的產物，指的是土地地塊在招拍掛出讓時，不僅嚴控地價，還提前鎖定未來的銷售均價和最高銷售單價。有統(tǒng)計顯示，自政策出臺至今，本市已出讓了62塊限價房地塊，其中，首批地塊有可能在年內入市。

限價房項目該如何銷售?《征求意見稿》首次給出了具體方向?！墩髑笠庖姼濉诽岢?，在限房價項目辦理施工許可后，將由北京市房地產市場管理事務中心會同市保障房中心對該項目可售住房的市場價格進行評估，形成評估價。隨后，將當初鎖定的銷售均價與評估價進行比較。按照暫定的比例，當銷售均價與評估價之比高于85%時，由開發(fā)建設單位面向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售，所售住房為商品房，但應取得分戶不動產登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易; 而當銷售均價與評估價之比低于85%時，則由市保障房中心收購轉化為共有產權住房，面對具備本市共有產權住房購房資格的家庭銷售。嚴控投資投機客炒房牟利

“限房價項目銷售時與周邊商品房價差較大時，就存在較大的獲利空間，一些投資投機客必然趨之若鶩，房屋就成了投資投機客炒房牟利的工具。”北京大學房地產法研究中心主任樓建波表示，如果由政府收購過來作為共有產權住房再公開搖號銷售，就大大壓縮了限房價項目的牟利空間，投資客、炒房者沒有了購買的動力，申請購買的居民家庭將主要是自住的剛需家庭，使得限房價項目真正回歸“房住不炒”的目的。

轉共有產權房后將搖號配售

限價房被市保障房中心收購轉化為共有產權住房后，又如何銷售?《征求意見稿》提出，收購轉化的共有產權住房，具備本市共有產權住房購房資格的家庭均可申購。搖號配售時，項目所在區(qū)戶籍和在項目所在區(qū)工作的本市其他區(qū)戶籍、非京籍家庭作為優(yōu)先組配售。

換句話說，只要購房人符合共有產權房的購買資質，即已婚家庭符合本市住房限購條件且成員名下均無住房，單身家庭申請人年滿30周歲，且無住房轉出記錄、無征收安置房補償協(xié)議、無違法建設行為、夫妻離異已滿3年，就都可通過登記申購、公開搖號的方式購買。

由于項目已經提前限定了銷售均價，購房人將獲得銷售限價占評估價比例部分的產權份額，剩余比例產權相應轉化為市保障房中心代持的政府產權份額。舉例來說，如果銷售限價為3萬元/平方米、評估價為5萬元/平方米，那么購房人的產權份額就是60%，剩余40%為政府產權份額。

限價房大戶型房源兼顧改善需求

對于限價房地塊，當初執(zhí)行的是“9070”政策，即70%的房源都是90平方米以下戶型，但其中也會有一小部分面積較大的戶型。記者注意到，《征求意見稿》特別提出，具備共有產權住房購房資格的家庭選購后仍有剩余房源的，市保障房中心可向具備本市購房資格的無房居民家庭進行銷售，其中建筑面積大于140平方米的住房可向具備本市購房資格的居民家庭進行銷售。也就是說，對于剩余的大于140平方米的戶型，如果北京戶籍家庭名下已有一套房但確需改善，也可以購買，不再限定必須名下無房。

舉例說明

限價房地塊“永豐產業(yè)基地地塊”當初銷售均價限價為53400元/平方米。

■假設評估價為56000元/平方米，兩者之比為95.4%，大于85%，該地塊將作為商品房，但凡具備本市購房資格的家庭均可購買,只是有5年的“禁售期”。

■假設評估價為80000元/平方米，兩者比值為66.75%，小于85%，該項目將轉為共有產權房。

■專家預測

八成限價房不受影響

中央財經大學法學院院長尹飛提出，共有產權住房是政策性的商品住房，限房價項目也具有政策性。《征求意見稿》中對收購轉化是非常審慎的，市保障房中心只對銷售限價與評估價之比不高于85%的限房價項目進行收購轉化。也就是說，這種轉化只針對價差比不低于15%的一些“熱點”項目，使得限房價項目因提前限定售價而產生的政策紅利利用共有產權和封閉式管理的模式，在新房購房人及二手房購房人等持續(xù)地傳遞下去。

同時，這種轉化是以契約方式實現(xiàn)的，符合契約精神。“以土地出讓時的房屋限價進行收購，這個價格無論開發(fā)建設單位向誰銷售都是一樣的，對開發(fā)建設單位的利益沒有任何損害。而且，是在開發(fā)建設單位取得施工許可證以后就開始評估確定收購與否，不影響開發(fā)企業(yè)的銷售時間。”

北京房協(xié)副會長陳志則預測，按照85%的設定比例，目前已推出的限房價地塊，80%左右的項目不會被收購，將按照普通商品住房由開發(fā)企業(yè)銷售，因此對這類項目總體影響不大。