以來，北京房地產(chǎn)成交量逐步下降并持續(xù)保持較低水平。其中以“長安街西延線”概念而火的京西樓市也一度集體陷入低迷。 　　近期有多家研究機構發(fā)布的樓市成交數(shù)據(jù)顯示，北京(樓盤)樓市銷量迎來回暖，其中京西門頭溝和石景山區(qū)域樓市升溫最為明顯。

但《中國經(jīng)營報(博客,微博)》記者多次走訪發(fā)現(xiàn)，京西樓市回暖仍乏力。京西樓市大戶型改善項目扎堆，但市場冷熱不均，部分新房價格低于周邊二手房。

根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(2018年1季度)》顯示，2018年北京一季度樓市成交面積同比去年一季度下降53.23%。

“目前為止，仍然沒有證據(jù)可以說明北京樓市已經(jīng)回暖。尤其和去年一季度的數(shù)據(jù)同比來看，北京樓市仍未走出低迷狀態(tài)。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為。

大戶型項目扎堆市場冷熱不均

沿著北京東西方向的長安街一路向西，是“石景山+門頭溝”所形成的西長安街商圈。

根據(jù)鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，目前石景山在售新建住宅項目有2個，門頭溝在售新建住宅項目有11個，涵蓋了小戶型剛需、大戶型改善、別墅等不同的產(chǎn)品。

盡管京西樓市項目多樣、項目定位也各不相同，但記者發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商都有著共同的營銷賣點。包括宣傳磁懸浮S1線、長安街西延線的交通區(qū)位因素，強調去年發(fā)布的《北京市城市總體規(guī)劃》中將京西定位為創(chuàng)新和高精尖經(jīng)濟結構區(qū)域的政策因素等。

值得注意的是，京西樓市大戶型產(chǎn)品項目較多，銷售較慢;部分小戶型剛需產(chǎn)品則比較熱銷，區(qū)域樓市內部冷熱不均。

4月的一個周末，在門頭溝長安街西延線南側約500米的電建金地華宸項目處，記者注意到，售樓中心來看房的人并不多。銷售人員告訴記者，項目140平方米的平層四居產(chǎn)品早在去年就賣完了。目前項目在售的樓棟是4～7號樓，都是180平方米以上的大戶型產(chǎn)品，均價在6.5萬元/平方米左右。

“網(wǎng)簽有流程時間和滯后性，小戶型產(chǎn)品已經(jīng)賣完了。”在記者問及目前銷售情況時，銷售人員表示，目前主推的是180平方米以上的改善型產(chǎn)品。記者從北京住建委官網(wǎng)了解到，該項目備案名為華宸雅苑，于2017年10月22日取得預售證，項目備案價在7萬元/平方米左右，240套房源目前顯示已網(wǎng)簽的只有9套。

同樣的情況也出現(xiàn)在中國鐵建(601186,股吧)萬科翡翠長安項目。記者從翡翠長安家園售樓處了解到，目前項目在售的都是165平方米以上的大戶型，均價在5.7萬元/平方米左右。根據(jù)住建委數(shù)據(jù)顯示，該項目分別于去年9月和12月兩次開盤，預售價在6.5萬元/平方米左右。606套房源目前顯示為已網(wǎng)簽狀態(tài)的房源只有28套，成交均價為5.4萬元/平方米。

中海寰宇價格倒掛低于周邊二手房

除了大戶型項目扎堆，記者還注意到，京西樓市部分項目新房價格與二手房倒掛明顯，新房價格明顯低于周邊二手房。

記者在石景山區(qū)中海寰宇天下銷售中心了解到，目前項目主推戶型從85平方米的兩居到145平方米的四居都有涉及。項目預計2020年6月精裝修交房，目前銷售均價在6.3萬元/平方米。

記者從銷售中心附近的鏈家中介門店處了解到，項目周邊一些較新的二手房價格明顯高于中海寰宇價格。比如遠洋山水小區(qū)二手房均價在6.6萬元/平方米，有些小區(qū)比如融景城部分二手房甚至在7萬元/平方米左右。

記者從北京市住建委官網(wǎng)查詢到，中海寰宇天下項目名為景逸苑，屬于石景山區(qū)北辛安棚戶區(qū)改造項目A區(qū)1608-668地塊，目前項目已網(wǎng)簽的房源為19套，成交均價為60625元/平方米。

關于中海寰宇天下項目價格與周邊二手房價格倒掛問題，一名銷售經(jīng)理向記者解釋，項目確實存在一些不利因素，包括項目周邊是回遷房小區(qū)，項目不能保證是學區(qū)房，項目部分住宅樓棟與商業(yè)樓棟距離過近，項目北邊樓棟距離磁懸浮S1線過近存在干擾等。“但這些規(guī)劃都是通過了政府驗收的。”該銷售經(jīng)理表示。 　　“要么可能是新房有特別不利的因素賣不上價格，要么可能是開發(fā)商因為資金等自身原因主動降價。正常情況下，同一類型的產(chǎn)品，是不會出現(xiàn)這種新房與二手房價格倒掛的問題。”張大偉分析道。

北京樓市整體回暖？

值得注意的是，近期有多家研究機構發(fā)布樓市成交統(tǒng)計數(shù)據(jù)，顯示北京樓市銷量迎來回暖，其中京西門頭溝區(qū)域樓市升溫最為明顯。

據(jù)思源地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2018年3月份，北京新房市場共成交1033套商品住宅，成交面積13.81萬平方米，環(huán)比2月份，成交套數(shù)、面積分別增長了73.3%和52.4%。北京二手房簽約量達到12104套，繼2017年12月份和2018年1月份之后，二手房月度銷量再破萬套大關，此外，這一成交量也創(chuàng)下自2017年4月份以來，近12個月銷量新高。

住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組最新大數(shù)據(jù)房價指數(shù)(BHPI)顯示，2018年2月北京房價環(huán)比上漲0.92%。這是自2017年5月以來，北京房價首度止跌。其中門頭溝區(qū)更以5.39%領漲。

“如果把3月份的數(shù)據(jù)和2月份的數(shù)據(jù)做比較，確實是上升的趨勢;但如果把3月份數(shù)據(jù)和去年3月份數(shù)據(jù)做比較，仍然是處在下降的趨勢。”張大偉表示，目前的數(shù)據(jù)并不能表明北京樓市已經(jīng)回暖。

此外，根據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的《中國主要城市房地產(chǎn)市場交易情報(2018年1季度)》顯示，2018年1～3月北京一季度樓市成交套數(shù)為5904套，成交面積同比去年一季度降幅為53.23%。

“這表明2018年樓市調控會繼續(xù)強化，一方面會保持調控政策不放松，繼續(xù)進行差別化調控，一方面是同步建設長效機制。”中國指數(shù)研究院方面認為。