當房地產行業(yè)的發(fā)展似乎已經觸碰到天花板之際,每一家房企都開始為今后的發(fā)展模式而焦慮。不僅大型房企在行動,中小型房企也紛紛布局商業(yè)地產、長租公寓和文旅地產等領域。
業(yè)界雖然都看到了上述領域的可持續(xù)發(fā)展性,也意識到這些領域都是容量巨大且極具潛力的市場,但困擾他們的是,這些領域中目前尚無領跑者,也暫未有一個明確的商業(yè)模式。在這種情況下,自身應該怎么做?3月22日,在“2018年觀點年度論壇”上,不少嘉賓都提出了自己的看法。
金融化的考量
論壇上,REITs(房地產信托投資基金)被頻繁提到。對于商業(yè)地產、長租公寓領域的從業(yè)者而言,如何將能夠產生穩(wěn)定現金流的資產進行證券化,是全行業(yè)都在探討的問題。
廣州市城發(fā)投資基金管理公司董事總經理李文崢以十余年的REITs從業(yè)經歷談了一些體會。他認為,REITs可以理解成三個平臺,即融資的平臺、投資的平臺和資管的平臺。
李文崢分析指出,REITs作為融資的平臺屬性是因為它在未來的持續(xù)經營中,還要做銀行貸款、發(fā)債等,且它的融資成本比開發(fā)商的融資成本還要低、期限還更長,因為它的產品更穩(wěn)定、風險更低。
作為投資平臺的屬性是由于REITs本身是一個實體,可以不斷地擴張,不僅可以從發(fā)起人處買,也可以從市場第三方買,所以它會變成一個投資平臺。
從資管平臺的角度看,REITs作為資管體系的打造可以有一個投資回報率的邏輯,會更加關注整個IRR(內部收益率)的情況。
深創(chuàng)投不動產基金管理(深圳)有限公司總經理羅霄鳴從長租公寓的角度,探討了國外長租公寓REITs運營成功的關鍵。他認為,因為海外的長租公寓是一個交易型的投資,他們的成功在于能精準把握周期變化。“像最近這幾年房價高的時候,可以看到他們在賣它的資產,或者是重新規(guī)劃它的資產位置,在2009年~2011年的時候,恰恰是它大舉買入資產的時候,那時候恰恰是發(fā)生金融危機的時候”。
李文崢認為,REITs這個話題已經討論10年了,今年應該是一個最好的推出窗口期。
學會運營資產
當房地產進入存量時代,如何對存量資產進行運營、改造也是一門大的課題。
VaShare創(chuàng)始人兼CEO莊海從旅游地產角度提到,旅游地產規(guī)模是足夠大,但是市場中的問題也很大,大家買了旅游地產基本上沒有什么用。“一個資產沒有使用,它最后就沒有價值”。
那正確的運營思路是什么?陽光100集團總裁林少洲認為,運營時代是內容為王,要強調產品的特色,強調精細化的品質和優(yōu)質的內容。有沒有實質的運營能力成為下一步的核心。
深圳市城市更新協會創(chuàng)始會長、安云集團董事長耿延良從城市更新的角度提出運營的思路。他認為,城市更新涉及到城市的產業(yè)升級、人居環(huán)境的改善、未來經濟社會發(fā)展的系統(tǒng)性工程,它不是一個單一的房地產供應的問題,所以要有正確認識。他提醒,存量時代大家記住一點,城市更新才是未來的必由之路。