2017年已過去，2018年正式開啟，風(fēng)云不定，總是出人意料的中國樓市何去何從?今天櫻桃大房子就斗膽預(yù)測一下，本輪房地產(chǎn)調(diào)控的影響，以及2018年市場走向。

1、調(diào)控一定有效

前天在粉絲群里，我說2018年的銀行貸款會繼續(xù)收緊。一個年輕的地產(chǎn)公司員工就出來噴我了，說我好奇怪，居然還相信調(diào)控能降房價，他認為ZF在土地出讓上根本就沒有真心想要降房價，否則應(yīng)該讓小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)正，加大市場的供給量。

為什么不相信?即使有的城市調(diào)控了房價暫時還沒降，就能說明調(diào)控?zé)o效嗎?

如果調(diào)控?zé)o效，今年北京、環(huán)京、天津的房價下跌是怎么回事?如果無效，廈門、蘇州、合肥、深圳、上海、無錫等城市的盤整又是怎么來的?不要睜眼說瞎話。

從過去十年來看，雖然調(diào)控放松后，市場會反彈，但這并不代表之前的調(diào)控就是無效的啊!房產(chǎn)調(diào)控哪一次沒有效了?你放眼當?shù)爻鞘锌纯?，哪次調(diào)控之后，市場不會經(jīng)歷低迷調(diào)整期?只不過是市場冷卻需要時間罷了，房子畢竟是不動產(chǎn)，買賣雙方心理博弈會拉長成交周期，不可能像股市一樣應(yīng)聲而落。

政府允許房價上漲，但是不會允許房地產(chǎn)市場以極其危險的方式繼續(xù)前行，這要感謝日本的房地產(chǎn)泡沫破滅帶來的前車之鑒，感謝美國08年次貸危機的教訓(xùn)，我們可以避免重蹈覆轍。

政府也確實不想房價大跌，因為政府調(diào)控的目的，就是在防止樓市崩盤出現(xiàn)大跌，假如不調(diào)控，任由市場暴漲，最后的結(jié)果一定是泡沫破裂暴跌收場。因為市場會失靈，人會失去理智，在造成系統(tǒng)性災(zāi)難結(jié)果之前，必須通過行政手段，打擊非理性炒作。

既然你承認中國的房地產(chǎn)市場不是完全的自由市場，是帶有計劃經(jīng)濟色彩的，政府可以控盤，想讓房價漲就放水漲，想要房價不漲就收水，那你為什么不相信調(diào)控會有效?

有的人說，政府不想房價大跌，沒錯，但是不是就代表房價不會下跌呢?當然不是，理想和現(xiàn)實總是有差距的。我們從2017年北京、環(huán)京市場就可以看出，尤其是環(huán)京，燕郊房價已經(jīng)下跌了30%以上，不知道這個幅度在大家的概念中算不算大跌?

燕郊的下跌是什么導(dǎo)致的?很明顯，是由調(diào)控引爆的，因為限購3年，限住了北京的需求去燕郊買房，市場突然沒了接盤俠，很多炒房的，本來是想短炒一把走人，沒想到突然套不了現(xiàn)了，但預(yù)備的月供資金不足，怎么辦?那就只好降價拋了。但本質(zhì)上，還是因為市場過度上漲了，一年時間，漲3倍，漲到三四萬，買不起北京，連燕郊也買不起，那就不如回老家省會了，如果不是投資投機，光靠剛需，是支撐不起這么高的價格。

很多人認為，房價下跌30%以上，地方財政受不了，經(jīng)濟要下滑，政府必然放松調(diào)控。

請問燕郊現(xiàn)在放松了沒?請問溫州，海南前幾年房價腰斬時，地方調(diào)控放松了沒?

房價下跌消滅泡沫，消滅貨幣，將錢趕到實體經(jīng)濟去，正是中國當局追求從高增長，向高質(zhì)量轉(zhuǎn)變的必經(jīng)之路，例如最近，中央對海南過度發(fā)展房地產(chǎn)已經(jīng)是痛心疾首，公開嚴厲批評，海南省委書記已經(jīng)表態(tài)，要全面取消對各市縣的GDP考核任務(wù)，也就意味著給地方吃了定心丸，不需要靠房地產(chǎn)投資來拉動GDP了。

2、房價跌幅會超出想象

這一次的房價漲幅，超出了任何人的想象，同樣的，這一次的調(diào)控期一定比你想象的要長!房價下跌的幅度一定比你想象的要大!

理由如下：

1、調(diào)控不會那么快放松，落實房住不炒的中央指導(dǎo)精神，就意味著限購限貸，或許會成為長效機制之一，比如一線城市的限購，從2010年以來就沒有取消過，在這一次調(diào)控中反而更嚴了。限價，2018年放松的可能性很小，由限價引起的新房價格下降已經(jīng)在發(fā)生了，二手房的價差支撐不了多久。

2、這一輪房價上漲幅度過大，早就透支了市場需求，這么高的價格，能接的起盤的真的不多了，該買的都買了，剩下的要么是換房的，要么是資金實力不足的剛需，需要時間積累首付款。

3、貨幣寬松導(dǎo)致了房價暴漲，現(xiàn)在開啟了貨幣中性偏緊的周期，房貸利率繼續(xù)上調(diào)是大概率，增加購房成本，會加劇買方觀望，房企融資成本加大，回款壓力也會增加。

4、市場的供需會逐漸由去完庫存時的供不應(yīng)求，到調(diào)控一段時候后逐漸達到供需平衡，再到需求萎縮，觀望，而開發(fā)商補完庫存后，向供過于求轉(zhuǎn)變，供給過剩時，房價一定會跌。

目前，從需求端來說，限購限貸，限制的都是市場的需求，限價，限制的是房價的非理性上漲，限賣，限制的是市場的流動性，房子買了不讓你賣，你還如何把升值部分套現(xiàn)出來，一套換成兩套?

從供給端來說，加大租賃房供給，加大共有產(chǎn)權(quán)房供給，加大商品房的供給，形成市場有效供給，在一年半到兩年后，也需要時間。

其實中國樓市并不需要那么多陰謀論，如果想把握短周期，就跟著政府的明示走，就像07年加息，調(diào)控樓市一樣，賣房——08年救市——09年買房——2010年調(diào)控賣房——2014年調(diào)控放松買房——2017年調(diào)控收緊，賣房。

只要你把握了這些信號，是不是節(jié)奏都會踩的很準?當然，需要說明的是，每個城市的漲跌節(jié)奏不同，調(diào)控政策也不同，買賣時機得根據(jù)當?shù)爻鞘械恼吲袛啵跃唧w下跌的時間，每個城市也是不同的。

就目前來說，調(diào)控以后全國市場并未出現(xiàn)明顯的恐慌性拋盤現(xiàn)象，據(jù)鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示，2017年鏈家經(jīng)紀人所接觸的業(yè)主普遍是換房需求，高達9 成的經(jīng)紀人接觸的業(yè)主是因換房而掛牌。

業(yè)主降價的主要原因也是由于換房，除長沙、沈陽和佛山外，全國及其他各城市均有60% 以上的經(jīng)紀人接觸到的業(yè)主主要是由于換房而做出價格讓步。

廈門、成都、武漢、長沙、沈陽和佛山有近20% 的業(yè)主，是因急于變現(xiàn)而選擇降價的投資客。全國來看，投資變現(xiàn)賣房的比重不高。

因為大家對中國樓市還是充滿了信心，認為房價不會跌，因此也不急于套現(xiàn)，還有的人是考慮到就算套現(xiàn)了，錢也不知道拿來干嘛，擔心貶值，也擔心賣了沒有資格再買回來。

但投資客的盲目自信，會錯過最佳的拋售時機。

3、2018年預(yù)判

上面1、2針對的是本輪樓市調(diào)控周期而言，周期預(yù)計至少3到5年時間。下面說下我對2018年的預(yù)判。

我的老公眾號櫻桃小房子是2月底創(chuàng)立的，3月份作出的一個大預(yù)測是一二線城市房價已到階段性頂部，不建議再投資，2017開始輪到未大漲的二線和三四線城市上漲。

回頭來看，2017年3月份之后，一線和熱點二線城市房價確實陸續(xù)到了頂部，北京、廈門、蘇州、合肥、深圳、上海、無錫、天津等城市都進入到了調(diào)整期。而弱二線和三四線開啟了暴漲，但也出現(xiàn)了一些誤判，比如武漢、杭州這一年里仍然繼續(xù)堅挺。

展望2018年的房地產(chǎn)走勢，不管對錯，我的新公眾號櫻桃大房子今天也大膽的做一個預(yù)測，明年再來驗證。

第一、市場層面

1、一線城市

北京成交量預(yù)計會有所反彈，成交價不排除局部好地段有所反彈，整體而言較穩(wěn)。上海跟北京相似。

深圳，取消陰陽合同是今年早晚的事，二手房買賣要么少貸款，要么多交稅，會打擊成交，在此政策出臺之前，市場成交量會反彈，維持在5000套之上，成交價穩(wěn)定，很難再反彈，降價有沒有可能，能降多少?對這個問題，我現(xiàn)在也比較迷糊，如果按照我以往的分析，深圳杠桿高，信貸持續(xù)收緊一定會有累積的影響，但現(xiàn)在出現(xiàn)了一個新的現(xiàn)象，由于深圳落戶門檻很低，有些外來資金在套現(xiàn)二三線城市的房子，將資金挪到深圳買房，外來資金有多大實力，對市場有多大的支撐作用，我現(xiàn)在也不好評估，需要繼續(xù)觀察。

廣州，是一線中最晚漲的一個，也會是最晚調(diào)整的，今年二手房市場會開始橫盤，新房限價明顯的好賣，價格沒有優(yōu)勢的樓盤市場去化率會降低，成交量會下降。

一線城市房價確實已經(jīng)非常高了，但由于一線城市的資源最集中，人口流入速度最快，除了北京在人為驅(qū)趕人口，長期來看，房價繼續(xù)上漲是共識，因此，不排除這一輪二三四線大漲后，那些在二三四線有房子的人會套現(xiàn)，原本在一線工作但買不起房子的人，因為套現(xiàn)了上百萬資金又具備了買一線房子的實力，帶來了新的需求，這就好比股市中的優(yōu)質(zhì)藍籌股，股災(zāi)之后，會重新走出一輪行情一樣，而那些借助牛市東風(fēng)的股，靠講故事的股票，會步入漫漫熊途。

當然，這只是我目前的一種思考，市場會怎么走誰也不知道，畢竟影響房價的很多因素是不可預(yù)知的，所以結(jié)果往往會超出人的想象，需要繼續(xù)觀察了解。

2、強二線熱點城市

廈門、蘇州、合肥、無錫、天津、濟南、鄭州市場成交量會繼續(xù)下降，市場較為冷清，新房繼續(xù)限價，二手房也會開始降價，成都、武漢、杭州、青島停漲，進入橫盤期。

3、弱二線，三四線城市

大部分是比較弱的省會城市，以及一線和強二線周邊的城市，屬于2017年大漲接力的地方，今年的上漲動力也會逐漸疲軟，頂部已經(jīng)到來，適合高位套現(xiàn)。錯過今年，三四線城市將步入漫長的調(diào)整期，至少五年以上。

4、四五線城市

屬于2015-2017年調(diào)控放松以來還沒漲的，或者漲幅不大的地方，比如中西部的地級市，縣級市，今年會輪到這些地方大漲，也是最后去庫存的根據(jù)地。

整體而言，已經(jīng)調(diào)控的城市，除了環(huán)京地區(qū)由于限購太嚴厲，這種純靠外來人投機炒作的市場已開始大降價，其他限購不嚴的周邊城市群還看不到大幅跌價的現(xiàn)象。市場會出現(xiàn)溫水煮青蛙式的調(diào)整，冬天未到，這個秋天會比較漫長，真正迎來下跌還需要等時間。

第二、政策層面

已經(jīng)出臺調(diào)控政策的城市，不管幾線，今年都不可能放松調(diào)控，因為穩(wěn)房價的任務(wù)仍然較重。

還沒有調(diào)控的，但房價也暴漲，庫存也去完的城市，哪怕是四五線小城市，也會調(diào)控，但無非都是那幾個常規(guī)的措施，政策面上，不會有石破天驚的創(chuàng)新舉措。

房產(chǎn)稅任重而道遠，即使在兩會上提交人大立法，在細節(jié)的制定上也需要個很長的過程，今年不用考慮這個因素對房價的影響。