“強(qiáng)二線”城市南京、大連調(diào)整限購政策。

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9月7日深夜，“南京發(fā)布”發(fā)文稱，為進(jìn)一步優(yōu)化購房服務(wù)流程，自9月8日起，南京玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)等四區(qū)范圍內(nèi)購買商品房不再需要購房證明。

同一天，大連發(fā)布樓市新政，其中包括“認(rèn)房不認(rèn)貸”、首套房首付比例降至兩成、二套房首付比例降至三成、解除限購和限售等重磅內(nèi)容。

值得關(guān)注的是，自8月底以來，優(yōu)化甚至是全面取消限購成為越來越多城市的選擇，尤其是二線城市，沈陽、大連全面解除限購，南京取消核心四區(qū)限購，天津調(diào)整外圍區(qū)域限購政策。在業(yè)內(nèi)人士看來，下一步全國范圍內(nèi)更多城市完全取消限購將是一個(gè)趨勢。

大連一步到位，全面解除限購

為滿足居民剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步降低交易成本，支持居民合理住房消費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，9月7日，大連發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房屋消費(fèi)的通知》（簡稱《通知》），涵蓋了實(shí)施購房補(bǔ)貼、優(yōu)化個(gè)人住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整優(yōu)化差別化信貸政策、解除限購、滿足合理售房需求、稅收優(yōu)惠等多條舉措。

值得關(guān)注的是限購政策的優(yōu)化。根據(jù)《通知》，居民家庭在大連市中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)購買商品住房的限購政策解除，居民家庭在大連市購買商品住房的，不再受住房總套數(shù)限制，切實(shí)穩(wěn)定住房消費(fèi)，提振市場信心。

去年5月，大連曾部分優(yōu)化限購政策，解除高新園區(qū)限購，保留上述三個(gè)限購區(qū)域。

不同于以往的小步伐調(diào)整，此次大連一步到位，全面取消限購。

今年以來，大連曾多次優(yōu)化樓市政策，助力交易恢復(fù)，取得一定效果，但是從整體來看，大連樓市仍需要繼續(xù)恢復(fù)。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年8月，大連商品住宅成交規(guī)模為19.34萬平方米，環(huán)比增加105%，同比縮減26%。整體來看，今年1-8月，大連商品住宅累計(jì)成交規(guī)模為128.79萬平方米，同比縮減26%。

58安居客研究院院長張波表示，大連房地產(chǎn)市場的下行壓力仍然較大。從58安居客線上二手房掛牌價(jià)格來看，9月均價(jià)為13515元/平方米，同比下跌9.05%。

近半個(gè)月，5城調(diào)整限購政策

值得一提的是，近半個(gè)月以來，已經(jīng)有多地調(diào)整限購政策，其中包括南京、沈陽、大連、天津四個(gè)二線城市，以及三線城市嘉興。

8月25日，浙江省嘉興市發(fā)布《嘉興市關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施》，其中明確，支持居民家庭的剛性和改善性合理住房需求，取消行政限制性措施。嘉興市出臺(tái)新政，打響了下半年全面取消限購限售的“第一槍”。

9月1日，天津市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策更好滿足居民剛性和改善性住房需求的通知》。其中提到，進(jìn)一步加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)控，將天津市住房限購區(qū)域調(diào)整為市內(nèi)六區(qū)，居民在住房限購區(qū)域內(nèi)購買新建商品住房或二手住房的，仍然執(zhí)行天津市住房限購套數(shù)及資格政策。這是下半年以來，首個(gè)“強(qiáng)二線”城市優(yōu)化限購政策。

9月4日，沈陽市房產(chǎn)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步支持剛性和改善性住房需求的通知》，取消二環(huán)內(nèi)限購政策，取消住房銷售限制年限規(guī)定，滿足居民購房需求。在此之前，沈陽執(zhí)行的是二環(huán)內(nèi)限購，此次新政意味著該城市的限購政策已經(jīng)全面取消。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，很多城市會(huì)慢慢退出限購，這是接下來的政策趨勢。即便取消限購，市場反彈的可能性不大，因?yàn)榇蠹业馁I房行為、消費(fèi)模式已經(jīng)發(fā)生改變。

張波也表示，對于一線及個(gè)別熱點(diǎn)二線城市之外的城市，限購的現(xiàn)實(shí)意義已經(jīng)不大。在“房住不炒”的大背景下，中小城市已無投資性需求，即使取消限購也不代表市場會(huì)快速回暖。因此，下一步全國范圍內(nèi)更多城市完全取消限購將是一個(gè)趨勢。

“強(qiáng)二線”城市限購放松節(jié)奏存差異，一線城市更多邊際優(yōu)化

從上述幾個(gè)城市限購政策調(diào)整的方向可以看出，熱點(diǎn)二線城市是根據(jù)自身情況部分優(yōu)化或者是全部取消限購政策，其他二線城市以及三線城市則是全部解除限購。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉表示，二線城市尤其是普通二線城市、三四線城市，去化壓力更大。這些城市去化壓力較大主要是因?yàn)槭袌霾饺肷疃日{(diào)整期，其需求萎縮、需求總量不足的市場情況和一線城市不一樣。因此，二線城市、三四城市更需要政策層面的支持。尤其是一些限制性的措施應(yīng)該及早取消，比如限購、限價(jià)、限售等措施應(yīng)該及早取消，以便提振市場需求，消化庫存。

張宏偉進(jìn)一步表示，像南京這樣的“強(qiáng)二線”城市也取消限購了，預(yù)計(jì)能級高的二線城市，比如杭州、成都、武漢、西安、蘇州等也會(huì)逐步取消限購，或者首先會(huì)采取類似于天津的措施——郊區(qū)取消限購、核心區(qū)維持限購，看看市場反饋怎么樣，如果市場仍然有銷售壓力，去庫存的局面并沒有改變，那么接下來就可能完全取消限購。

張波認(rèn)為，“強(qiáng)二線”城市的調(diào)整節(jié)奏會(huì)存在差異，限購放松的思路可能會(huì)根據(jù)城市特性有針對性調(diào)整，例如杭州的二手房市場降溫明顯，可能針對二手房的限購放松動(dòng)作會(huì)更大；武漢的一手房去化壓力大，包括前期的熱門板塊都有降溫跡象，一手房限購的區(qū)域擴(kuò)大可能是調(diào)整的主要方向；鄭州的限購范圍已壓縮很小，不排除會(huì)和大連一樣全面放開。

那么，一線城市的限購政策又會(huì)如何調(diào)整呢？張宏偉表示：“由于一線城市的需求量還是比較充足的，所以，不至于取消限購，最多是限購政策針對人才等定向?qū)捤?。而近期傳言的一線城市郊區(qū)取消限購，我認(rèn)為概率不高?！?/p>

張波還指出，對于一線城市來說，限購全面取消的可能性極小，但會(huì)根據(jù)市場情況進(jìn)行邊際優(yōu)化，例如上海在9月對臨港購房資格的微調(diào)就屬于此類，同時(shí)會(huì)根據(jù)“認(rèn)房不認(rèn)貸”在一線城市落地的效果來考慮政策調(diào)整的節(jié)奏和力度。