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“房貸可延長(zhǎng)至80歲”后,還有多少空間可以突破?-環(huán)球今頭條

近日,“南寧房貸年齡期限可延長(zhǎng)至80歲”的新聞沖上熱搜。事實(shí)上,這已不是銀行業(yè)第一次突破既往的年齡限制,2019年,就曾有杭州某銀行將房屋按揭貸款延伸至80歲。

為了鼓勵(lì)居民的購(gòu)房意愿,刺激房屋消費(fèi)需求,去年以來(lái),圍繞著房貸政策,可謂大面積放松,從降低房貸利率、降低首付比例,到提高公積金貸款最高額度、試點(diǎn)二手房“帶押過(guò)戶(hù)”、放寬貸款人年齡限制、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼、創(chuàng)新還款方式,再到探討延長(zhǎng)貸款期限、存量房貸利率下調(diào)等利好頻出。


(資料圖)

那么,在這一系列圍繞著房貸的政策出臺(tái)后,未來(lái)是否還有政策空間?對(duì)此,專(zhuān)家建議,盡管房貸政策頻繁出臺(tái),但接下來(lái)還有待細(xì)化與推廣。

并非鼓勵(lì)老年人貸款

一直以來(lái),銀行業(yè)對(duì)房屋按揭貸款最長(zhǎng)可貸年齡有著嚴(yán)格的限制,較早以前,貸款人年齡加貸款期限最長(zhǎng)可到65周歲,此后,部分銀行又放寬至70周歲,并實(shí)行了多年。

比如,記者在廣州按揭市場(chǎng)了解到,絕大部分銀行執(zhí)行貸款人年齡加貸款期限不超過(guò)70周歲的政策,極少數(shù)銀行可達(dá)到75周歲。

早在2019年,就曾有房貸年齡放寬至80歲的“接力貸”產(chǎn)品出現(xiàn),但由于引起了極大的爭(zhēng)議而被叫停。

“貸款人年齡加貸款期限延長(zhǎng)到80歲也有一定的道理:一方面,由于人們的平均壽命總體上是在增加的,所以房貸跟隨年齡延長(zhǎng)是一個(gè)長(zhǎng)期趨勢(shì);另一方面,也延長(zhǎng)了還貸期限,從而降低月供金額,降低買(mǎi)房門(mén)檻?!贝笤窗唇铱偨?jīng)理鄭大源在接受第一財(cái)經(jīng)記者采訪時(shí)說(shuō)。

不過(guò),鄭大源也表示,從實(shí)際操作來(lái)看,大多數(shù)人退休以后,其退休金本身是用于晚年生活保障的,不太可能用來(lái)供樓,所以大部分的情況是,中年人或年輕人以老人家的名義入市,延長(zhǎng)貸款年限,減少月供,真正供樓的事實(shí)上是年輕人。

“借款人在申請(qǐng)房屋按揭的時(shí)候,盡管希望年限越長(zhǎng)越好,但事實(shí)上,通常5~8年都會(huì)提前還清,所以,對(duì)銀行來(lái)說(shuō)風(fēng)險(xiǎn)可控。”鄭大源說(shuō),該政策的根本意圖是為了刺激需求端。

上海易居房地產(chǎn)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,“房貸年齡期限延長(zhǎng)”的最直接效應(yīng),是指40~59歲的中年人在辦理房貸中,可以足額獲得貸款,尤其是可以獲得30年期的貸款時(shí)長(zhǎng)。因?yàn)榘凑张f政策,此類(lèi)群體貸款的時(shí)長(zhǎng)不可能超過(guò)30年,而若按房貸年齡期限延長(zhǎng)至80年來(lái)計(jì)算,則完全可以輕松獲得30年的貸款金額或多增加10年的還款期。

“2020年以來(lái)全國(guó)各地房地產(chǎn)政策持續(xù)寬松,尤其以房貸政策為主要的政策工具,此類(lèi)政策的寬松,本質(zhì)上吻合了各地激活合理住房消費(fèi)需求的導(dǎo)向。這也是此次南寧政策的重要出發(fā)點(diǎn)?!眹?yán)躍進(jìn)說(shuō)。

房貸政策全方位發(fā)力

事實(shí)上,自2021年四季度以來(lái),為了鼓勵(lì)居民的購(gòu)房意愿,刺激房屋消費(fèi)需求,住房按揭貸款政策可謂全方面放松,利好頻出。

其中,力度最大的莫過(guò)于房貸利率的下降,自2021年四季度以來(lái),5年期以上LPR三度下調(diào),全國(guó)房貸利率隨之下降。

今年年初,央行、銀保監(jiān)會(huì)建立了首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制,“因城施策”用足用好政策工具箱,在其帶動(dòng)下,國(guó)內(nèi)30余個(gè)城首套房貸利率“破4進(jìn)3”,3.8%的首套房貸利率成主流。

利率下降的同時(shí),首付比例也在降低。去年底,中指研究院發(fā)布的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,已有80余地調(diào)整首套房商貸首付比例至20%,另外,二套房首付比例同步下降,低至30%。

提高公積金貸款最高額度也是各地放松房貸政策的熱點(diǎn),比如在長(zhǎng)沙市,非三孩家庭公積金可貸額度最高上限為70萬(wàn)元,三孩家庭最高可貸80萬(wàn)元。另外,山東濟(jì)寧、湖北宜昌等地也有類(lèi)似的政策出臺(tái)。

實(shí)施購(gòu)房補(bǔ)貼等優(yōu)惠政策在持續(xù)進(jìn)行中,比如,溫州給予購(gòu)房款0.6%的消費(fèi)補(bǔ)助;江蘇鹽城利用春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)高峰期,推出一系列促進(jìn)住房消費(fèi)的措施;黑龍江省哈爾濱市給予一次性購(gòu)房補(bǔ)貼等。

為了提升二手房交易的便利性,2022年8月份以來(lái),已有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶(hù)”的交易模式。其中既有深圳、廣州、東莞、西安、寧波、蘇州、無(wú)錫、濟(jì)南等熱點(diǎn)城市,也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。

在還款方式上,在傳統(tǒng)的“等額本息”“等額本金”基礎(chǔ)之上,多地還增加了“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活還款方式。

還需細(xì)化與推廣

在這一系列圍繞著房貸的政策出臺(tái)以后,后續(xù)是否還有政策空間?

比如,去年8月,曾有專(zhuān)家建議還房貸時(shí)間延長(zhǎng)至40年,目前,房屋按揭的貸款年限最長(zhǎng)為30年,與“貸到80歲”的初衷相類(lèi)似,“40年房貸”也是希望減輕購(gòu)房者的月供壓力。

另外,最近呼聲最高的莫過(guò)于存量房貸利率下調(diào)的問(wèn)題,盡管房貸利率進(jìn)入“3”時(shí)代,但依舊有相當(dāng)一部分人群執(zhí)行的是銀行高位加點(diǎn),LPR是浮動(dòng)的,但銀行加點(diǎn)部分卻是固定性的。無(wú)奈之下,這部分人群只能通過(guò)提前還款來(lái)平衡高位加點(diǎn),節(jié)省部分利息。

甚至于,有個(gè)別貸款中介看到了個(gè)中商機(jī),游說(shuō)貸款人以經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換原來(lái)的房貸。

對(duì)此,遼寧銀保監(jiān)局還專(zhuān)門(mén)發(fā)布文章提醒,經(jīng)營(yíng)貸不得違規(guī)用于購(gòu)房、結(jié)清房款、償還其他渠道墊付的房款,違規(guī)使用將會(huì)被提前收回貸款。如偽造經(jīng)營(yíng)資料獲得貸款,則涉嫌騙貸,情節(jié)嚴(yán)重的,將被依法追究刑事責(zé)任。

天風(fēng)證券分析師韓笑認(rèn)為,未來(lái)商業(yè)銀行或不排除針對(duì)存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當(dāng)前存量房貸規(guī)模相對(duì)較大,考慮對(duì)商業(yè)銀行的沖擊,即使出臺(tái)相關(guān)政策,其執(zhí)行條件或更為苛刻。

事實(shí)上,早在2009年年初,就曾有多個(gè)商業(yè)銀行下調(diào)存量房貸利率,低至基準(zhǔn)利率的70%。

嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,盡管房貸政策出臺(tái)很多,但接下來(lái)還有待細(xì)化與推廣,“比如針對(duì)新市民,是否還有更差異化的房貸優(yōu)惠政策等?!彼f(shuō)。

鄭大源表示,目前更多的房貸政策大多落實(shí)在小城市,未來(lái),大城市是否也需要放開(kāi)值得探討,“以前是一線城市房貸利率低,小城市房貸利率高,現(xiàn)在正好相反?!彼f(shuō)。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也對(duì)第一財(cái)經(jīng)表示,對(duì)于那些依舊認(rèn)房又認(rèn)貸的熱點(diǎn)城市,其購(gòu)房門(mén)檻還有望進(jìn)一步降低,尤其是改善性購(gòu)房?!巴瑫r(shí),房貸利率進(jìn)一步降低的空間還是存在的?!彼f(shuō)。

另外,李宇嘉表示,當(dāng)下,盡管各地都在積極扶持樓市,但單看任何一項(xiàng)房貸政策,都很難讓樓市迅速升溫,唯有多種政策疊加,久久為功地紓困需求端。

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