“近兩周內(nèi)降價(jià)120萬”、“價(jià)格可談,業(yè)主誠(chéng)心出售”……這些已成為近期貝殼找房平臺(tái)杭州站房源的常用標(biāo)簽。
從2016年到2021年,新一線城市中的“領(lǐng)頭羊”杭州曾經(jīng)歷了長(zhǎng)達(dá)5年的樓市“慢牛期”,房?jī)r(jià)只漲不跌。即便到了2022年上半年,杭州仍被認(rèn)為是商品房去化最好的市場(chǎng)之一,“5.17樓市新政”更是給二手房市場(chǎng)續(xù)了一波交易量。
然而今年下半年起,杭州樓市開始呈現(xiàn)“跌跌不休”之態(tài),傳統(tǒng)的“金九銀十”悄然落幕,市場(chǎng)持續(xù)低迷、仍在探底。
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截至目前,杭州的二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月下滑,多個(gè)板塊住宅均價(jià)下跌。一些曾經(jīng)的“紅盤”如今再也打不出“巨大倒掛價(jià)格差”的旗號(hào),實(shí)際成交價(jià)相比虛高的掛牌價(jià)已接近腰斬,今年的成交價(jià)相較去年的成交價(jià)高點(diǎn)則跌了超過三成。
掛牌價(jià)虛高、成交價(jià)腰斬
杭州正在迎來年內(nèi)最大一波推盤潮,在10月53盤、9218套房源入市后,11月預(yù)計(jì)還會(huì)有55個(gè)樓盤入市,其中純新盤高達(dá)21個(gè)。然而10月份卻是本年內(nèi)杭州首次沒有一個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)社保排序,流搖項(xiàng)目更是達(dá)到了21個(gè),“紅盤打新”、“拼社?!?、“萬人搖”這些詞在杭州樓市中漸行漸遠(yuǎn)。
曾經(jīng)“萬人搖”在杭州屢見不鮮,一旦某個(gè)紅盤開始凍資,浩浩蕩蕩的搖號(hào)大軍擠滿了杭州各大銀行。紅盤背后,是板塊內(nèi)一二手房的嚴(yán)重倒掛。很多杭州人認(rèn)為,只要打新到一套紅盤的房子,紙面財(cái)富就能增加幾百萬乃至幾千萬,相比上班掙錢來說這才是真正的“躺贏”。然而浮華過后,靠樓市“打新”掙錢的美夢(mèng)終成一場(chǎng)空。
以知名紅盤“奧體三兄弟”為例,2018年6月,“奧體三兄弟”之一的創(chuàng)世邸推出最后一批房源,均價(jià)34700元/平方米,登記組數(shù)達(dá)到20252戶,成為杭州新房搖號(hào)政策之后的首個(gè)“兩萬人搖”,當(dāng)時(shí)能搖中創(chuàng)世邸的購(gòu)房者被稱為“天選之子”。
兩年后,創(chuàng)世邸交付,掛牌首日便有二手房成交價(jià)高達(dá)6.7萬元/平方米,后來漲至最高峰期,有的掛牌房源價(jià)格甚至超過10萬元/平方米。
如今在貝殼找房平臺(tái),創(chuàng)世邸有高達(dá)100套在售房源,以130多平方米大戶型住宅為例,掛牌均價(jià)約8萬元/平方米,但近期的實(shí)際成交價(jià)僅為5.1萬元-6.1萬元/平方米。
“奧體三兄弟”中的龍湖天璞小區(qū)目前有60多套在售,掛牌價(jià)在7萬元-9萬元/平方米之間,去年還曾有9.8萬元/平方米、7.3萬元/平方米的成交價(jià),而今年以來的實(shí)際成交價(jià)只剩下4.6萬元-5.8萬元/平方米。
“三兄弟”中的時(shí)代奧城小區(qū)則有55套在售房源,掛牌價(jià)為7.5萬元-9萬元/平方米不等,今年除了有一套180平方米大戶型以9.8萬元/平方米的價(jià)格成交,其他大部分房源的實(shí)際成交價(jià)在5.5萬元/平方米上下,而去年有不少中等面積戶型是以6.5萬-8萬元/平方米的價(jià)格成交的,該小區(qū)二手房的整體降幅也比較明顯。
整體來看,“奧體三兄弟”的二手房中,實(shí)際成交價(jià)相比去年有約30%-45%的降幅,相比掛牌單價(jià)有數(shù)萬元的可談判空間,而且近期大量掛牌房源標(biāo)簽中顯示近兩周內(nèi)降價(jià)120萬、50萬、30萬不等。
曾經(jīng)的熱門板塊紅盤“未來科技城三兄弟”也有類似情況,比如中南樾府目前68套在售,掛牌價(jià)在4.9萬-7.5萬/平方米之間,2021年下半年成交價(jià)在5.1萬-5.5萬/平方米,今年以來的成交價(jià)在4.4萬-4.5萬/平方米。
未來科技城的東原印未來小區(qū)目前大部分的房源掛牌價(jià)在5.3萬-8.3萬/平方米之間,而一年前的掛牌均價(jià)曾高達(dá)8.4萬元,但今年以來的成交價(jià)僅為4.2萬-5.7萬/平方米。
而該板塊中最為知名的陽光城未來悅目前有107套在售,一年前掛牌均價(jià)達(dá)到7.8萬元/平方米,目前的掛牌價(jià)將至4.6萬元-7.1萬元/平方米,今年以來的實(shí)際成交價(jià)則為3.8萬元-7.0萬元/平方米。
二手房量?jī)r(jià)齊跌、新房去化放緩
以具體的成交價(jià)對(duì)比掛牌價(jià),杭州上述多個(gè)“紅盤”小區(qū)的確出現(xiàn)了價(jià)格腰斬現(xiàn)象,即掛牌業(yè)主的期望過高,而實(shí)際成交價(jià)格被壓得很低。
此前,也有市場(chǎng)聲音認(rèn)為,實(shí)際成交價(jià)中存在刻意“做低”價(jià)格避稅的情況。對(duì)此,第一財(cái)經(jīng)采訪了杭州未來科技城板塊一位從業(yè)多年的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人。
“如果業(yè)主誠(chéng)心出售的話,掛牌價(jià)確實(shí)有很大的談判空間,實(shí)際成交價(jià)是準(zhǔn)確的,可以參考,目前降價(jià)房源比較多,我們也會(huì)在代理過程中去挑選真心賣房的業(yè)主,優(yōu)先推薦比較實(shí)惠的房源。”該中介經(jīng)紀(jì)人表示。
杭州著名的“孟母盤”耀江文鼎苑,對(duì)口學(xué)軍小學(xué)紫金港校區(qū),雖然樓齡較老,但因具備突出的學(xué)區(qū)價(jià)值,在2021年上半年的成交價(jià)一度飆升至12.8萬元/平方米,而目前掛牌價(jià)則降至6.5萬元-11.5萬元/平方米不等。
記者近期走訪耀江文鼎苑附近中介門店,一位經(jīng)手過不少學(xué)區(qū)房交易的經(jīng)紀(jì)人告訴記者:“今年很多房源相比高點(diǎn)確實(shí)出現(xiàn)價(jià)格腰斬現(xiàn)象,近期網(wǎng)上的成交價(jià)也都是真實(shí)的,二手學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格一直在下探,雖然杭州還沒出臺(tái)什么重磅學(xué)區(qū)新政,但坊間有這樣的預(yù)期,所以購(gòu)房者輕易不敢再花高價(jià)投資學(xué)區(qū)房?!?/p>
總體來看,杭州近期的二手房成交呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài)。根據(jù)杭州貝殼研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),自今年6月起,杭州二手房網(wǎng)簽量連續(xù)下滑,至10月網(wǎng)簽量?jī)H剩下4300余套,環(huán)比下滑10%。
而二手住宅均價(jià)也已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月下滑,10月的均價(jià)為31000元/平方米,環(huán)比下滑2%。300萬以上總價(jià)段的住宅均價(jià)都有不同的下滑,其中800萬以上住宅均價(jià)回落最為明顯,環(huán)比降低7%。
從板塊來看,10月杭州濱江區(qū)的整體均價(jià)回調(diào)至4.5萬元/平方米,環(huán)比9月時(shí)5.4萬元/平方米的均價(jià)下滑了15%。余杭區(qū)的閑林板塊均價(jià)同比降低4%、環(huán)比降11%;蕭山市區(qū)均價(jià)環(huán)比降7%,同比降3%。
不過也有漲價(jià)的板塊,比如未來科技城的情況就比較令人意外,雖然前文所述的紅盤“三兄弟”成交價(jià)格有所下滑,但是板塊整體均價(jià)達(dá)到39016元/平方米,同比漲22%,環(huán)比漲8%。
新房方面,根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù),杭州10月新房成交7951套,環(huán)比下降5%,同比下降26%。截至2022年10月31日,杭州商品房市場(chǎng)分區(qū)存量13.97萬套,環(huán)比上漲3.7%。住宅存量最多的為臨安區(qū)13281套,蕭山區(qū)住宅存量達(dá)到了9555套,富陽區(qū)存量達(dá)到7933套。
新房搖號(hào)越來越冷清。整個(gè)10月份的搖號(hào)人次約為2.25萬,環(huán)比下降1.3%,平均中簽率達(dá)到45%,環(huán)比上漲了6個(gè)百分點(diǎn),已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月上漲,也是下半年以來首次突破40%。此外,流搖項(xiàng)目達(dá)到21個(gè),其中6個(gè)項(xiàng)目登記人數(shù)不足,15個(gè)項(xiàng)目無需搖號(hào),無需搖號(hào)項(xiàng)目集中在富陽區(qū)、臨安區(qū),蕭山區(qū),同時(shí)臨平區(qū)和錢塘區(qū)各有2個(gè)項(xiàng)目。
對(duì)于后市展望,杭州貝殼研究院認(rèn)為,二手房目前的政策較為寬松,價(jià)格或?qū)⒗^續(xù)向下調(diào)整、價(jià)格優(yōu)勢(shì)逐步顯現(xiàn),成交量有望緩慢恢復(fù)。而新房的供應(yīng)量持續(xù)放量,需求增長(zhǎng)卻稍顯不足,去化速度降繼續(xù)放緩。