中房報(bào)記者 許倩丨北京報(bào)道

民營(yíng)房企增信發(fā)債動(dòng)作有望加快。

(相關(guān)資料圖)

11月1日消息，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)、中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債信用增進(jìn)投資公司，召集金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等21家民營(yíng)房企召開(kāi)座談會(huì)，介紹中債增進(jìn)公司增信支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作相關(guān)進(jìn)展，并聽(tīng)取各方意見(jiàn)建議。

“消息屬實(shí)。這次座談會(huì)本質(zhì)上意在摸底，要求參會(huì)房企提交一些財(cái)務(wù)報(bào)表，以摸排企業(yè)的真實(shí)情況?！币晃粎?huì)企業(yè)人士透露。

本次座談會(huì)是8月以來(lái)交易商協(xié)會(huì)第三次召開(kāi)民營(yíng)房企座談會(huì)。“這次參加座談會(huì)的企業(yè)有21家，之前只有個(gè)別幾家企業(yè)通過(guò)中債增進(jìn)公司增信發(fā)債，可見(jiàn)支持發(fā)債的企業(yè)數(shù)量范圍在擴(kuò)大，預(yù)計(jì)后續(xù)還將有更多企業(yè)加入增信發(fā)債行列，有利于暢通民營(yíng)房企融資渠道。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示。

對(duì)于政策層面的融資利好，某中型民營(yíng)房企高管則表示，“這一年來(lái)大多數(shù)是‘雷聲連連’，但‘雨點(diǎn)’不大，所以期望不大，能有最好。在目前情況下‘等靠要’是沒(méi)有出路的，最保險(xiǎn)的還是要基于自身經(jīng)營(yíng)端的改善，這個(gè)比什么都重要?！?/p>

“金融機(jī)構(gòu)普遍有的擔(dān)心，是不知道房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題到底在哪里，其真實(shí)財(cái)務(wù)情況到底如何，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)在執(zhí)行上會(huì)有一定差異?！弊》拷鹑诟呒?jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌表示，提供足夠條件讓銀行真正了解企業(yè)，正如監(jiān)管層一直在提的“穿透式管理”。

民營(yíng)房企增信發(fā)債將擴(kuò)容

這次座談會(huì)的召開(kāi)并不突然。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，此舉是對(duì)幾日前央行副行長(zhǎng)潘功勝工作指導(dǎo)的落實(shí)，也是貫徹二十大報(bào)告中“兩個(gè)不動(dòng)搖”的體現(xiàn)。

10月27日，人民銀行黨委委員、副行長(zhǎng)潘功勝赴中債信用增進(jìn)投資公司開(kāi)展專題調(diào)研，并召開(kāi)座談會(huì)，對(duì)中債增公司支持民營(yíng)房企發(fā)債融資工作給予肯定，并指出“加大對(duì)民營(yíng)房企債券融資的支持力度”。

黨的二十大報(bào)告中明確提出，毫不動(dòng)搖鞏固和發(fā)展公有制經(jīng)濟(jì)，毫不動(dòng)搖鼓勵(lì)、支持、引導(dǎo)非公有制經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這表明黨的一貫立場(chǎng)和支持鼓勵(lì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的方針政策沒(méi)有改變，回應(yīng)了社會(huì)重大關(guān)切和民營(yíng)企業(yè)的呼聲期盼，及時(shí)給民營(yíng)企業(yè)家送來(lái)一顆“定心丸”。近期，有關(guān)地產(chǎn)領(lǐng)域“國(guó)進(jìn)民退”的傳言很多，比如有傳言稱房地產(chǎn)民營(yíng)企業(yè)都要退出，未來(lái)地產(chǎn)界只有國(guó)企、央企和地方國(guó)資企業(yè)?；诖耍灰咨虆f(xié)會(huì)、房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)聯(lián)合中債增進(jìn)公司召開(kāi)了此次會(huì)議。

這次座談會(huì)上，21家民企被召集其中，包括金輝、新希望地產(chǎn)、德信中國(guó)、大華集團(tuán)、仁恒置業(yè)、雅居樂(lè)等，企業(yè)數(shù)量較前兩次座談會(huì)大為增加。

公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，8月份以來(lái)，中債增進(jìn)公司共推進(jìn)10余單房企增信項(xiàng)目，支持新城控股、美的置業(yè)、龍湖等多家民營(yíng)房企發(fā)債融資83.68億元，累計(jì)帶動(dòng)民營(yíng)房企發(fā)債融資155億元。

消息稱，龍湖拓展、美的置業(yè)、新城控股、碧桂園、旭輝集團(tuán)、卓越集團(tuán)等企業(yè)正推進(jìn)第二輪增信發(fā)行項(xiàng)目，金輝、新希望、雅居樂(lè)等民營(yíng)房企項(xiàng)目也在積極準(zhǔn)備中。

與此同時(shí)，推動(dòng)政策加快轉(zhuǎn)向的一個(gè)標(biāo)志性事件則是，旭輝集團(tuán)的流動(dòng)性壓力暴露。11月1日早間，旭輝控股復(fù)牌后低開(kāi)近26%。消息層面，旭輝控股公告，已暫停支付公司境外融資安排項(xiàng)下所有應(yīng)付本金和利息，尋求境外債務(wù)全面解決方案，債務(wù)證券繼續(xù)停牌。

旭輝曾被視為安全度較高的優(yōu)質(zhì)民營(yíng)房企之一，且在中債增進(jìn)公司支持下，已于5月、8月分別發(fā)行兩筆債券，共計(jì)17億元（人民幣）。但“杯水”難解“車薪”，截至公告日，旭輝控股境外債務(wù)總額（包括銀行貸款、優(yōu)先票據(jù)和可換股債券）約68.5億美元，暫停支付到期未付的本金和利息總額約4.14億美元。

“近期，由于房企債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)不斷爆發(fā)且范圍擴(kuò)大，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)出現(xiàn)恐慌性風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)心，進(jìn)而引發(fā)了針對(duì)民企的信用緊縮，導(dǎo)致民企資金鏈緊張，不得不降價(jià)促銷，同時(shí)也引發(fā)了老百姓不敢買民營(yíng)房企開(kāi)發(fā)的房子。民企地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)失靈，包括拿地、開(kāi)工、交付、融資等，已經(jīng)陷入到不可不救的地步了?！崩钣罴沃毖?。

穩(wěn)房企防爛尾的根本是保民生

“有效滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”“全力以赴保交樓”這是監(jiān)管層多次喊話、多次強(qiáng)調(diào)的立場(chǎng)。這其中也應(yīng)該包括民營(yíng)房企。

值得注意的是，當(dāng)前銷售沒(méi)有明顯復(fù)蘇回暖，民營(yíng)房企融資困難，未來(lái)一年面臨巨大償債壓力。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2022年10月31日，房企待償債券余額共計(jì)30075.9億元；一年內(nèi)到期的債券合計(jì)9552.8億元，接近萬(wàn)億元，其中信用債余額6339.5億元，海外債余額3213.3億元。

劉水認(rèn)為，當(dāng)前民營(yíng)房企債務(wù)違約仍有擴(kuò)大趨勢(shì)，需要有力、有效、系統(tǒng)性的措施，在需求端、供給端、金融端同時(shí)發(fā)力，防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)。

他建議，需求端，加大支持剛需和改善性需求釋放，特別是重點(diǎn)城市具有示范和帶動(dòng)效應(yīng)，在限購(gòu)、限貸方面進(jìn)一步調(diào)整放松；供給端，對(duì)部分民營(yíng)房企進(jìn)行混改，進(jìn)行增信，提高信用水平，增強(qiáng)融資能力；金融端，在貸款發(fā)放、發(fā)債等方面制定詳細(xì)措施，定向支持民營(yíng)房企融資，修復(fù)金融機(jī)構(gòu)對(duì)行業(yè)的信心。

11月2日，人民銀行行長(zhǎng)易綱在香港金融管理局“國(guó)際金融領(lǐng)袖投資峰會(huì)”上表示，房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)聯(lián)很多上下游行業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域特征明顯且差異很大，各城市政府在穩(wěn)定當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)中發(fā)揮著重要作用。人民銀行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展，降低了個(gè)人住房貸款利率和首付比例，鼓勵(lì)銀行通過(guò)“保交樓”專項(xiàng)借款支持已售住房建設(shè)交付，支持剛性和改善性住房需求。

李宇嘉解讀道，易綱行長(zhǎng)的講話強(qiáng)調(diào)了房地產(chǎn)的重要性，厘清了央行和地方的責(zé)任，央行紓困和穩(wěn)行業(yè)、穩(wěn)市場(chǎng)，要與地方主體責(zé)任、屬地責(zé)任對(duì)接起來(lái)，這是未來(lái)還要繼續(xù)推進(jìn)的工作重點(diǎn)。同時(shí)，表達(dá)出在保交樓方面，希望商業(yè)銀行加大額度支持的態(tài)度。

“無(wú)論是保交付還是防爛尾，根本上是為了保民生，這也是為什么國(guó)家層面要維持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的穩(wěn)定?！弊》拷鹑诟呒?jí)經(jīng)濟(jì)師陳斌表示，但政策從中央傳導(dǎo)至地方會(huì)有一定時(shí)滯性，且政策傳達(dá)下去后下面怎么應(yīng)對(duì)、應(yīng)對(duì)的強(qiáng)弱都是有差異的，比如為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，國(guó)家層面放寬金融機(jī)構(gòu)對(duì)房企融資的約束力，但各金融機(jī)構(gòu)的執(zhí)行力度如何，還要看具體怎么做。

陳斌還建議，對(duì)于部分問(wèn)題房企，政策層面要救項(xiàng)目而不是救企業(yè)，比如定向發(fā)行專項(xiàng)債去救助具體項(xiàng)目，穩(wěn)住這個(gè)項(xiàng)目也就穩(wěn)住了民生。這就需要在專項(xiàng)債或貸款發(fā)出后，要能制約這筆資金的用途，否則就如投入一潭死水，最終影響的還是民生。