7月12日,河北省滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于征求<滄州市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法>(征求意見稿)意見的公告》(以下簡稱“《意見稿》”)。
【資料圖】
購房合同中須注明:“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號,此合同無效”
監(jiān)管賬戶信息實(shí)時(shí)傳輸給監(jiān)管部門?!兑庖姼濉凤@示,監(jiān)管銀行在監(jiān)管部門指導(dǎo)、監(jiān)督下,預(yù)售人可選擇監(jiān)管銀行,對監(jiān)管賬戶進(jìn)行監(jiān)管。與開發(fā)企業(yè)簽訂監(jiān)管協(xié)議后,須在監(jiān)管項(xiàng)目售樓處設(shè)置監(jiān)管賬戶專用存儲設(shè)備,且能夠與監(jiān)管部門信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng),達(dá)到監(jiān)管賬戶信息即時(shí)傳遞與交換。
預(yù)售人申請商品房預(yù)售許可前,應(yīng)當(dāng)選擇監(jiān)管銀行,按照一次商品房預(yù)售許可申請對應(yīng)唯一一個賬戶的原則,開立專用賬戶,并同監(jiān)管銀行、監(jiān)管部門簽訂新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議。
商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議格式文本由滄州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、中國人民銀行滄州市中心支行和中國銀行保險(xiǎn)監(jiān)督管理委員會滄州監(jiān)管分局共同擬定。設(shè)立監(jiān)管賬戶后,在商品房買賣合同中須注明:“購房款不進(jìn)入監(jiān)管賬號,此合同無效,買售雙方可隨時(shí)解除”字樣。
未設(shè)立監(jiān)管賬戶的項(xiàng)目,相關(guān)部門不得辦理商品房預(yù)售許可和商品房網(wǎng)簽備案。
對施工、材料購置等資金額度重點(diǎn)監(jiān)管
對于監(jiān)管賬戶資金的使用,《意見稿》明確提出,商品房預(yù)售資金應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶,由監(jiān)管銀行對監(jiān)管賬戶中用于建筑施工、設(shè)備安裝、材料購置、配套建設(shè)工程等費(fèi)用的資金額度進(jìn)行重點(diǎn)監(jiān)管(以下簡稱“重點(diǎn)監(jiān)管資金額度”)。
文件明確了重點(diǎn)監(jiān)管資金的額度,即根據(jù)工程項(xiàng)目實(shí)際情況確定,計(jì)算方法為:項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積×4000-4500元/平方米。
為使監(jiān)管資金有效利用,滄州市提出,預(yù)售資金達(dá)不到重點(diǎn)監(jiān)管資金額度,可以憑其監(jiān)管銀行以外的符合條件的商業(yè)銀行或金融機(jī)構(gòu)出具不可撤銷見索即付現(xiàn)金保函,免除同等額度的重點(diǎn)監(jiān)管資金額度。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承諾保函到期前不發(fā)生保函違約情形。出現(xiàn)保函違約情形的,監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定向保函出具銀行或機(jī)構(gòu)發(fā)起索賠,索賠資金額度為通過銀行或機(jī)構(gòu)保函已撥付的重點(diǎn)監(jiān)管資金。
監(jiān)管部門根據(jù)工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn)逐步降低重點(diǎn)監(jiān)管資金額度,降低梯度為重點(diǎn)監(jiān)管資金額度減去工程進(jìn)度款。
建立商品房預(yù)售資金直接收取機(jī)制,售樓處設(shè)監(jiān)管賬戶專用設(shè)備
為保證預(yù)售資金進(jìn)入監(jiān)管賬戶,滄州市在《意見稿》中提出,商品房預(yù)售所得款項(xiàng),應(yīng)全部存入監(jiān)管賬戶,預(yù)售人不得直接收存房價(jià)款。購房人申請按揭貸款的,貸款銀行或住房公積金管理中心應(yīng)當(dāng)將按揭貸款或住房公積金貸款直接發(fā)放到該監(jiān)管賬戶。
同時(shí),滄州市將建立商品房預(yù)售資金直接收取機(jī)制,由購房人將購房款(包括定金等一切形式的購房款)直接存入監(jiān)管項(xiàng)目售樓處設(shè)置的監(jiān)管賬戶專用設(shè)備。
預(yù)售人應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi),向監(jiān)管部門辦理商品房網(wǎng)簽備案手續(xù)。
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)將商品房預(yù)售資金監(jiān)管相關(guān)規(guī)定告知購房人,并在銷售現(xiàn)場顯著位置公示預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議監(jiān)管銀行和監(jiān)管賬號。
資金撥付:直接支付給收款人
重點(diǎn)監(jiān)管資金收存足額后,在相應(yīng)的工程形象進(jìn)度節(jié)點(diǎn),監(jiān)管賬戶實(shí)際留存重點(diǎn)監(jiān)管資金超出應(yīng)當(dāng)留存額度的,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以向監(jiān)管部門申請使用超出部分的重點(diǎn)監(jiān)管資金,支付工程款項(xiàng)。
重點(diǎn)監(jiān)管資金原則上支付對象為項(xiàng)目工程施工單位,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證之前確已提前支付工程款項(xiàng),經(jīng)監(jiān)管部門審核符合條件的,該部分資金可以撥付到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。
資金撥付流程顯示,預(yù)售人申請使用商品房預(yù)售款時(shí),提交《商品房預(yù)售款使用申請表》及下列相關(guān)資料:
1.用于支付工程款的:提供施工單位出具的工程款發(fā)票和施工合同,原件查驗(yàn)后留存復(fù)印件,直接劃入施工單位賬戶。
2.用于購買建筑材料、設(shè)備的:提供供貨單位出具的購銷合同和發(fā)票,原件查驗(yàn)后留存復(fù)印件,直接劃入供貨單位賬戶。
3.用于支付設(shè)計(jì)、監(jiān)理費(fèi)用的:提供設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位出具的合同和發(fā)票,原件查驗(yàn)后留存復(fù)印件,直接劃入設(shè)計(jì)和監(jiān)理單位賬戶。
4.用于支付行政事業(yè)收費(fèi)或稅款的:提供繳款(稅)通知書,原件查驗(yàn)后留存復(fù)印件,直接劃入行政事業(yè)收費(fèi)或納稅賬戶。
5.用于歸還銀行貸款的:提供借款合同和余額明細(xì),經(jīng)監(jiān)管部門審核同意后劃撥。
6.用于退房退款的:提供退房說明申請和已注銷的商品房買賣合同,直接撥入退房人賬戶。
意見稿明確各方責(zé)任
監(jiān)管銀行應(yīng)當(dāng)按照監(jiān)管規(guī)定履行監(jiān)管協(xié)議,對進(jìn)入專用賬戶的預(yù)售資金收支情況進(jìn)行日常管理,定期向當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門報(bào)送專用賬戶收支情況。
未經(jīng)監(jiān)管部門同意,監(jiān)管銀行不得自行“抽貸”、“斷貸”,如有違反,則視為“監(jiān)守自盜”行為。遇有司法查封、凍結(jié)、劃扣的情形,監(jiān)管銀行要按照最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》規(guī)定執(zhí)行。
監(jiān)管項(xiàng)目的施工、監(jiān)理等單位提供虛假證明或者采取其他方式協(xié)助預(yù)售人違規(guī)使用商品房預(yù)售資金的,應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任,并由監(jiān)管部門將其行為記入企業(yè)的誠信檔案,實(shí)施聯(lián)合懲戒。
監(jiān)管銀行違反本辦法規(guī)定,拒收、拒付或擅自撥付商品房預(yù)售資金,或者違規(guī)使用商品房預(yù)售資金,造成預(yù)售資金被挪用,導(dǎo)致工程無法按期竣工的,除承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任外,由其上級主管部門依法處理,并不得再承擔(dān)商品房預(yù)售資金的監(jiān)管;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。