文｜《中國(guó)企業(yè)家》記者 李艷艷

編輯｜周春林

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(資料圖片)

“我現(xiàn)在真切地感受到，什么叫‘沒(méi)有辦法’?！?/p>

電話那頭，石巖一度哽咽。作為鄭州名門(mén)翠園的“準(zhǔn)”業(yè)主，該樓盤(pán)已經(jīng)爛尾3年多。而今，一提起這個(gè)房子，他的心態(tài)近乎絕望。“為什么房子爛尾了，開(kāi)發(fā)商沒(méi)事，銀行沒(méi)事，監(jiān)管層沒(méi)事，責(zé)任全都扣在了業(yè)主身上？”

2017年12月，為了方便孩子上學(xué)，石巖賣(mài)掉了原來(lái)自住的二手房，選中了鄭州市金水區(qū)的一處熱銷(xiāo)“紅盤(pán)”——名門(mén)翠園。沒(méi)曾想，自己心心念念的新家，至今還是一片工地?！懊T(mén)翠園這個(gè)項(xiàng)目，基本上成為鄭州爛尾樓的代名詞了?！?/p>

反復(fù)權(quán)衡之后，石巖加入了“強(qiáng)制停貸”的業(yè)主行列。

《中國(guó)企業(yè)家》綜合多方統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，近期多地爛尾樓業(yè)主都發(fā)布了類(lèi)似聲明，要求強(qiáng)制停止償還貸款（俗稱(chēng)“斷供”），直至相關(guān)項(xiàng)目完全復(fù)工。所涉城市包括河南的鄭州、商丘、新鄉(xiāng)、南陽(yáng)、周口，湖南的長(zhǎng)沙、湖北的武漢、江西的景德鎮(zhèn)以及山西和江蘇等多個(gè)省份的城市。

多位房企人士表示，在房地產(chǎn)行業(yè)整體低迷的大環(huán)境中，出現(xiàn)業(yè)主停貸或斷供的現(xiàn)象并不意外。特別是目前，不少樓盤(pán)曝出預(yù)售監(jiān)管資金被騰挪，說(shuō)好的期房成了收房遙遙無(wú)期的爛尾樓，“即便業(yè)主繼續(xù)還貸款，也拿不到房子，只能擴(kuò)大自己的損失”。

法律界人士提醒，房貸是業(yè)主個(gè)人與銀行之間的借貸關(guān)系。目前，即便開(kāi)發(fā)商因停工等各種原因，違反購(gòu)房合同約定，業(yè)主也只能向開(kāi)發(fā)商主張權(quán)利。關(guān)鍵在于，業(yè)主與銀行之間的借貸關(guān)系依然存在，貿(mào)然停貸或?qū)⑾蜚y行承擔(dān)違約責(zé)任，因此建議業(yè)主謹(jǐn)慎理智。

為了倒逼樓盤(pán)復(fù)工，業(yè)主單方要求“強(qiáng)制停貸”，將矛頭指向了銀行。多位律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》強(qiáng)調(diào)，這種近乎“自殺式維權(quán)”的方式，“傷敵一千，自損八百”，雖然慘烈，實(shí)屬無(wú)益。

倒逼復(fù)工，業(yè)主“抱團(tuán)停貸”

“確實(shí)熬不住了?！毖哉勚?，石巖難掩沮喪，“停貸實(shí)屬無(wú)奈之舉，我們想不到更好的辦法。為了這套房，我已經(jīng)搭進(jìn)去了60多萬(wàn)元。之前從沒(méi)想過(guò)房子會(huì)爛尾，現(xiàn)在我只感覺(jué)這日子到不了頭。我是干補(bǔ)習(xí)班的，去年開(kāi)始，工作也沒(méi)了，只能給別人臨時(shí)代代課?！?/p>

石巖向《中國(guó)企業(yè)家》表示，包括他在內(nèi)的不少業(yè)主，每月背負(fù)七八千元甚至上萬(wàn)元房貸的同時(shí)，還在外租房，生活壓力巨大。據(jù)他了解，部分業(yè)主希望政府協(xié)調(diào)貸款銀行暫緩還房貸，也有部分業(yè)主決定放棄房子，“之前的首付和月供都不要了，只希望停貸?！?/p>

較早開(kāi)啟業(yè)主聯(lián)名“停貸”的，是江西省景德鎮(zhèn)的恒大瓏庭項(xiàng)目業(yè)主。

據(jù)網(wǎng)上流傳的“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”顯示，該項(xiàng)目業(yè)主決定于2022年11月強(qiáng)制停貸。業(yè)主稱(chēng)，該項(xiàng)目去年5月就停工了，后來(lái)在地方的主導(dǎo)下陸續(xù)復(fù)工，但是今年6月開(kāi)始再次全面停工。業(yè)主們多次維權(quán)無(wú)果，發(fā)起了聯(lián)名強(qiáng)制停貸告知書(shū)。

這份強(qiáng)制停貸告知書(shū)在網(wǎng)上流傳后不久，湖南長(zhǎng)沙的新力鉑園、湖北武漢的綠地光谷星河繪、河南鄭州的名門(mén)翠園和奧園悅城、江西南昌的新力城等多地爛尾樓盤(pán)的業(yè)主也開(kāi)啟了聯(lián)名停貸宣言。其中，恒大是“重災(zāi)區(qū)”：17個(gè)強(qiáng)制停貸的樓盤(pán)里，有9個(gè)來(lái)自恒大。

7月7日，湖北省武漢市恒大時(shí)代新城全體業(yè)主發(fā)布《強(qiáng)制停貸告知書(shū)》，相關(guān)文件截圖在網(wǎng)上流傳并引發(fā)熱議。告知書(shū)稱(chēng)：時(shí)代新城項(xiàng)目逾期交房數(shù)月，業(yè)主多次現(xiàn)場(chǎng)維權(quán)，至今未有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。如果項(xiàng)目未在2022年8月1日前全面復(fù)工，業(yè)主將停止還貸。

讓業(yè)主感到絕望的，是其所購(gòu)樓盤(pán)背后，開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)或被動(dòng)式“躺平”。據(jù)悉，武漢市漢南恒大時(shí)代新城自2019年10月15日開(kāi)盤(pán)以來(lái)，累計(jì)簽約銷(xiāo)售協(xié)議近5000份，實(shí)現(xiàn)預(yù)售資金40多億元，但逾期交房至今，且項(xiàng)目早已停工。

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在一位房企人士看來(lái)，從去年年中開(kāi)始，樓盤(pán)出現(xiàn)大范圍爛尾的情況受到廣泛關(guān)注。那時(shí)，正值“三道紅線”政策執(zhí)行近一年，加上外部調(diào)控趨嚴(yán)，融資收緊，而大多數(shù)房企自有資金也就夠撐一年?！霸诤罄m(xù)沒(méi)有得到融資輸血，銷(xiāo)售又急劇下降的情況下，房企開(kāi)始大范圍暴雷。”

讓他意外的是，以往出現(xiàn)暴雷爛尾的開(kāi)發(fā)商主要集中在民企身上，比如恒大、名門(mén)和新力，“綠地是少有的國(guó)企（背景）了。”

為了倒逼樓盤(pán)復(fù)工，情急之下，多地業(yè)主開(kāi)始“抱團(tuán)停貸”。據(jù)第三方不完全統(tǒng)計(jì)，最近兩個(gè)月，業(yè)主方對(duì)外發(fā)布“強(qiáng)制停貸告知書(shū)”的樓盤(pán)達(dá)到14家、涉及4.6萬(wàn)名業(yè)主、總房款達(dá)347億元。

質(zhì)疑監(jiān)管，“矛頭”指向銀行

房企的“表演式”復(fù)工，消磨掉了業(yè)主跟房企間最后一絲信任。

2017年底買(mǎi)房時(shí)，石巖在現(xiàn)場(chǎng)注意到，房子主體框架早已完工、封頂。2018年，他發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)施工的工人已經(jīng)不多了，但也沒(méi)多想。直到2019年，他發(fā)現(xiàn)情況有些不對(duì)勁兒，就去售樓處詢問(wèn)，被告知2020年3月交房。

“那時(shí)我也以為沒(méi)問(wèn)題，直到2020年3月，我又收到通知延期交房，這下我們意識(shí)到，壞了?！焙髞?lái)，石巖聽(tīng)說(shuō)了名門(mén)資金鏈緊張的消息，中間他多次來(lái)施工現(xiàn)場(chǎng)查看，還發(fā)現(xiàn)了“表演式”復(fù)工的情形，“每次來(lái)，都是十幾個(gè)工人在那兒干”。

“業(yè)主的訴求是清晰的，就是要求項(xiàng)目擇期復(fù)工，收樓之前拒絕還貸?！痹谝拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，目前業(yè)主情緒普遍比較急迫，但現(xiàn)實(shí)情況更為殘忍?！昂芏嗌媸聵潜P(pán)的停工面積較大，部分復(fù)工樓盤(pán)也近似于‘表演式’復(fù)工，并非是有效施工?！?/p>

房企資金鏈斷裂的直接后果，就是項(xiàng)目停工。在此背景下，房企“躺平”甚至“擺爛”，業(yè)主求助無(wú)門(mén)，只能去找銀行和地方監(jiān)管層。不過(guò)，隨著各地逾期交房問(wèn)題愈演愈烈，業(yè)主與開(kāi)發(fā)商、銀行、相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系正面臨撕裂。

現(xiàn)在，業(yè)主把“矛頭”指向了銀行?！般y行作為貸款方，為何在房子主體結(jié)構(gòu)未封頂前發(fā)放按揭貸款？為什么將按揭貸款資金違規(guī)劃入非監(jiān)管賬戶？銀行也是監(jiān)管方之一，為什么沒(méi)有履行資金監(jiān)管義務(wù)？”在一封強(qiáng)制停貸告知書(shū)中，業(yè)主方對(duì)銀行的主體責(zé)任發(fā)出“三連問(wèn)”。

據(jù)石巖透露，其鄰居在購(gòu)房時(shí)，因不熟悉付款流程，聽(tīng)從售樓處某工作人員指引，將全部房款打入一個(gè)沒(méi)有來(lái)頭的賬戶。事后才發(fā)現(xiàn)，錢(qián)款已不知所處。

多地業(yè)主均在告知書(shū)中稱(chēng)，多家銀行在自己所購(gòu)樓盤(pán)的預(yù)售過(guò)程中違規(guī)放貸。如，恒大瓏庭業(yè)主們?cè)肛?zé)，在該樓盤(pán)還未獲得網(wǎng)簽和備案情況下，發(fā)放房貸的銀行就向自己發(fā)放了貸款，“屬于典型的違規(guī)發(fā)放貸款”。此外，恒大時(shí)代新城、綠地光谷星河繪也有類(lèi)似操作。

早在2003年，央行出臺(tái)“121號(hào)文件”明確表示：（住宅類(lèi)）建筑不封頂，銀行是不允許發(fā)放貸款的。在北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣看來(lái)，不少銀行無(wú)視這個(gè)規(guī)定，提前放貸；還有不少銀行在放貸時(shí)，沒(méi)有把資金放到監(jiān)管賬戶里，進(jìn)一步推動(dòng)了爛尾樓的“誕生”。他因此建議，在銀行的按揭合同中，增加一個(gè)關(guān)于銀行違規(guī)放貸的違約責(zé)任。

從流程上來(lái)講，開(kāi)發(fā)商想要提取預(yù)售監(jiān)管賬戶資金，其實(shí)并非易事。以福建福州為例，開(kāi)發(fā)商需要授權(quán)委托書(shū)、申請(qǐng)報(bào)告、工程進(jìn)度節(jié)點(diǎn)相關(guān)證明材料、監(jiān)管賬戶銀行流水等材料，申請(qǐng)預(yù)售監(jiān)管賬戶資金提取報(bào)備證明，申請(qǐng)通過(guò)后，銀行才能發(fā)放貸款。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，按照現(xiàn)有的政策設(shè)計(jì)，如果銀行嚴(yán)格執(zhí)行、地方監(jiān)管到位，是不可能出現(xiàn)爛尾樓的。“導(dǎo)致地產(chǎn)市場(chǎng)亂象的原因里，銀行難辭其咎。從按揭貸款的收入證明作假，到經(jīng)營(yíng)貸流入房地產(chǎn)，到未封頂就放貸款、挪用預(yù)售資金，這些背后都是銀行與開(kāi)發(fā)商直接的勾兌?！彼嬲f(shuō)，如果再不抑制這股潮流，地產(chǎn)市場(chǎng)可能有更大規(guī)模的混亂。

嚴(yán)躍進(jìn)也注意到，部分爛尾項(xiàng)目的預(yù)售資金流向確實(shí)不清晰，且資金監(jiān)管不到位，導(dǎo)致購(gòu)房款不能進(jìn)入施工和工程階段。

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多位法律界人士對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》強(qiáng)調(diào)，如果銀行違規(guī)向開(kāi)發(fā)商放貸、預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)?shù)?，銀行應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任?！皹I(yè)主可舉證，向法院起訴，再由法院判定是否終止貸款合同，或者業(yè)主可暫停履行合同義務(wù)。”

需要警惕的是，現(xiàn)在很多樓之所以“爛尾”，就是因?yàn)楸O(jiān)管賬戶資金在樓棟封頂之前就已經(jīng)“沒(méi)了”。那么，錢(qián)都去哪兒了？

開(kāi)發(fā)商應(yīng)該最清楚資金的流向。不過(guò)截至發(fā)稿，所涉樓盤(pán)背后的開(kāi)發(fā)商，尚無(wú)一家對(duì)此事予以公開(kāi)回應(yīng)。

一位不愿具名的律師曾多年經(jīng)手房地產(chǎn)相關(guān)的民事訴訟案件。在他看來(lái)，現(xiàn)在披露的公開(kāi)信息太少，難以做出準(zhǔn)確判斷?！埃I(yè)主要求停貸）表面上看，是開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂致使樓盤(pán)爛尾引起的，但也有很多深層次原因，包括房地產(chǎn)調(diào)控政策、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、預(yù)售資金監(jiān)管等?！?/p>

進(jìn)退維谷，律師提醒風(fēng)險(xiǎn)

“現(xiàn)在大家還沒(méi)簽字，我們也在看有多少鄰居愿意簽字?！睋?jù)石巖講述，鄭州名門(mén)翠園項(xiàng)目所屬的七個(gè)地塊，涉及9000多戶業(yè)主。7月10日晚，業(yè)主要求強(qiáng)制停貸告知書(shū)出爐。目前，鄭州、武漢等地的業(yè)主訴求，多是希望以停貸為由，向銀行施壓，倒逼爛尾樓重啟。

多位受訪律師普遍認(rèn)為，僅從法律層面來(lái)看，業(yè)主單方面停貸的做法，風(fēng)險(xiǎn)很大。盡管不少業(yè)主在告知書(shū)中強(qiáng)調(diào)，“相關(guān)損失由相關(guān)部門(mén)和機(jī)構(gòu)自行承擔(dān)”，但從實(shí)際操作和法律程序上而言，業(yè)主的停貸訴求，恐怕難以得到法院的支持。即使他們是抱團(tuán)斷供。

在司法實(shí)踐中，法院的裁判目前也尚存爭(zhēng)議。有觀點(diǎn)認(rèn)為，樓盤(pán)爛尾，開(kāi)發(fā)商違約，業(yè)主依約解除合同，則應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金和利息返還給銀行，業(yè)主不再承擔(dān)還款義務(wù)。

據(jù)某不愿具名的律師提供的資料顯示，最高人民法院審判委員會(huì)討論決定的（2019）最高法民再245號(hào)判決明確：爛尾樓風(fēng)險(xiǎn)不應(yīng)當(dāng)全由購(gòu)房者承擔(dān)，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商爛尾導(dǎo)致房屋無(wú)法交付，致使預(yù)售合同、借款合同、抵押合同解除的，應(yīng)由開(kāi)發(fā)商將收取的購(gòu)房貸款本金及利息返還擔(dān)保權(quán)人（貸款銀行）和買(mǎi)受人（購(gòu)房者），而買(mǎi)受人不負(fù)有返還義務(wù)。

“但是，這個(gè)觀點(diǎn)并不是通行觀點(diǎn)，這個(gè)案例也沒(méi)有上升為最高院的指導(dǎo)性案例，不具有普遍意義?！绷硪晃宦蓭熃忉尫Q(chēng)。在他看來(lái)，開(kāi)發(fā)商、業(yè)主、銀行之間形成了多個(gè)法律關(guān)系。從業(yè)主與銀行之間的金融借款合同關(guān)系出發(fā)，業(yè)主貿(mào)然停貸，違反了雙方貸款合同的約定。

“常理而言，業(yè)主與銀行的貸款合同，是有效合同。業(yè)主與銀行之間是借貸關(guān)系，開(kāi)發(fā)商是擔(dān)保人，房屋是抵押物。因此，開(kāi)發(fā)商停工的過(guò)錯(cuò)，不應(yīng)由銀行來(lái)承擔(dān)責(zé)任?！币晃宦蓭煼Q(chēng)。

多位受訪律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》強(qiáng)調(diào)，如果未經(jīng)法院判決停貸，或者沒(méi)有達(dá)成停貸協(xié)議貿(mào)然停貸，業(yè)主往往就成了違約方。銀行有權(quán)將業(yè)主的失信行為申請(qǐng)納入征信系統(tǒng)，甚至向法院起訴，要求強(qiáng)制履約。業(yè)主最終可能仍不會(huì)免除還款義務(wù)，甚至還會(huì)承擔(dān)銀行的維權(quán)費(fèi)用。

“從情理角度，我很同情這些業(yè)主，他們花了大半輩子甚至幾代人的積蓄，買(mǎi)了一堆破銅爛鐵、廢磚水泥，還要背負(fù)一大堆債務(wù)。這種維權(quán)方式，也是迫不得已?！币晃欢嗄陱氖陆üず头科笃飘a(chǎn)、項(xiàng)目爛尾案件的律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》表示。

前述人士稱(chēng)，從目前來(lái)看，全國(guó)處理爛尾樓的做法，不外乎有兩種：

其一，破產(chǎn)重整。這類(lèi)做法就是將房地產(chǎn)企業(yè)納入破產(chǎn)重整程序，由法院主導(dǎo)，集中清理房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)，然后尋求重整投資人接手爛尾樓盤(pán)，爭(zhēng)取復(fù)工、交房?！澳壳?，我關(guān)注到的，四川省內(nèi)已經(jīng)有幾例成功的，如成都市溫江區(qū)的麗陽(yáng)星座項(xiàng)目?！?/p>

其二，由政府牽頭成立風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目處置小組，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，爛尾項(xiàng)目的所有資金優(yōu)先滿足交房?！澳壳埃鞯卣蠖疾捎么祟?lèi)模式，如成都市天府新區(qū)的恒大天府半島項(xiàng)目?！?/p>

“法律只能夠在一定范圍之內(nèi)解決問(wèn)題，爛尾樓復(fù)工問(wèn)題的整體解決，需要多方面共同努力，尤其政府需要出面，否則開(kāi)發(fā)商無(wú)力自救之下，也容易選擇擺爛。”一位律師對(duì)《中國(guó)企業(yè)家》稱(chēng)。

據(jù)其觀察，目前要求停貸的，大多是三四線城市的樓盤(pán)業(yè)主，一線城市相對(duì)較少?！耙皇且痪€城市銀行放貸相對(duì)規(guī)范，二是這些業(yè)主更加重視征信，三是這些房子還有價(jià)值，開(kāi)發(fā)商容易重組，爛尾相對(duì)困難。當(dāng)然，這跟一線城市的開(kāi)發(fā)商實(shí)力相對(duì)強(qiáng)一些也有關(guān)系?！?/p>

那么，業(yè)主遇到項(xiàng)目爛尾該如何正確維權(quán)？張大偉建議，首先應(yīng)該第一時(shí)間找到樓盤(pán)開(kāi)發(fā)商解除《購(gòu)房合同》，如果不能解除可向法院提起訴訟。緊接著收集好證據(jù)，通過(guò)法院解除與銀行的《貸款合同》。在兩個(gè)合同都解除的情況下，其買(mǎi)房貸款就不再需要購(gòu)房者償還，“但最終結(jié)果依然要以法院判決為準(zhǔn)”。

“很多人怕影響征信，或是為了小孩上學(xué)，一直在強(qiáng)撐著還貸?！笔瘞r說(shuō)。

不過(guò)，在一些要求強(qiáng)制停貸的告知書(shū)中，也有業(yè)主表示“已經(jīng)不在乎征信了”。他們用近乎悲壯的語(yǔ)氣，寫(xiě)出了自身境遇與打算?！按笈鷺I(yè)主失業(yè)在家，生活無(wú)比艱難，己無(wú)法承受每個(gè)月的按揭月供，如果都活不下去，我們只能走向斷供道路。飯都吃不上，還在乎征信？”

也有松動(dòng)的跡象開(kāi)始出現(xiàn)。今年來(lái)，多家銀行推出延遲還貸的業(yè)務(wù)。經(jīng)過(guò)跟貸款的華夏銀行反復(fù)溝通，石巖的還貸期限被延至今年底。為了方便小孩上學(xué)，上個(gè)月他租了房，把家搬到“爛尾樓”附近，“我現(xiàn)在就在工地旁邊住，每天都能看到這個(gè)工地。抬頭一看，都是爛尾樓。我無(wú)法形容我的感覺(jué)?！?/p>

石巖告訴《中國(guó)企業(yè)家》，今年7月初，他收到一則“好”消息：名門(mén)翠園被抵押物將于近日進(jìn)行解押，名門(mén)翠園目前的實(shí)控方中融信托會(huì)將解押資金如數(shù)上繳政府監(jiān)管賬戶，用于項(xiàng)目復(fù)工復(fù)建。施工方中建七局、中天建設(shè)也表示會(huì)積極配合政府復(fù)工。

前兩天，石巖特意又去問(wèn)了下樓盤(pán)的進(jìn)展，但還沒(méi)有得到進(jìn)一步的消息?！拔覀兿肓撕芏噢k法，所有人都告訴我兩個(gè)字——等待。我現(xiàn)在也只能等待?！彼f(shuō)，“但我鐵了心，一定要停貸?！?/p>

（應(yīng)受訪者要求，文中石巖為化名）