“大家都在抓緊時(shí)間上規(guī)模，我們今年也計(jì)劃再簽3萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓。”某長(zhǎng)租公寓品牌負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者。2015年以來(lái)，隨著“租購(gòu)并舉”政策風(fēng)起，大型房企、中介機(jī)構(gòu)、酒店集團(tuán)、創(chuàng)業(yè)公司大舉進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。特別是2017年以來(lái)，隨著存量房時(shí)代的到來(lái)，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)更是打響了拼速度、上規(guī)模的“競(jìng)賽”。 　　一邊是短期內(nèi)難以上漲的租金，一邊是不斷上漲的拿房成本，長(zhǎng)租公寓目前盈利困難。但是，對(duì)于加快布局的長(zhǎng)租公寓巨頭而言，上規(guī)模才是當(dāng)務(wù)之急，因?yàn)?ldquo;只有加快上規(guī)模，才有資格賭明天。”而在市場(chǎng)加快洗牌的背景下，著眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，如何完善盈利模式、降低成本、通過(guò)金融支持促進(jìn)長(zhǎng)租公寓發(fā)展成為內(nèi)業(yè)思考的問(wèn)題。

規(guī)模躥升

從天壇東門地鐵站C口出來(lái)，步行10分鐘左右，有一座7層小樓。這里原是一家叫做“愛(ài)華賓館”的老牌三星級(jí)酒店，一年前被萬(wàn)科旗下長(zhǎng)租公寓品牌泊寓拿下，修葺一新，并于日前開門迎客。中國(guó)證券報(bào)記者到店里的時(shí)候，負(fù)責(zé)人曉嵐正忙得不可開交，“這是我們?cè)诒本┑牡?家門店。”

作為最早進(jìn)軍長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的房企，萬(wàn)科早在2015年初便開始試水，并于2016年5月推出泊寓品牌，此后便走上了迅速擴(kuò)張的道路。在近期舉行的臨時(shí)股東大會(huì)上，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，萬(wàn)科在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已布局3年，目前在29個(gè)城市擁有10.3萬(wàn)間客房，其中開業(yè)3萬(wàn)間。

泊寓的迅速崛起，成為眼下長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)極速擴(kuò)張的一個(gè)縮影。尤其是住房租賃市場(chǎng)最為發(fā)達(dá)的北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城市，大大小小的長(zhǎng)租公寓品牌忙著安營(yíng)扎寨，殺得不亦樂(lè)乎。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2017年底，上述四個(gè)城市的集中式長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)300多個(gè)，管理房間數(shù)量超過(guò)200萬(wàn)間。

不僅如此，杭州、成都、南京、武漢等二線城市的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展同樣如火如荼。“2014年我們剛創(chuàng)業(yè)，杭州只有5個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌，房間數(shù)加起來(lái)1萬(wàn)間左右?，F(xiàn)在杭州僅本地品牌就達(dá)30多個(gè)，另外還有40多個(gè)全國(guó)品牌，房間數(shù)估計(jì)有50萬(wàn)間。”杭州本地長(zhǎng)租公寓品牌達(dá)人嘉公寓創(chuàng)始人徐詩(shī)亮告訴中國(guó)證券報(bào)記者。

在大大小小的長(zhǎng)租公寓品牌中，以萬(wàn)科旗下的泊寓為代表的“地產(chǎn)派”發(fā)展勢(shì)頭最為迅猛。據(jù)統(tǒng)計(jì)，目前排名前30位的房企中，已有1/3以上涉足長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。此外，以鏈家旗下的自如為代表的“中介派”，以如家旗下的逗號(hào)為代表的“酒店派”，以魔方為代表的“創(chuàng)業(yè)派”也各雄踞一方，整個(gè)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)形成“四大門派”分庭抗禮的局面。

“四大門派”角力的同時(shí)，各路資本也在背后推波助瀾。1月16日，自如宣布完成40億元A輪融資，成為業(yè)內(nèi)最大規(guī)模的單筆融資;2月6日，鼎寓宣布獲得1000萬(wàn)元的Pre-A輪融資;2月26日，蛋殼公寓宣布獲得1億美元B輪融資，旋即開啟新一輪擴(kuò)張……

這種勢(shì)如破竹的情景放到2015年之前絕難想象。

讓長(zhǎng)租公寓一飛沖天的是政策東風(fēng)。2015年1月6日，住建部發(fā)布《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的指導(dǎo)意見》后，一系列鼓勵(lì)和支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策徹底激活了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)。到2017年，隨著九部委發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的通知》，以及十九大報(bào)告進(jìn)一步明確租購(gòu)并舉的住房政策，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)驟然爆發(fā)。

政策嗅覺(jué)最敏銳的地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)于長(zhǎng)租公寓態(tài)度的轉(zhuǎn)變最能說(shuō)明這一點(diǎn)。徐詩(shī)亮清楚地記得，“2014年剛創(chuàng)業(yè)那會(huì)兒，我拜訪了杭州德圣地產(chǎn)、北京石榴集團(tuán)等幾家房企。如果房企加入進(jìn)來(lái)，對(duì)行業(yè)格局的沖擊肯定是最大的。當(dāng)時(shí)它們對(duì)于長(zhǎng)租公寓還沒(méi)什么興趣，結(jié)果2015年一下子就起來(lái)了，現(xiàn)在已后來(lái)居上成為發(fā)展勢(shì)頭最猛的一股力量。”

同時(shí)，人口向一線和核心二線城市集聚、晚婚晚育等因素導(dǎo)致的首次購(gòu)房年齡推遲，也令長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展前景被紛紛看好。鏈家研究院對(duì)北京、上海的租房市場(chǎng)調(diào)查顯示，2013年-2016年，居民首次購(gòu)房年齡從30歲推遲到34歲。預(yù)計(jì)到2025年，中國(guó)租賃市場(chǎng)規(guī)模將從現(xiàn)在的1.1萬(wàn)億元增長(zhǎng)到2.9萬(wàn)億元，到2030年將會(huì)超過(guò)4.6萬(wàn)億元。

在此背景下，2018年以來(lái)，新一輪競(jìng)賽打響了，特別是實(shí)力雄厚的地產(chǎn)開發(fā)商更是氣勢(shì)洶洶。其中，萬(wàn)科的目標(biāo)是2018年達(dá)到15萬(wàn)間，旭輝的目標(biāo)是2018年簽約6萬(wàn)間，碧桂園則在去年底設(shè)定了“三年內(nèi)發(fā)展100萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓”的目標(biāo)，佳兆業(yè)計(jì)劃三年內(nèi)打造10萬(wàn)間長(zhǎng)租公寓，保利地產(chǎn)計(jì)劃三年內(nèi)完成30萬(wàn)套長(zhǎng)租公寓。

這樣的競(jìng)賽自然需要金融產(chǎn)品的彈藥支持。于是，適合國(guó)內(nèi)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的類REITs產(chǎn)品應(yīng)運(yùn)而生，并一下子成了市場(chǎng)寵兒。自去年10月新派公寓推出的國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs產(chǎn)品在深交所發(fā)行后，保利、招商蛇口、旭輝等類REITs產(chǎn)品先后獲批，碧桂園更是推出了高達(dá)百億元規(guī)模的類REITs產(chǎn)品。

“類REITs產(chǎn)品非常適合長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，它可以對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流和物業(yè)處置收益等進(jìn)行評(píng)估，提升整體的信用估值，解決長(zhǎng)租類資產(chǎn)估值難、融資難等問(wèn)題。”為新派公寓發(fā)行國(guó)內(nèi)首單長(zhǎng)租公寓類REITs產(chǎn)品的渤海匯金相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“現(xiàn)在很多房企表達(dá)了相關(guān)意向，預(yù)計(jì)2018年會(huì)有更多產(chǎn)品推出來(lái)，我們?cè)诜e極對(duì)接這類項(xiàng)目。”

贏利不易

作為大型房地產(chǎn)開發(fā)商的旭輝集團(tuán)在2016年殺入市場(chǎng)，推出長(zhǎng)租公寓品牌領(lǐng)寓。旭輝集團(tuán)CEO林峰告訴中國(guó)證券報(bào)記者，長(zhǎng)租公寓的異軍突起可以解決目前租房市場(chǎng)的很多“痛點(diǎn)”，“以前供給端都是個(gè)人房東，存在裝修不達(dá)標(biāo)，服務(wù)跟不上，社區(qū)空間小，租期不穩(wěn)定等問(wèn)題，長(zhǎng)租公寓則是統(tǒng)一裝修、統(tǒng)一管理、公共空間大、租期穩(wěn)定。”

不過(guò)，長(zhǎng)租公寓有自己的“痛點(diǎn)”，那就是租金高。中國(guó)證券報(bào)記者發(fā)現(xiàn)，長(zhǎng)租公寓的租金一般比周邊同類型的租賃住宅高20%左右，一位來(lái)長(zhǎng)租公寓看房的女士相中了一套兩居室，她告訴中國(guó)證券報(bào)記者，對(duì)公寓各方面都很滿意，唯一讓她猶豫的是，每月5000元的租金太貴了。

即便如此，長(zhǎng)租公寓如果選址恰當(dāng)、找準(zhǔn)目標(biāo)人群，仍能保證不錯(cuò)的出租率。曉嵐告訴中國(guó)證券報(bào)記者，“泊寓天壇店針對(duì)的人群是在周邊上班的律師和醫(yī)生，他們收入水平較高，對(duì)通勤的要求也很高，我們還沒(méi)正式開業(yè)，預(yù)租率就達(dá)到七成。我之前負(fù)責(zé)的泊寓舊宮店，出租率幾乎達(dá)到100%，可以說(shuō)是一房難求。”

租金高、出租率高的長(zhǎng)租公寓，大部分卻陷入了“賠錢賺吆喝”的尷尬境地。

“長(zhǎng)租公寓盈利難的主要原因是成本太高。”徐詩(shī)亮給中國(guó)證券報(bào)記者算了一筆賬，“從占租金收入的比重來(lái)看，拿房成本是最大頭的，一般占到55%-65%;裝修是一次性投入，按照5年進(jìn)行攤銷，占12%-15%;運(yùn)營(yíng)成本也很高，占比在20%-25%。此外，還有稅費(fèi)、折舊等成本。如果成本稍微控制不好就幾乎不賺錢甚至虧損。”

特別是拿房成本，華菁證券指出，入住率在95%的情況下，拿房成本達(dá)到租金收入的60%，則息稅前利潤(rùn)率為0。但現(xiàn)實(shí)是，隨著競(jìng)爭(zhēng)的加劇，拿房成本被不斷推高，不少長(zhǎng)租公寓的拿房成本已經(jīng)占到租金收入的七成以上。徐詩(shī)亮表示，為搶奪房源，不僅同行打得頭破血流，還要從經(jīng)濟(jì)型酒店等競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手那里虎口奪食。

“這里原來(lái)是一家經(jīng)濟(jì)型酒店，近兩年才改造成長(zhǎng)租公寓。”在介紹一家位于北京石榴莊附近的長(zhǎng)租公寓時(shí)，整租物業(yè)中介李文說(shuō)，“這兩年經(jīng)濟(jì)型酒店飽和之后，拿房的熱情和能力都不行了。此消彼長(zhǎng)的是，長(zhǎng)租公寓經(jīng)營(yíng)者拿房意愿強(qiáng)、動(dòng)作猛，不少房源都被他們搶走。”

在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)，根據(jù)房源不同可以分為兩種模式：一是重資產(chǎn)模式，房企拿自有物業(yè)，或者通過(guò)發(fā)行類Reits產(chǎn)品收購(gòu)的物業(yè)投入市場(chǎng);二是輕資產(chǎn)模式，也就是通過(guò)租賃物業(yè)投入市場(chǎng)的“二房東”模式。相對(duì)而言，重資產(chǎn)模式在成本、租期等方面有一定的優(yōu)勢(shì)。但林峰認(rèn)為，為滿足擴(kuò)張速度的需要，未來(lái)一定是輕重兩條腿走路。

無(wú)論是哪種模式，徐詩(shī)亮指出，長(zhǎng)租公寓的成本模型是一樣的，所以拿房成本的不斷上漲對(duì)于每一個(gè)長(zhǎng)租公寓品牌而言，感受是一樣的。

與此同時(shí)，供給端的成本上漲很難在短時(shí)間內(nèi)向需求端轉(zhuǎn)移。“相對(duì)于不斷上漲的成本，長(zhǎng)租公寓的租金收入實(shí)際是偏低的，但對(duì)于租戶而言，這樣的租金又是偏高的。租金高低與居民收入水平息息相關(guān)，所以很難在短時(shí)間內(nèi)通過(guò)提高租金來(lái)提升盈利水平。”偉業(yè)我愛(ài)我家高級(jí)研究員孔丹對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。

眼下有不少金融機(jī)構(gòu)推出了針對(duì)個(gè)人住房租賃的貸款產(chǎn)品，試圖解決長(zhǎng)租公寓租金支付能力不足的“痛點(diǎn)”，但中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，租賃貸款并不能真正提升長(zhǎng)租公寓需求端的支付能力，“居住是基本的生存需求，如果租房都選擇貸款，那么不僅不符合中國(guó)人的傳統(tǒng)，也不利于房地產(chǎn)的理性消費(fèi)。”

成本在上漲，租金卻難漲，被兩頭夾擊的長(zhǎng)租公寓品牌只能看著利潤(rùn)被一點(diǎn)一點(diǎn)蠶食。

但是，對(duì)于實(shí)力雄厚的長(zhǎng)租公寓龍頭，特別是財(cái)大氣粗的“地產(chǎn)派”而言，當(dāng)務(wù)之急并不是盈利，而是要先把規(guī)模做起來(lái)。萬(wàn)科A董事局主席郁亮表示，從回報(bào)率來(lái)說(shuō)，泊寓能夠達(dá)到1%-2%的回報(bào)率就已經(jīng)很滿意了。龍湖集團(tuán)旗下的長(zhǎng)租公寓品牌冠寓CEO韓石稱，龍湖集團(tuán)更關(guān)注的是把產(chǎn)品做好，三年內(nèi)不考慮盈利問(wèn)題。

因?yàn)椋陂L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中，不先從規(guī)模上建立起壁壘，是沒(méi)有資格談利潤(rùn)的。“長(zhǎng)租公寓雖然毛利率不高，但當(dāng)規(guī)模做得足夠大時(shí)，利潤(rùn)是可觀的。同時(shí)，如果采用重資產(chǎn)模式，可能還有一塊來(lái)自物業(yè)增值的利潤(rùn)。”林峰說(shuō)。

開源節(jié)流

“2018年市場(chǎng)或有潛在風(fēng)險(xiǎn)，供給上去后需求跟不上，就會(huì)出現(xiàn)租金下降、空置率上升的現(xiàn)象，特別是2017年通過(guò)高杠桿拿高價(jià)房的有較大風(fēng)險(xiǎn)。”在去年底的一次論壇上，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)給規(guī)模加速擴(kuò)張的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)潑了一盆冷水。

這并不是危言聳聽。實(shí)際上，在各大長(zhǎng)租公寓品牌加快跑馬圈地的2017年，已有不少長(zhǎng)租公寓品牌倒下。

2017年8月9日，老牌長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商魔方宣布完成對(duì)V客青年公寓的戰(zhàn)略投資，將其納入麾下。魔方CEO柳佳表示，未來(lái)長(zhǎng)租公寓很可能會(huì)進(jìn)入資源整合階段，不排除通過(guò)并購(gòu)繼續(xù)擴(kuò)大規(guī)模。V客青年公寓創(chuàng)始人辜月稱，目前市場(chǎng)無(wú)序發(fā)展的情況較為普遍，V客青年公寓要獲得更充分的發(fā)展，必須要與像魔方這樣的龍頭合作。

被魔方并購(gòu)的V客青年公寓是幸運(yùn)的，更多的長(zhǎng)租公寓創(chuàng)業(yè)品牌，或因經(jīng)營(yíng)不善，或因資金鏈斷裂，無(wú)奈退出市場(chǎng)。以Color公寓為例，2015年成立后，其曾獲得過(guò)1600萬(wàn)元A輪融資，隨后通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)智金匯進(jìn)行股權(quán)融資。但2017年底，Color公寓官網(wǎng)掛出“也許今日的離別是為了明日更好的相見”頁(yè)面，宣告退出。

即便要拿規(guī)模賭明天，也要先活到明天才行。所以，除了很多長(zhǎng)租公寓龍頭可以高喊“短期不考慮盈利”的口號(hào)，大多數(shù)長(zhǎng)租公寓品牌則必須一邊尋求規(guī)模擴(kuò)張，一邊考慮“如何活到明天”的問(wèn)題。

在徐詩(shī)亮看來(lái)，在長(zhǎng)租公寓拿房成本不斷上漲，而收入還過(guò)度依賴租金的情況下，門店的選址至關(guān)重要，不僅僅要靠近交通便利、人口密集的區(qū)域，而且一定要鎖定支付能力強(qiáng)的高收入人群。一旦選錯(cuò)地方，無(wú)法保證入住率，那么盈利將無(wú)從談起，這對(duì)長(zhǎng)租公寓意味著萬(wàn)丈深淵。

中國(guó)證券報(bào)記者在以泊寓為樣本進(jìn)行調(diào)研的過(guò)程中就發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)開店的7家泊寓門店的選址都非常有針對(duì)性。比如，泊寓天壇店周邊云集了各大律所和醫(yī)院，針對(duì)的目標(biāo)人群是律師和醫(yī)生;泊寓空港店，靠近首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)，針對(duì)的目標(biāo)人群是航空公司乘務(wù)人員和機(jī)場(chǎng)地勤人員。

很多長(zhǎng)租公寓品牌也在探索如何在租金之外增加收入來(lái)源。鉑濤旗下的長(zhǎng)租公寓品牌窩趣CEO劉輝說(shuō)，目前窩趣20%的收入來(lái)源于房租以外收益，包括付費(fèi)社交、物管費(fèi)等。去年約30%的門店引進(jìn)無(wú)人便利店，并已開始盈利。今年窩趣將加大依托門店渠道和總部渠道的推廣，包括家居、培訓(xùn)課程以及消費(fèi)金融產(chǎn)品等，實(shí)現(xiàn)多渠道增收。

在探索提升盈利能力的同時(shí)，同樣需要探索的是如何通過(guò)金融創(chuàng)新控制成本。上述渤海匯金相關(guān)負(fù)責(zé)人稱，“從融資成本來(lái)說(shuō)，類REITs的雙spv架構(gòu)成本比較高，要繳納25%的企業(yè)所得稅，如果是房企為主體，要繳納土地增值稅;如果中介機(jī)構(gòu)成立專門的REITs公司，這部分要繳納企業(yè)所得稅?？傮w來(lái)說(shuō)，運(yùn)營(yíng)成本也比較高。”

他表示，目前國(guó)內(nèi)在REITs方面還沒(méi)有明確、專門的法律法規(guī)，發(fā)行的都是類REITs，沒(méi)有真正的REITs，因?yàn)槟壳皣?guó)內(nèi)的類REITs產(chǎn)品都是在現(xiàn)有法律法規(guī)框架內(nèi)探索整合形成的法律交易結(jié)構(gòu)。他呼吁，監(jiān)管部門應(yīng)盡快出臺(tái)REITs的專門性規(guī)定，使得整個(gè)市場(chǎng)有法可依。

同時(shí)，在拿房方面具有天然優(yōu)勢(shì)的房企可以通過(guò)與其他長(zhǎng)租公寓品牌合作，取長(zhǎng)補(bǔ)短，通過(guò)提升效率的方式實(shí)現(xiàn)雙贏。易居中國(guó)研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“房企擅長(zhǎng)獲取房源，運(yùn)營(yíng)商則擅長(zhǎng)精細(xì)化管理，房企主導(dǎo)產(chǎn)品，具體運(yùn)營(yíng)則委托給長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商，這會(huì)成為一種不錯(cuò)的模式。”

在徐詩(shī)亮看來(lái)，相對(duì)于萬(wàn)科、龍湖、旭輝、碧桂園這種有相當(dāng)實(shí)力運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓的大型房地產(chǎn)開發(fā)商，中小房地產(chǎn)開發(fā)商更有尋求外部合作的動(dòng)力。比如，魔方在上海與星月地產(chǎn)合作，幫助其運(yùn)營(yíng)位于楊高路的一棟公寓資產(chǎn);窩趣透露，去年簽約的房源中，有六成是與開發(fā)商合作。