目前，海南旅游業(yè)已有向海、島、山、農(nóng)、文等各種資源進(jìn)行高度整合的趨勢(shì)。

4月28日，由復(fù)星投資110億元建造、柯茲納國際管理的三亞·亞特蘭蒂斯酒店正式啟幕。

針對(duì)近期海南全面深化改革開放、建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、中國特色自由貿(mào)易港等政策紅利，復(fù)星集團(tuán)董事長(zhǎng)郭廣昌認(rèn)為，海南在旅游、貿(mào)易、金融、健康領(lǐng)域都將有全新發(fā)展，復(fù)星將會(huì)關(guān)注這些領(lǐng)域的投資機(jī)會(huì)。

三亞市副市長(zhǎng)許振凌出席啟幕儀式時(shí)表示，三亞·亞特蘭蒂斯酒店將重新定義休閑度假概念，推動(dòng)三亞旅游進(jìn)入3.0時(shí)代，助力海南自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)、自由貿(mào)易港建設(shè)和中國旅游業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近年來海南休閑度假游市場(chǎng)發(fā)展迅猛，國際酒店品牌搶灘登陸，競(jìng)爭(zhēng)激烈，此番復(fù)星能否在海南休閑旅游市場(chǎng)紅海脫穎而出，還要看后續(xù)市場(chǎng)對(duì)此類高端度假產(chǎn)品的接受程度。

三亞高端酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈

三亞作為中國最熱門的旅游城市之一，高端酒店或許是其最不缺的旅游產(chǎn)品。截至目前，三亞開業(yè)五星級(jí)或達(dá)五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)酒店數(shù)量已超過120家。據(jù)景鑒智庫不完全統(tǒng)計(jì)，僅2018—2020年三亞預(yù)計(jì)開業(yè)的五星級(jí)或超五星酒店就有21家。

此外，海昌旗下三亞海昌夢(mèng)幻海洋不夜城也預(yù)計(jì)于今年底開業(yè)，屆時(shí)將進(jìn)一步分流三亞度假市場(chǎng)客源。

亞特蘭蒂斯所在的海棠灣，已經(jīng)集結(jié)了30多家高端酒店。業(yè)內(nèi)人士介紹，去年就有號(hào)稱七星級(jí)的海棠灣紅樹林酒店開業(yè)，相信今后號(hào)稱七星的超星級(jí)酒店也不會(huì)止步于此，單純的高端酒店很容易陷入同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。

景鑒智庫創(chuàng)始人、首席分析師周鳴岐分析說，從近幾年的三亞酒店業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)來看，三亞的酒店產(chǎn)業(yè)有一個(gè)明顯的特征：隨著國內(nèi)近年來旅游度假需求的迅猛增長(zhǎng)，呈現(xiàn)出“供需兩旺、收益下降”的總體趨勢(shì)。“雖然市場(chǎng)需求的持續(xù)增加拉動(dòng)了住宿率的上升，導(dǎo)致市場(chǎng)供給增長(zhǎng)迅猛，但‘以量換價(jià)’也使平均房?jī)r(jià)出現(xiàn)持續(xù)性下滑和利潤下降。未來4年，三亞新開業(yè)高星級(jí)酒店數(shù)量眾多，客房數(shù)接近翻倍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更為激烈。”

單靠高端酒店，不足以形成足夠回報(bào)能力

周鳴岐介紹，從周邊小環(huán)境來看，海棠灣幾乎都是五星級(jí)以上酒店加配套地產(chǎn)形成的旅游酒店+地產(chǎn)集群，未來會(huì)是三亞最大的高消費(fèi)客群集中地。“這里距離機(jī)場(chǎng)、市中心區(qū)域約1小時(shí)車程，形成了一個(gè)相對(duì)孤立的區(qū)域。高端酒店林立，配套商業(yè)也不少，獨(dú)缺高端的沉浸式娛樂產(chǎn)品。”

作為集吃住游購?qiáng)视谝惑w的全要素旅游綜合體酒店，亞特蘭蒂斯正中海棠灣的旅游缺失點(diǎn)。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，亞特蘭蒂斯這種高舉高打的極致路線，是一把“雙刃劍”。雖然房地產(chǎn)可以回收大部分投資，但海棠灣的旅游度假地產(chǎn)多以出售返租的形式賣出，出售之后開發(fā)商會(huì)持續(xù)產(chǎn)生租金支出。加之高規(guī)格的酒店和文旅娛樂板塊本身的日常維持費(fèi)用非常高昂，如果客流不足，這些華麗的設(shè)施就會(huì)成為巨大的包袱。

對(duì)于投資回報(bào)的預(yù)期，復(fù)星旅游文化集團(tuán)副總裁陳波說：“具體數(shù)字我還說不好，目前可以看到的是，迪拜的亞特蘭蒂斯年?duì)I業(yè)額約為6億美元。春節(jié)試運(yùn)營期間，我們開了400多個(gè)房間，幾乎訂滿。另外，每天還有5000多名游客過來參觀，除了酒店的收入，還有門票等其他收入。”

地產(chǎn)顧問公司戴德梁行華南區(qū)策略發(fā)展顧問部主管李偉告訴記者，三亞的海棠灣和亞龍灣已成為世界酒店品牌追逐落地的區(qū)域，但目前階段，單純高端酒店的投資尺度與其回報(bào)能力比較已不具可行性，必定尋找各自可以平衡的現(xiàn)金流或融資策略，已在運(yùn)營的酒店也在窮盡方法增加娛樂休閑的功能吸引游客。

李偉認(rèn)為，目前在空間上，土地已經(jīng)稀缺，未來灣群依托可拓展腹地實(shí)現(xiàn)差異化與互補(bǔ)的分工尤為重要。“海南接續(xù)發(fā)展自由港惠及國人的同時(shí)，必定會(huì)吸引更多的國際游客。升級(jí)提質(zhì)換擋、延長(zhǎng)游客停留時(shí)間、提高重游率，是所有市場(chǎng)參與者未來共同努力的方向。海棠灣雖已不是一張白紙，但一定會(huì)成為海南自由港的先鋒區(qū)域。”

海南仍處開發(fā)濱海資源的初級(jí)階段

1996年1月1日，中國出現(xiàn)第一家旅游度假酒店——亞龍灣凱萊酒店，被稱為三亞旅游1.0版;2003年，三亞喜來登酒店開幕，中國開始引進(jìn)國際化酒店，三亞旅游進(jìn)入2.0時(shí)代。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著海南全面深化改革開放，三亞旅游即將進(jìn)入3.0時(shí)代。