導(dǎo)讀

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道咨詢的大部分開(kāi)發(fā)商人士均認(rèn)為，公積金貸款加快放行，對(duì)于地產(chǎn)整體的銷售影響不大。

開(kāi)年后的樓市繼續(xù)處于深度調(diào)控之中，尤其是信貸這一關(guān)鍵性的因素，仍在不斷收緊，多個(gè)銀行支行暫停房貸，個(gè)貸利率上浮成為一二線城市的普遍現(xiàn)象。一些城市首套房貸利率較基準(zhǔn)利率上浮已達(dá)20%-30%。

在此背景下，根據(jù)去年12月住建部、財(cái)政部、央行、國(guó)土部聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購(gòu)房貸款權(quán)益的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，各地紛紛加快公積金審批流程，要求開(kāi)發(fā)商不得拒絕購(gòu)房者的公積金貸款，并加大懲戒力度，成為收緊的購(gòu)房信貸中唯一的寬松。

3月5日，深圳市住房公積金管理中心透露，從1月起，深圳市相關(guān)部門(mén)已要求房企提供不拒絕購(gòu)房人使用公積金貸款的書(shū)面承諾，在銷售現(xiàn)場(chǎng)公示，并對(duì)拒絕者加大懲處。

多位開(kāi)發(fā)商人士表示，如果公積金貸款能夠加快審批，不僅減輕購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)，也對(duì)銷售有樂(lè)觀影響;但在很多城市限價(jià)的情況下，對(duì)于那些傾向于讓利賣房而提高首付甚至要求全款的項(xiàng)目，影響并不大。

開(kāi)發(fā)商不得拒公積金貸款

公積金貸款作為購(gòu)房資金通道之一，目前正在被大力支持。

3月5日深圳公積金新政給出的六項(xiàng)措施包括，5個(gè)工作日內(nèi)完成貸款審批、5個(gè)工作日內(nèi)完成抵押登記、開(kāi)發(fā)商不得拒絕公積金貸款、加強(qiáng)對(duì)公積金貸款銀行考核、職工可電話舉報(bào)違規(guī)樓盤(pán)以及聯(lián)合開(kāi)展專項(xiàng)整治行動(dòng)等。

深圳的這些措施均出自于《通知》。這份于去年12月13日印發(fā)的文件，是在2014年的基礎(chǔ)上深化的。

2014年，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行明確要求房企不得拒絕住房公積金貸款購(gòu)房，但部分房企仍然拒絕或變相拒絕購(gòu)房人使用住房公積金貸款。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道的調(diào)查顯示，在多個(gè)一線城市，新房銷售都存在變相拒絕公積金貸款的現(xiàn)象。

因此，為發(fā)揮公積金作用，凈化市場(chǎng)環(huán)境，出臺(tái)了上述《通知》。

其中值得關(guān)注的是，加大了違規(guī)的舉報(bào)、懲戒力度。對(duì)限制、阻撓、拒絕使用住房公積金貸款購(gòu)房的房企和中介，深圳市規(guī)劃國(guó)土委將要求責(zé)令整改，對(duì)違規(guī)情節(jié)嚴(yán)重、拒不整改的，予以公開(kāi)曝光，并納入企業(yè)征信系統(tǒng)。

目前，深圳市住房建設(shè)局已組織深圳市公積金中心加強(qiáng)對(duì)10家住房公積金貸款業(yè)務(wù)受托銀行的管理和考核，監(jiān)督受托銀行提高服務(wù)效率、提升服務(wù)質(zhì)量。

無(wú)獨(dú)有偶，近日東莞市住房公積金中心與相關(guān)部門(mén)也聯(lián)合發(fā)文，加快公積金貸款審批流程，專項(xiàng)整治、嚴(yán)肅處理開(kāi)發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)拒絕公積金貸款行為，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。

據(jù)介紹，從行動(dòng)開(kāi)始到3月初，深圳市有21個(gè)新建商品房項(xiàng)目到市公積金中心辦理了公積金貸款房源入庫(kù)工作，新建商品房項(xiàng)目入庫(kù)率達(dá)到95%。

深圳市公積金中心指出，下一步，深圳市住建局和深圳市規(guī)劃國(guó)土委還將繼續(xù)推動(dòng)新建商品房項(xiàng)目入庫(kù)工作，將有更多的新建商品房項(xiàng)目能夠使用公積金貸款。

房貸利率上升難免

對(duì)于購(gòu)房人而言，公積金放開(kāi)是個(gè)好消息。但對(duì)深圳、北京動(dòng)輒數(shù)百萬(wàn)的貸款而言，公積金即使放開(kāi)也是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，必須進(jìn)行商貸和公積金的組合。

機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，目前北京、深圳等城市平均貸款額度首套房貸款200萬(wàn)-300萬(wàn)，而公積金貸款北京家庭為單位最高可貸120萬(wàn)，深圳家庭最高可貸90萬(wàn)，其他城市更少。

對(duì)于非剛需購(gòu)房，300萬(wàn)-500萬(wàn)甚至更多的貸款，公積金貸款更是杯水車薪。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道咨詢的大部分開(kāi)發(fā)商人士均認(rèn)為，公積金貸款加快放行，對(duì)于地產(chǎn)整體的銷售影響不大。

整體而言，在中原地產(chǎn)、易居克而瑞等多家機(jī)構(gòu)看來(lái)，2018年的房貸收緊已成定局。

根據(jù)中原的統(tǒng)計(jì)，目前北京大部分銀行執(zhí)行首套房貸款利率為基準(zhǔn)上浮5%-10%，上浮10%逐漸成為北京房地產(chǎn)剛需市場(chǎng)的主流，購(gòu)房貸款的成本繼續(xù)上升：首套房貸每百萬(wàn)25年月供歷史首次突破6000。

在深圳，進(jìn)入3月份后房貸利率仍在上浮，十幾家銀行首套房貸普遍上浮10%，個(gè)別銀行如浦發(fā)銀行(600000,股吧)、民生銀行(600016,股吧)上浮15%-20%。平安銀行(000001,股吧)、郵儲(chǔ)銀行、南洋銀行、農(nóng)村商業(yè)銀行暫停了房貸，其他銀行也大多額度緊張、放款緩慢。

對(duì)于銀行而言，資金成本持續(xù)上升，包括余額寶等固定理財(cái)收益年化資金成本已經(jīng)接近4.1，疊加管理成本，按揭貸款的基準(zhǔn)利率4.9對(duì)于大部分銀行已屬于低利潤(rùn)產(chǎn)品，出于盈利的考慮，商業(yè)個(gè)貸利率將會(huì)繼續(xù)上浮。

此外，房?jī)r(jià)逐漸出現(xiàn)調(diào)整，銀行的風(fēng)險(xiǎn)增加，銀行對(duì)抵押品的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)將提高，各家銀行預(yù)計(jì)后續(xù)將繼續(xù)收緊房地產(chǎn)貸款的額度與提高房地產(chǎn)貸款的價(jià)格。

從歷史看，除了2009年后與2015年后的一段時(shí)間，大部分首套房房貸的執(zhí)行利率都在6%左右，中原預(yù)期后續(xù)房貸利率還有上升的空間。

深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)指出，上述現(xiàn)象和趨勢(shì)背后是落實(shí)“房住不炒”，去金融杠桿。對(duì)運(yùn)用金融杠桿的購(gòu)房者而言是利空，購(gòu)房成本再次上升。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，購(gòu)房者的資金成本持續(xù)上升，已經(jīng)逐漸完成了從量變到質(zhì)變的過(guò)程，貸款的壓力越來(lái)越大。據(jù)其測(cè)算，按照北京上海的剛需房?jī)r(jià)，貸款25年，從過(guò)去的85折優(yōu)惠利率到現(xiàn)在的基準(zhǔn)甚至上浮，房?jī)r(jià)即使降低8%左右，因?yàn)槔噬蠞q也抵消了這部分降價(jià)影響。

從調(diào)控的趨勢(shì)看，預(yù)計(jì)信貸的收緊趨勢(shì)延續(xù)周期內(nèi)，2018年房貸利率有可能繼續(xù)上升;房地產(chǎn)降溫也將持續(xù)。目前市場(chǎng)成交已經(jīng)全面降溫，降價(jià)開(kāi)始出現(xiàn)。

深圳市規(guī)劃國(guó)土委數(shù)據(jù)顯示，2月深圳新房均價(jià)為54191元/平方米，自2016年10月以來(lái)已“十七連跌”。

深圳市房地產(chǎn)研究中心主任王鋒表示，2018年深圳將繼續(xù)保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。今年仍是房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的關(guān)鍵年，應(yīng)繼續(xù)實(shí)施限購(gòu)、限價(jià)、限貸等調(diào)控政策，確保房?jī)r(jià)在未來(lái)幾年保持穩(wěn)定，形成理性消費(fèi)局面。

此外，要加快落實(shí)建房〔2017〕215號(hào)文，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)市場(chǎng)加杠桿，堅(jiān)決打擊各類違規(guī)資金流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。