從去年3月樓市調(diào)控升級開始，北京樓市成交全面下滑，二手房成交量也持續(xù)低迷，中介關店、經(jīng)紀人離職屢見不鮮。不過，歲末年初之際，在部分業(yè)主急需換房、降價到位的基礎上，以小換大、以舊換新的購房需求開始入市，二手房交易量有所抬頭。業(yè)內(nèi)人士稱，預計今年全年成交量將有所復蘇，但受調(diào)控影響，需求依舊受限，二手房成交量和去年基本相當。

1月成交萬套以下

麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至1月28日，1月份二手房網(wǎng)簽量達9044，上月同期為9500套，去年同期為14689套，環(huán)比下跌5%，同比下跌38%。

業(yè)內(nèi)人士稱，這一數(shù)據(jù)雖然相比去年6-11月期間每月8000套左右的成交量有所上升，但對北京市場而言，二手房1萬套左右的成交量依然低迷。

在房價方面，北京市住建委統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2017年12月，二手房成交的平均價格是59100元/平方米，同比2016年12月下降1.2%，比最高點的2017年3月下降了13%。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，相比去年年中，幾乎所有中介門店生意冷清，顧客寥寥無幾，近期市場相對有所回暖。一些機構(gòu)門面，周末店里基本就留一人管理，其他人員均出去帶客看房，剛需及置換客戶入市意愿在逐漸增加。

北京中原五棵松片區(qū)區(qū)域經(jīng)理陳貴勛告訴記者，他所在的門店在五棵松區(qū)域，主要負責紫金長安和今日家園兩個小區(qū)。這兩個小區(qū)50%客群，來自于本小區(qū)的置換客群，小房換大房。陳貴勛表示，大部分客戶還是觀望，最近成交的剛需客戶相對較多，價格方面略有下降。

安居客分析師李震指出，目前購房者的心理從之前的冷卻觀望，到現(xiàn)在開始逐步進入市場看房選房。

中介看淡后市

記者了解到，受調(diào)控政策影響，購房者觀望情緒依然存在。部分換房業(yè)主，或著急出手的業(yè)主，報價降的幅度相對大些。記者注意到，東三環(huán)區(qū)域一套130平方米兩居，業(yè)主原先報價為1100萬，因著急出手，連續(xù)調(diào)了兩次價，1月份調(diào)到了960萬元。

在整體市場降溫的同時，昌平回龍觀、順義城區(qū)等熱門區(qū)域關注度較高，成交價相對比較堅挺。如回龍觀的融澤嘉園小區(qū)，從2016年3月份到現(xiàn)在房源均價基本沒有浮動，二手房掛牌價維持在48888元/平方米左右;順義的萬科四季花城項目和融澤嘉園小區(qū)情況相似，二手房掛牌價在48735元/平方米左右。

從當前的置業(yè)客群情況來看，改善型需求仍占主流。麥田房產(chǎn)的統(tǒng)計顯示，北京首次置業(yè)群體占比僅為35%，改善型換房(包括添置)需求占比達65%，這一比例較3·17政策之前的75%雖有所下降，但仍為市場需求的中堅力量。

而在房源面積上，最近成交的主要集中在45-90平方米之間。安居客房產(chǎn)研究院的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，100平方米以上三居大戶型成交量占比只有10%。需求主要集中在剛需類小戶型，且戶型格局多傾向二居、三居。

對于后市的看法，李震認為，今年春節(jié)前后看房人數(shù)還會陸續(xù)增多，相應的成交量也會有所提升?；诖祟A計，今年北京二手房的成交量會介于2016年和2017年的量之間，不會像2017年那么慘淡，但也很難恢復到2016年的水平，月成交破萬應該不成問題。價格不會再大漲，但價隨量漲的趨勢下，價格也會有小幅度上揚。

不過，麥田房產(chǎn)首席分析師張葉松認為，目前市場量價齊降調(diào)控效果明顯，剛需及置換客戶入市意愿逐漸增加，但受調(diào)控影響，需求依舊受限，二手房成交量和去年基本相當。與此同時，買賣雙方深度博弈仍在，但價格降幅將明顯收窄趨于平穩(wěn)。