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世茂集團(tuán)年內(nèi)3次債務(wù)違約 市值縮水上千億港元

銷售額一度超3000億躋身行業(yè)前十,在業(yè)內(nèi)有“并購(gòu)?fù)?rdquo;之稱的世茂集團(tuán)開始嘗到此前激進(jìn)擴(kuò)張的“苦果”。

日,世茂集團(tuán)(0813.HK)公告,一筆10億美元公募債券未能進(jìn)行本息償還。這是今年以來,世茂集團(tuán)的第三次債務(wù)違約,此前公司還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,目前世茂集團(tuán)共存續(xù)美元債8筆,金額約57億美元,合人民約380億元。截至2021年上半年,世茂集團(tuán)負(fù)債合計(jì)達(dá)到4636.33億元,而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物僅為747.69億元,其中有息負(fù)債1645億元。另外,瑞銀的報(bào)告估算,世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。

為解決債務(wù)危機(jī),世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。公開信息顯示,世茂目前已成功處置30項(xiàng)資產(chǎn),這些資產(chǎn)累計(jì)出售總額已超過百億元。

債務(wù)壓力下,今年以來,公司銷售量?jī)r(jià)齊跌。中指研究院統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,在上半年銷售額滑落千億的房企中,世茂實(shí)現(xiàn)437.7億元的銷售額,同比下滑71.35%,降幅最大,均銷售價(jià)格為每米16158元,同比下滑7.5%。

二級(jí)市場(chǎng)上,世茂集團(tuán)股票停牌超過三個(gè)月。目前股價(jià)4.42港元/股,總市值僅167.86億港元。相較于2年前的高點(diǎn),世茂股價(jià)已暴跌87.5%,市值縮水上千億港元。

年內(nèi)3次債務(wù)違約

7月3日,世茂集團(tuán)公告稱,該公司于7月3日到期的一筆10億美元債未能進(jìn)行本息償還。公告披露,這筆美元債票面利率為4.750%。本息總計(jì)10.2375億美元已到期應(yīng)付,截至7月3日,世茂尚未支付有關(guān)款項(xiàng)。

目前世茂還沒有收到境外債權(quán)人任何加速還款通知,且在2018年、2019年合作銀團(tuán)的大多數(shù)參貸行也給該公司出具了書面支持函,表示原則上支持世茂并無意采取法律行動(dòng)。

雖然此前已有美元債相關(guān)的債務(wù)違約傳聞,但7月3日的美元債違約是世茂今年境外公開市場(chǎng)上出現(xiàn)的首次違約情況。這也是今年以來,世茂集團(tuán)的第三次違約。

除上述美元債之外,世茂集團(tuán)還有上海匯豐銀行牽頭的兩筆銀團(tuán)貸款有未償還金額。世茂集團(tuán)公告稱,收到部分銀團(tuán)的書面支持函,表示無意采取任何執(zhí)行或其他措施,以收回或要求支付相關(guān)銀團(tuán)貸款的未償還金額。

截至2021年上半年,世茂集團(tuán)負(fù)債合計(jì)達(dá)到4636.33億元,其中有息負(fù)債1645億元,短期借款為444.43億,應(yīng)付賬款及票據(jù)為874.04億,而其賬上的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物為747.69億。另外,瑞銀的報(bào)告估算,世茂集團(tuán)還有表外負(fù)債約1200億元。

2022年2月23日,穆迪將世茂集團(tuán)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)從“B2”下調(diào)至“Caa1”。與此同時(shí),穆迪已將其展望從列入觀察名單改為負(fù)面。在穆迪的評(píng)級(jí)體系中,Caa評(píng)級(jí)以下意味著該評(píng)級(jí)對(duì)象已經(jīng)進(jìn)入違約范圍,涉及債項(xiàng)可能部分或全部違約。

截至2021年年中,世茂賬面的“固定資產(chǎn)+投資房地產(chǎn)+土地使用權(quán)”之和達(dá)到917億元,而同期的股東權(quán)益只有906億元。相當(dāng)于,世茂將全部自有資本金都投在了自持物業(yè)上,而房地產(chǎn)開發(fā)及其他多元業(yè)務(wù)基本都是靠負(fù)債來支撐的。

三道紅線方面,去年上半年,世茂集團(tuán)保持在“三條紅線”的綠檔,扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68%,凈負(fù)債率50.9%,現(xiàn)金短債比為1.9倍。

上半年合約銷售額大降71%

世茂房地產(chǎn)1989年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè),1999年以世茂濱江花園在上海首創(chuàng)“濱江模式”,連續(xù)四年拔得上海住宅項(xiàng)目銷售金額頭籌,從而聲名鵲起。2003年,世茂進(jìn)入福州,開啟福建及海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)深耕,成為名副其實(shí)的閩系房企。

閩系房企最為顯著的特點(diǎn)就是激進(jìn),在2019年,世茂先后收購(gòu)萬通地產(chǎn)、泰禾、明發(fā)股份等公司項(xiàng)目,而最為著名的事件是2020年的“世紀(jì)大并購(gòu)”――世茂收購(gòu)福晟集團(tuán)。

通過擴(kuò)儲(chǔ)收購(gòu),世茂在體量上迅速擴(kuò)張,在2018年時(shí),世茂集團(tuán)的總營(yíng)收為855.13億,而到了2020年,世茂集團(tuán)的總營(yíng)收就上升到了1353.53億,2年時(shí)間營(yíng)收大增58%。

但自2021年下半年以來,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的環(huán)境發(fā)生變化,疊加過去數(shù)月疫情影響,公司經(jīng)營(yíng)受到不利影響,合約銷售額明顯下滑。

今年上半年,世茂股份無新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備項(xiàng)目。今年前5個(gè)月,世茂集團(tuán)合約銷售額約為342.6億元,相比2021年同期約1217.9億元,同比大幅下滑72%,大幅超過上半年百?gòu)?qiáng)房企約50%的降幅。

7月8日,世茂集團(tuán)發(fā)布截至2022年6月30日六個(gè)月未經(jīng)審核營(yíng)運(yùn)數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,上半年,集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總額約為人民437.7億元,同比下降71.35%,目前僅完成年度簽約目標(biāo)的37%。集團(tuán)的累計(jì)合約銷售總面積為270.86萬方米,同比下降68.54%;均銷售價(jià)格為每方米人民16158元。

其他業(yè)務(wù)方面上半年均出現(xiàn)同比下滑態(tài)勢(shì)。其中,房地產(chǎn)新開工面積約5.3萬方米,同比下降95%;竣工面積約40.4萬方米,同比下降53%。

處置30項(xiàng)資產(chǎn)回籠超百億資金

自從去年年底發(fā)生流動(dòng)危機(jī)以來,世茂一直在自救,積極采取多項(xiàng)措施緩解流動(dòng)壓力,恢復(fù)和保障企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng),其中包括就現(xiàn)有融資商討展期及豁免、盡量減少對(duì)項(xiàng)目施工及營(yíng)運(yùn)的干擾、加快銷售及回款以及積極處置資產(chǎn)等。

為解決債務(wù)危機(jī),世茂集團(tuán)年內(nèi)進(jìn)行了多筆資產(chǎn)出售。1月21日,世茂以10.6億元總價(jià)出售上海北外灘核心區(qū)一項(xiàng)目公司的股權(quán),該項(xiàng)目尚未進(jìn)行開發(fā),且處在外灘茂悅大酒店東側(cè)的核心區(qū),出售確認(rèn)了2.7億元收益;1月24日,世茂集團(tuán)繼續(xù)發(fā)布公告,以18.46億出售廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目26.67%股權(quán),接盤方為項(xiàng)目本身合作方中海地產(chǎn);2月3日,世茂集團(tuán)董事局主席許榮茂計(jì)劃出售倫敦金融城的一處大樓,售價(jià)3.4億英鎊,約合29.3億人民;3月,世茂將上海位置最好的住宅地塊21街坊項(xiàng)目——上海春日置業(yè)有限公司45%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了上海弘久實(shí)業(yè)。同時(shí),在世茂在21街坊旁的世茂52+,也出售給了一家國(guó)企。

公開信息顯示,世茂目前已成功處置30項(xiàng)資產(chǎn),這些資產(chǎn)累計(jì)出售總額已超過百億元。世茂目前已經(jīng)將其位于上海的10個(gè)項(xiàng)目擺上貨架,總對(duì)價(jià)達(dá)到296.06億元,放售項(xiàng)目通過抵押等形式已經(jīng)融資163億元,全部出售預(yù)期可實(shí)現(xiàn)回款約130億元。

去年12月17日,世茂向啟怡、GAL、紹祥等買家出售包括加耀發(fā)展有限公司在內(nèi)的3家公司股權(quán),作價(jià)20.86億港元,同時(shí)這筆交易確認(rèn)虧損7.7億港元。

面對(duì)危機(jī),世茂已頻繁向外界釋放公司積極應(yīng)對(duì)的信號(hào)。世茂表示,公司當(dāng)下最重要的事情,便是有序加快復(fù)工復(fù)產(chǎn)及推貨節(jié)奏,維持項(xiàng)目施工及業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定,充分保障項(xiàng)目交付,并繼續(xù)盡最大努力促進(jìn)銷售回款、積極處置資產(chǎn)、尋求債務(wù)展期及引入戰(zhàn)略投資者,以緩解當(dāng)前流動(dòng)問題。(記者陳然)

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