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實探北京樓市:中介稱“回暖太突然”,有房源加價11萬成交

(薛宇飛)準(zhǔn)備在北京買房的郭鵬(化名)有點郁悶,他春節(jié)前看中一套并不算優(yōu)質(zhì)的房源,當(dāng)他思索再三準(zhǔn)備入手時,業(yè)主卻不賣了,因為業(yè)主覺得市場正在好轉(zhuǎn)。房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人也告訴他,現(xiàn)在看房的人正在增多。

春節(jié)過后,北京、上海、深圳、南京、武漢等多地都傳出房地產(chǎn)市場回暖的消息,樓市似乎在一夜間就由冷轉(zhuǎn)熱。市場的急劇變化,讓很多從業(yè)者都有些措手不及,北京一位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人對中新經(jīng)緯說:“回暖速度太快,我們也覺得有些突然?!?/p>


(相關(guān)資料圖)

中新經(jīng)緯采訪發(fā)現(xiàn),春節(jié)假期后,北京二手房帶看量的增長比較明顯,在這一先導(dǎo)指標(biāo)的帶動下,2月1日-15日,二手房網(wǎng)簽量環(huán)比1月同期增幅超30%。目前看,房價依然比較穩(wěn)定,沒有出現(xiàn)大幅上漲的情況。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,北京樓市已進入“小陽春”狀態(tài),但能否持續(xù)則要看購房政策是否會變化。

有業(yè)主反悔、加價

春節(jié)后,陸萍(化名)開始集中看房,感受到了北京市場逐漸變熱的過程。2月12日上午,北京下起小雨,但當(dāng)她趕到石景山區(qū)一個剛開始蓄客的改善型樓盤時,售樓部已經(jīng)有不少看房的人。她對中新經(jīng)緯說:“雖然沒有坐滿,人還是比較多?!?/p>

陸萍稱,當(dāng)天,該樓盤的置業(yè)顧問都有些忙不過來,要在售樓處等一會兒才有人接待與講解。而且,即便是正在接待顧客,置業(yè)顧問的手機也會時不時響一下,接聽其他顧客的電話咨詢。接待她的置業(yè)顧問說,11日當(dāng)天,該樓盤的排卡量就有100多位。

“這個樓盤的置業(yè)顧問比較自信,不太擔(dān)心客源不足,樓盤也沒有什么折扣或優(yōu)惠活動。置業(yè)顧問介紹,如果排卡客戶超過房源量,還要搖號。”陸萍稱,該樓盤的均價達(dá)到7.5萬元/平方米,最小戶型是113平方米,單價和總價都不低。不過,并非所有樓盤都火熱,她看的另一個樓盤是由同一個開發(fā)商開發(fā),雖然已經(jīng)開盤半年,目前還是有不少房源可供選擇。

北京一住宅小區(qū)。來源:中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

除了新房,陸萍也看了不少二手房。她從經(jīng)紀(jì)人口中得知,春節(jié)假期后,他們的帶看量增加不少,成交量也有一定增長。目前,陸萍看了大概30套二手房,其中有10套她比較中意,也是她認(rèn)為比較優(yōu)質(zhì)的房源。她發(fā)現(xiàn),這10套房源中,已經(jīng)有兩三套在近幾天成交,“我的感受是,交易速度加快了?!?/strong>

優(yōu)質(zhì)房源交易速度加快的情況,李敬(化名)也感受到了。在某房產(chǎn)交易平臺,李敬關(guān)注了100多套北京的二手房,這些房子中有很多都是被該平臺列入所在片區(qū)“撿漏榜”“熱搜房源榜”“成交小區(qū)榜”,在一定意義上說,屬于價格合適、關(guān)注度高的好房源。

他發(fā)現(xiàn),關(guān)注的二手房源中,有幾套已經(jīng)在近期集中“停售”。根據(jù)該平臺的規(guī)則,“停售”的原因有兩種,一種是被賣出,一種是業(yè)主不再出售,而且,前者的可能性更大。李敬對中新經(jīng)緯說:“我關(guān)注的房源中,斷斷續(xù)續(xù)都會有一些被標(biāo)注為‘停售’,而這種情況在近段時間變得越來越頻繁。”

郭鵬已經(jīng)看了兩年的房子,從環(huán)北京地區(qū)的燕郊、固安,到北京的石景山、豐臺、海淀,至今沒有定下來。2022年年底,他看中豐臺區(qū)泥洼地鐵站的一套二居室,這套房源優(yōu)缺點都比較明顯,優(yōu)點在于總價低、帶電梯、位置較好,缺點是頂層、西戶型、小區(qū)老舊。年前,他與業(yè)主談過一次價格,沒有成功。

經(jīng)過2023年春節(jié)假期的考慮,他決定購買這套不算優(yōu)質(zhì)的房子。但是,當(dāng)他再找到經(jīng)紀(jì)人詢問這套房源時卻被告知,業(yè)主已經(jīng)不打算出售,原因是他覺得北京房價正在走強。

今年2月5日,朝陽區(qū)的一位經(jīng)紀(jì)人向郭鵬推薦了弘善家園一套420萬元二手房。沒想到的是,因為采光、裝修好,這個“兩年不出一套”的房子被購房人搶購。2月8日,經(jīng)紀(jì)人告訴他,該房源最終加價11萬元,以431萬元成交了。

“回暖太突然”

對于北京樓市的變化,中新經(jīng)緯于近日進行了走訪。

房山區(qū),是北京房價相對較低、距離主城區(qū)較近的區(qū)域,但由于多種原因,外界對該區(qū)的房價并不是很看好,因此,該區(qū)近幾年的市場相對冷淡。即便是這樣,專注于房山區(qū)房產(chǎn)交易的經(jīng)紀(jì)人宋娟娟(化名),也察覺到近期的市場動態(tài)。

宋娟娟說:“我們之前也估計,這么多利好樓市的政策落地后,北京市場會回暖,但沒想到的是,剛過完春節(jié),咨詢的客戶明顯增多?;嘏俣忍欤覀円灿X得有些突然。”她稱,目前只是帶看量起來了,價格沒有什么變化。

北京朝陽區(qū)住宅。來源:中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

中新經(jīng)緯還走訪了朝陽區(qū)十里堡區(qū)域,該區(qū)域的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人白天明(化名)稱,由于當(dāng)天是工作日,看房的客戶不算多,但在晚上6點他還要接待一位顧客,“現(xiàn)在一些客戶都是下了班之后看房。”

白天明稱,春節(jié)后的兩個周末,他們都忙不過來,門店里一個閑著的經(jīng)紀(jì)人都沒有,都要出去帶客戶看房。他說:“我們公司要求每個經(jīng)紀(jì)人每月帶看量不低于8組客戶,而截止到2月16日,我已經(jīng)接待了17組。我也沒想到帶看量會增加得這么快?!?/p>

我愛我家研究院向中新經(jīng)緯提供的數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)假期后20天(2023年1月28日-2月16日),我愛我家北京區(qū)域二手住宅買賣帶看量環(huán)比節(jié)前20天(2023年1月1日-1月20日)增長超八成,同比去年節(jié)后20天(2022年2月7日-2月26日)增長超一成,節(jié)后帶看需求較節(jié)前回升速度較快。

白天明所在公司是北京最大的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司,在上周日(2月12日),一天就成交了652套二手房,加上上周六(2月11日)的成交,兩天合計超過1100套。要知道,北京2022全年二手房共成交約14.24萬套,日均不足400套。

我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,春節(jié)假期后20天(2023年1月28日-2月16日),我愛我家北京區(qū)域二手住宅交易量環(huán)比節(jié)前20天(2023年1月1日-1月20日)增長超一成,同比去年節(jié)后20天(2022年2月7日-2月26日)增長超三成。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯分析,目前北京房地產(chǎn)市場并未出臺刺激政策,本輪市場回暖多是因為學(xué)區(qū)房交易驅(qū)動,家長要趕在入學(xué)前辦理好房源過戶,因此需要提前購房,推動了換房需求,進而讓整個市場的交易活躍。

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站數(shù)據(jù),2月1日-15日,北京二手房共計網(wǎng)簽6779套,環(huán)比1月同期的5152套增加了約31.58%。張大偉稱,北京是一個以二手房交易為主的市場,二手房月網(wǎng)簽1.2萬套是樓市“枯榮線”,月網(wǎng)簽高于1.2萬套,市場會保持平穩(wěn),高于1.5萬套的話,價格可能會走強;月網(wǎng)簽低于1.2萬套,市場會比較低迷,更低的話,價格則會下調(diào)。

價格依舊平穩(wěn)

上述受訪的購房人、經(jīng)紀(jì)人均表示,雖然北京帶看量、成交量有所增加,但價格沒有變化。

看了一些新房、二手房后,陸萍覺得,房價暫時沒有上漲,整體比較穩(wěn)定。對于買賣雙方的議價空間,她認(rèn)為,現(xiàn)在有關(guān)北京樓市回暖的消息比較多,業(yè)主們的底氣可能更足了,談價空間變小。陸萍并不著急馬上入手,她要繼續(xù)看更多區(qū)域的房源,對北京市場有了整體了解再買入。

白天明說:“去年市場最冷淡的時候,每月二手房成交量只有八九千套,客戶談價空間比較大,350萬元的房子,談下來10萬元甚至更多也是有可能的?,F(xiàn)在就沒有那么大,可能就5萬元左右?!?/p>

白天明判斷,在帶看量增加的刺激下,北京市場進入到了“量增價穩(wěn)”的狀態(tài),如果交易量能一直維持較高的水平,漲價也是有可能的。“當(dāng)然,價格的變化,要看未來一段時間的市場熱度。”我愛我家研究院分析,隨著經(jīng)濟持續(xù)恢復(fù)向好,春節(jié)假期后北京二手住宅市場正在逐漸復(fù)蘇,回暖速度有所加快。市場回溫較快的同時,二手住宅交易價格十分平穩(wěn)。

2022年以來,全國有相當(dāng)多的城市都出臺了促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的舉措,取消或放寬限購、限貸的政策也是層出不窮。到目前為止,北京成為少數(shù)沒有在購房政策上出臺過大刺激政策的城市之一。

不過,在今年1月,北京市政府印發(fā)了《2023年市政府工作報告重點任務(wù)清單》,在232條提到,完善“一區(qū)一策”調(diào)控措施。該表述引發(fā)外界關(guān)注。到2月,北京市場就傳出消息,房山區(qū)要放寬樓市調(diào)控舉措,實施“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。2月17日,房山區(qū)房屋交易中心對媒體表示,消息不屬實,目前沒有落實該政策,不要聽信市場機構(gòu)過度解讀。

宋娟娟早就聽到了這則傳言,她也真假難辨。她認(rèn)為,一些要購買二套房的客戶對放松調(diào)控政策比較期待,若能落地,他們的首付比例就會明顯降低,對市場也會產(chǎn)生很大的刺激作用。

對于北京要放寬樓市調(diào)控政策的消息,白天明認(rèn)為,這不一定是好事?!氨本┎⒉蝗辟彿啃枨?,如果放寬二套房購房政策,房價可能就要上漲了。個人認(rèn)為,調(diào)控政策不能大幅松動?!?/p>

張大偉稱,從當(dāng)前成交情況看,北京房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入“小陽春”狀態(tài),預(yù)計2月份二手房網(wǎng)簽量能達(dá)到1.5萬套,到3月份可能還會進一步增加。至于之后能否繼續(xù)持續(xù),則要看政策的優(yōu)化程度,如果二套房政策出現(xiàn)調(diào)整,市場可能會持續(xù)升溫,反之則轉(zhuǎn)為平淡?!盀榱瞬贿^于刺激市場,北京二套房政策應(yīng)該不會大幅度松動,存在一定程度的調(diào)整空間。”(更多報道線索,請聯(lián)系本文作者薛宇飛:xueyufei@chinanews.com.cn)(中新經(jīng)緯APP)

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責(zé)任編輯:魏薇

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