深圳出手了！

5月26日，深圳市房地產中介協(xié)會發(fā)布《關于禁止參與/協(xié)助“買房負首付”“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》（下稱《提示》）稱，“買房負首付”已違反國家相關金融信貸政策。

(資料圖片僅供參考)

深房中協(xié)稱，近日，有媒體報道“買房現(xiàn)負首付”相關新聞，反映深圳市出現(xiàn)以“首付分期”“裝修貸”等形式，誘導購房者購房的違法違規(guī)行為。

“買房負首付”違規(guī)違法

“買房負首付”，到底哪里違規(guī)違法？

《提示》顯示，2017年，住建部、央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關于規(guī)范購房融資和加強反洗錢工作的通知》，嚴禁房地產開發(fā)企業(yè)、房地產中介機構，違規(guī)提供購房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

《提示》要求，各房地產中介機構、從業(yè)人員，應嚴格遵守國家“房住不炒”的定位，嚴格內部相應業(yè)務管理。

同時，各房地產中介機構、從業(yè)人員自即日（5月26日）起，要開展自查自糾工作。禁止以任何形式，參與/協(xié)助此類以“負首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

《提示》稱，如果發(fā)現(xiàn)深圳市房地產中介機構、從業(yè)人員，存在違規(guī)銷售宣傳或為消費者違規(guī)購房貸款提供咨詢、協(xié)助，深圳市房地產中介協(xié)會將立即報送行政主管部門依法依規(guī)查處。

同時，深圳市房地產中介協(xié)會將依據(jù)《深圳市房地產中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定，進行自律懲戒，嚴重者將根據(jù)《深圳市房地產中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風險警示人員名單實施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會作相應通報。

出現(xiàn)“負首付”營銷

近日，多個社交平臺出現(xiàn)類似售樓的營銷廣告，“零首付”之外更出現(xiàn)“負首付”的營銷話術。

比如，“首付負1萬元！沒錯，不需要首付還能再拿1萬元?！钡刃麄髡Z，在部分社交平臺傳播。

“負首付”背后的運作邏輯，與“高評高貸”一樣?！案咴u”是指高值評估，“高貸”是指高額貸款，即倒拿錢、零首付、低首付，銀行評估價格比真實交易價格高，從而貸更多款來變相降低首付。

例如，一套房子評估價570萬元，業(yè)主售價520萬元。購房者可在銀行貸款570萬元買下這套房，還剩50萬元用于裝修。

問題是，買房不用出首付款，并且能借此“套利”，這種購房方式怎么操作？

在業(yè)內人士看來，“負首付”買房，本質上就是營銷噱頭。要么是開發(fā)商以首付分期、返首付等形式，減輕購房者的首付壓力；要么是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房者獲取更高額度的銀行貸款。

此外，部分“負首付”購房行為，還需借助經(jīng)營貸。經(jīng)營貸利率低于房貸利率，深圳房貸的首套利率為4.6%，而經(jīng)營貸利率為3.5%至3.8%。

對此，購房者需提前準備征信報告、銀行流水、收入證明等材料，要是名下沒有公司需配合注冊一家公司。

“負首付”多重風險凸顯

“負首付”看似誘人，靠譜嗎？

購房沒有真實的首付支撐，容易抬高杠桿。若是按負首付方式購房，購房者后續(xù)的真實房貸壓力明顯放大，會使房貸違約成本增大，最終對購房者和商業(yè)銀行都不利。

有律師分析，一旦被銀行或監(jiān)管部門查出“負首付”行為，購房者將面臨停貸，或提前全額償還貸款的風險，個人征信也會受到影響。

同時，銀行一旦停貸，購房者無法及時償還銀行貸款，將面臨抵押房產被拍賣的風險。

而如果“負首付”采用轉經(jīng)營貸，不僅違規(guī)違法，而且購房者在中介指引下采用過橋貸款會產生新成本。

多位業(yè)內人士向21記者表示，“0首付”更多是一種促銷手段，其實對購房者并沒有實際優(yōu)惠，反而還會加重購房者的負擔。而且，此類營銷行為涉嫌違法違規(guī)。

廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，低首付、墊首付等市場行為，涉嫌突破差別化住房信貸政策，放大了杠桿，可能會導致未來出現(xiàn)斷供和其他金融風險。

“‘0首付’的宣傳涉嫌虛假宣傳，可能違反了《廣告法》的規(guī)定?！?/p>

德恒律師事務所律師王帥曾向記者表示，宣傳的“0首付”實際上并不是真的0首付，而是購房人首付款資金來源可以不來自于自有資金，該首付款是由第三方為購房人提供的借貸資金?！?016年住建部等部門發(fā)布了《關于加強房地產中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》，強調中介機構不得提供或與其他機構合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產品和服務。國家是不允許中介機構為購房人提供首付融資、首付分期和變相首付墊資的違法行為。”

王帥進一步表示，如果購房人的首付款來自于借貸融資，從側面也說明房價超過了購房人的能力承擔范圍，易造成購房人后續(xù)還款的逾期，不僅對購房人的個人信用造成不良影響，購房人還可能既沒了房子又要承擔后續(xù)購房款的償還。而且這種影響也將傳導至資金出借人，造成其放貸資金的不良。

“購房人在面對‘零首付’購房的誘惑時應保持冷靜，購房時應根據(jù)自己的實際情況量力而行?！?/p>

廣東惠州惠陽區(qū)發(fā)文打擊零首付等現(xiàn)象

從當前監(jiān)管部分和行業(yè)協(xié)會的動作來看，未來針對“負首付”“零首付”的營銷手法，不排除各地加大監(jiān)管力度。

21世紀經(jīng)濟報道記者注意到，5月21日，廣東省惠州市惠陽區(qū)房地產中介行業(yè)協(xié)會在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設局于5月20日印發(fā)《關于整頓房地產市場、嚴厲查處違規(guī)銷售行為的通知》。

惠陽區(qū)住建局在《通知》中表示，近期，該區(qū)個別商品房項目涉嫌違規(guī)銷售，造成不良影響，為強化房地產市場監(jiān)管，規(guī)范銷售行為，維護購房人合法權益，嚴禁開發(fā)企業(yè)、中介機構在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。

同時，《通知》要求，嚴格執(zhí)行注銷制度，對中介機構(中介人員)發(fā)布不實等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產經(jīng)紀機構備案證書。

《通知》還指出，要嚴厲倒查因違規(guī)銷售行為引發(fā)群訪群訴事件，對造成不良影響的企業(yè)，關停網(wǎng)上交易系統(tǒng)(鎖盤)，一經(jīng)查實存在違規(guī)銷售行為的，依法追究責任。

對此，李宇嘉向記者表示，近期惠州地區(qū)部分房地產項目的中介機構在銷售階段開展違規(guī)宣傳，擾亂了正常的市場秩序，這是《通知》出臺的根本出發(fā)點。

據(jù)了解，日前網(wǎng)傳惠州大亞灣海倫堡·臻悅府樓盤低至4.8折銷售?；葜荽髞啚抽_發(fā)區(qū)管委會城鄉(xiāng)建設和綜合執(zhí)法局相關負責人在接受媒體問詢時表示，相關企業(yè)銷售人員在介紹項目時未清晰說明交付標準從精裝修調整為毛坯，價格相應做出調整這一關鍵信息。“盡管低折扣確實帶來了高關注度，但是這種制造噱頭的方式不可行，擾亂市場的正常秩序?！?/p>