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證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點,加速盤活存量資產(chǎn)

2月20日,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,指導(dǎo)基金業(yè)協(xié)會在私募股權(quán)投資基金框架下,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別,并采取差異化的監(jiān)管措施,以支持不動產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

同日,中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布《不動產(chǎn)私募投資基金試點備案指引(試行)》,從基金募集、投資、運作、信息披露等方面進(jìn)行規(guī)范。

此次不動產(chǎn)私募投資基金試點是對“第三支箭”的貫徹落實。去年11月28日,證監(jiān)會發(fā)布優(yōu)化調(diào)整房企股權(quán)融資“5項措施”,其中指出開展不動產(chǎn)私募投資基金試點,允許符合條件的私募股權(quán)基金管理人設(shè)立不動產(chǎn)私募投資基金,引入機(jī)構(gòu)資金,投資存量住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施。


(資料圖片僅供參考)

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄認(rèn)為,此次試點是對房企股權(quán)融資渠道的重要補(bǔ)充,對于緩解房企債務(wù)壓力,盤活存量,優(yōu)化資產(chǎn)負(fù)債表,提升行業(yè)流動性有著重要意義,有利于進(jìn)一步解決房企資金難題,滿足房地產(chǎn)領(lǐng)域合理融資需求。

資產(chǎn)業(yè)態(tài)覆蓋面廣

進(jìn)一步紓困市場

上述《指引》明確,不動產(chǎn)私募投資基金的投資范圍包括特定居住用房(包括存量商品住宅、保障性住房、市場化租賃住房)、 商業(yè)經(jīng)營用房、基礎(chǔ)設(shè)施項目等。

其中,存量商品住宅指已取得“五證”、已實現(xiàn)銷售或主體建設(shè)工程已開工的存量商品住宅項目,包括普通住宅、公寓等;保障性住房包括公租房、保障性租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房等;市場化租賃住房指尚未“納保”的租賃住房;商業(yè)經(jīng)營用房包括寫字樓、商場、酒店等;基礎(chǔ)設(shè)施項目包括高速鐵路、公路、機(jī)場、港口、倉儲物流工程等。

“本次試點將大部分不動產(chǎn)業(yè)態(tài)一次性納入,充分體現(xiàn)了監(jiān)管機(jī)構(gòu)盤活存量資產(chǎn)、滿足合理融資需求的態(tài)度?!敝行抛C券指出。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水強(qiáng)調(diào),此前不動產(chǎn)投資基金在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域已陸續(xù)落地,現(xiàn)在正式明確擴(kuò)大到商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,將為商業(yè)地產(chǎn)的投資者及所有者提供更好的投融資工具,有助于促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)。

“房企有大量的寫字樓、商場、酒店資產(chǎn)等商業(yè)地產(chǎn)存量,也有開發(fā)在售項目,特別是部分出險房企的存量項目。引進(jìn)私募基金,將有助于這些資產(chǎn)盤活,加快回款,增強(qiáng)現(xiàn)金流能力,支持房地產(chǎn)市場紓困。”劉水進(jìn)一步分析道。

此外,私募投資基金屬于股權(quán)融資,上述新規(guī)有助于房企改善房企資產(chǎn)負(fù)債表,降低杠桿率,向新發(fā)展模式平穩(wěn)過渡,有利于長期健康發(fā)展。

不過,中信證券認(rèn)為,不動產(chǎn)私募投資基金試點仍需要時間,當(dāng)前也具備一定的門檻,需要循序漸進(jìn),短期不宜高估其對房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源的影響。

盤活優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)

利好多方

業(yè)內(nèi)認(rèn)為,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作,優(yōu)質(zhì)不動產(chǎn)將迎來發(fā)展新機(jī),具備優(yōu)秀的不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗的投資機(jī)構(gòu)、普通投資人將擁有更多的投資選擇。同時,具備核心資產(chǎn)的企業(yè)將持續(xù)受益。

“雖樓宇自身的區(qū)位和格局很重要,但更重要的是運營。這個政策的發(fā)布意味著存量時代大浪淘沙,不動產(chǎn)的價值由運營決定,不動產(chǎn)基金是重要的角色?!睆V東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出。

在他看來,傳統(tǒng)的不動產(chǎn)投資和運營主體主要是開發(fā)商,但開發(fā)商的優(yōu)勢在于開發(fā)而非運營。目前房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)過剩,迫切需要有運營能力的機(jī)構(gòu)讓不動產(chǎn)創(chuàng)造出可持續(xù)的現(xiàn)金流,從而實現(xiàn)價值的最大化。

同時,不同資金主體對不動產(chǎn)投資機(jī)會的判斷、風(fēng)險評估不同,不動產(chǎn)運營模式及由運營創(chuàng)造的現(xiàn)金流判斷等邏輯也完全不同,因此需要開拓更多的資金渠道,給各類社會資金以投資機(jī)會,助力其發(fā)現(xiàn)價值、挖掘運營潛力。

于普通投資人而言,新設(shè)“不動產(chǎn)私募投資基金”類別意味著更多元的投資選擇。李宇嘉認(rèn)為,以前大家盲目買房都可以實現(xiàn)收益上漲,以后買基金份額就是投資不動產(chǎn),未來只有運營好、維護(hù)好的房子才能實現(xiàn)保值增值,住宅亦如此,物業(yè)運營好、物業(yè)維修基金足額、用得好的房子和社區(qū),才能保值增值。

目前,不動產(chǎn)私募投資基金在境外成熟市場已發(fā)展成為一個重要的投資品類,“在境外市場,不動產(chǎn)私募投資基金是一些養(yǎng)老基金、慈善基金的重要配置方向。境內(nèi)新設(shè)此品類能為高凈值人群提供新的投資渠道,將有助于減少商品住房領(lǐng)域的投資投機(jī)活動?!眲⑺治龅馈?/p>

此外,部分企業(yè)自身具備良好的不動產(chǎn)運營能力,證監(jiān)會啟動不動產(chǎn)私募投資基金試點工作后,企業(yè)也有望得到更大的發(fā)展空間。

“企業(yè)一旦持有具備穩(wěn)定現(xiàn)金流入的不動產(chǎn),其存量資源可能會被加快盤活。具備資產(chǎn)運營管理能力的企業(yè),將受益于這一持續(xù)的改革?!敝行抛C券評價道,房地產(chǎn)業(yè)不止于房地產(chǎn)開發(fā),是指不動產(chǎn)的營建、運營、管理、服務(wù)和相關(guān)交易的一系列內(nèi)容。

投資準(zhǔn)入門檻高、監(jiān)管嚴(yán)

在積極推進(jìn)不動產(chǎn)私募基金試點擴(kuò)圍的同時,相關(guān)部門態(tài)度相對謹(jǐn)慎,設(shè)置了嚴(yán)格的投資條件。

前述《指引》對不動產(chǎn)私募基金的投資人作出嚴(yán)格規(guī)定,要求參與試點工作的私募股權(quán)投資基金管理人須股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定、公司治理健全,實繳資本符合要求,主要出資人及實際控制人不得為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)方,具有不動產(chǎn)投資管理經(jīng)驗和不動產(chǎn)投資專業(yè)人員,且最近三年未發(fā)生重大違法違規(guī)行為等。

此外,考慮到不動產(chǎn)私募投資基金規(guī)模較大、期限較長等特點,投資者需要有更高的風(fēng)險識別能力和風(fēng)險承擔(dān)能力。上述《指引》對不動產(chǎn)私募投資基金投資設(shè)置了較高的門檻,要求試點基金產(chǎn)品的投資者首輪實繳出資不低于1000萬元人民幣,且以機(jī)構(gòu)投資者為主。自然人投資者合計出資金額不得超過基金實繳金額的20%,不動產(chǎn)私募投資基金首輪實繳募集資金規(guī)模不得低于3000萬元人民幣,在符合一定要求前提下可以擴(kuò)募。同時鼓勵境外投資者以QFLP方式投資不動產(chǎn)私募投資基金。

《指引》還對不動產(chǎn)私募投資基金為被投企業(yè)提供借款或擔(dān)保作出嚴(yán)格規(guī)定,要求不動產(chǎn)私募投資基金須持有被投企業(yè)75%以上股權(quán),或者持有被投企業(yè)51%以上股權(quán)且被投企業(yè)提供擔(dān)保,試點備案產(chǎn)品及其底層資產(chǎn)應(yīng)實現(xiàn)與原始權(quán)益人的主體信用風(fēng)險隔離。

“也就是說雖然沒有規(guī)定底層資產(chǎn)必須出表,但是卻不得借助和依賴原始權(quán)益人的主體信用來進(jìn)行增信?!盜PG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜。

另外,本次試點對基金托管、基金合同必備條款、關(guān)聯(lián)交易、基金杠桿、禁止行為、特殊風(fēng)險揭示、基金備案、信息披露和報送提出了規(guī)范要求。

柏文喜認(rèn)為,“為穩(wěn)妥推進(jìn)不動產(chǎn)私募投資基金試點而采取了提高投資者準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)、嚴(yán)格監(jiān)管、加強(qiáng)行業(yè)指導(dǎo)等審慎措施,可見證監(jiān)會在推動不動產(chǎn)私募投資基金試點擴(kuò)大至特定居住用房過程中,積極推進(jìn)與謹(jǐn)慎為之、嚴(yán)格監(jiān)管并舉的審慎態(tài)度?!?/p>

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