借款人要理性對待房貸利率下降的現實，警惕各種“花式操作”，避免給自己帶來更大的風險

文 | 《財經》記者 鄭慧

“還錢還得排隊？”

(相關資料圖)

1月末，來自寧波的李思思想提前還一筆房貸。她嘗試過線上搶額度、聯(lián)系過個貸經理、銀行貸款部，甚至向銀行總行、銀保監(jiān)會都投訴過，但至今無人能解決她的訴求。

李思思希望在3月還上錢，但銀行告訴她，還款排隊已經排到了5、6月。幾輪投訴后，銀行又重新表示，他們還在處理去年12月的申請，3月初可以確認她的還款日期。這一次，銀行的態(tài)度好了很多。

春節(jié)前后，類似的現象正在全國各地不斷涌現?！疤崆斑€貸潮”“排隊還貸”等相關話題頻頻被推上熱搜。

據《財經》記者觀察，目前在社交媒體上反映需要排隊還款的很多為國有大行的客戶。大多案例需排隊三個月左右，有些甚至已經排到9月往后。一些銀行已經關閉或隱藏了線上申請?zhí)崆斑€款的入口，要求線下處理。而李思思的個貸經理告訴她，線下申請也只能登記排隊，現在沒有還款額度。

提前還貸并不是近期才出現的現象。據廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉的描述，提前還貸事實上貫穿2022年。一位國有大行的個人貸款經理表示，由于新增房貸利率降低，從去年10月開始到現在，提前還貸的人絡繹不絕，較往年增加不少。

“沒有額度”，是目前大多數銀行給出的等待理由。但各銀行還貸額度如何確定，如何分配，并不透明。受訪律師表示，如果等待期限不合理，借款人可以采取合法手段維權。

“還錢就是賺錢”

多位受訪者表示，新增房貸利率下降、各類理財收益率低，是他們提前還款的主要原因。

新增房貸利率下降是很多人提前還貸最直接的導火索。

圖：全國首套房平均房貸利率（數據及圖片來源：wind）

據萬得（wind）數據，2018年至2021年，全國首套房平均房貸利率始終保持在5%以上。2022年以來，首套房平均房貸利率持續(xù)下降。

中國人民銀行貨幣政策司司長鄒瀾曾公開表示，2022年12月新發(fā)放個人住房貸款利率全國平均為4.26%，較上年同比下降1.37個百分點，是2008年有統(tǒng)計以來的歷史最低水平。

幾位受訪者告訴《財經》記者，2022年年中時，提前還貸還并不是特別困難。來自南京的陳昕曾在2022年7月提前償還60萬貸款，預約確認后15個工作日就扣了款。李思思也曾在8月份左右在線上嘗試提前還款，沒有遇到任何阻礙。

2022年9月，央行、銀保監(jiān)會決定階段性放寬部分城市首套住房貸利率下限。今年1月初，又宣布建立首套住房貸款利率政策動態(tài)調整機制。隨后，多地開始調整首套房貸款利率。

截至2023年1月31日，貝殼研究院監(jiān)測的103個城市中，首套利率低于4.1%的城市共30個，而春節(jié)前的1月16日為19個。目前，多個城市的首套房利率已經降至“3”開頭。

而另一方面，很多人的存量房貸利率在5%以上，甚至接近6%。以貸款100萬元，30年期，等額本息還款為例，利率5%比利率4%累計多付約21.4萬元利息?！拔耶敵跏?.5%的利率，現在房貸利率只有4%左右，這不是純純的韭菜么”， 來自南京的沈聰調侃道。

上述國有大行的個人貸款經理預計，伴隨著利率走低的預期，還貸需求增多，上半年或多或少會存在排隊情況，不會像以前一樣可以隨時申請隨時可還。

提前還貸的另一個重要原因，是各類理財產品收益率的下滑。李思思表示，自己以前在某銀行購買的理財產品年化收益可以達到6%，但現在只敢把錢存銀行定期，利率僅2%左右，遠遠不及5.3%的房貸利率?！斑€錢就是賺錢”，資金收益比不上成本，借款人自然會想要提前還款，降低成本。

假設一個人貸款100萬元，利率5.3%（假設后續(xù)利率固定，不受LPR變動影響），30年期，2021年1月起等額本息還款。2023年3月提前還款20萬元，那么他可以節(jié)省的利息分別為：

方式1：月供不變，縮短還款年限。節(jié)省約46.0萬元利息

剩余還款年限由333期減少至214期 （9年11個月） ；每月還款5542.46元。

方式2：減少月供，還款年限不變。節(jié)省約18.23萬元利息

剩余還款年限仍為333期；每月還款4397.77元。

（以上結果參考算多多APP）

一般來說，提前還款可以節(jié)省利息，但究竟是否需要提前還款，選擇哪種方式，則需因人而異，量力而行。

招聯(lián)金融首席研究員董希淼在《經濟日報》上撰文指出，從還款方式看，一般來說等額本金的還款方式前期償還本金多、利息少，相比來說提前還款會更劃算一點；等額本息的還款方式前期償還利息多、本金少，如果還款已過一半，其實可以不考慮提前還款。另外，如果是公積金貸款，由于利率顯著低于市場上一般貸款的利率，也可以不用考慮提前還款。2023年，隨著我國宏觀經濟恢復回暖，資本市場上升概率較大，而貸款利率還有下行可能，后續(xù)提前還貸需要慎重考慮。

此外，借款人在提前還款時，應注意為日常生活支出，及醫(yī)療、教育等潛在大額支出預留出一定的流動性空間。

還貸受阻怎么辦？

令一些排隊還款人無奈的，不只是等待期白白損失的利息，還有銀行或強勢或敷衍的態(tài)度。

當初簽訂合同時，李思思特意咨詢過提前還款的條件，銀行告訴她，隨時可還，沒有補償金。如今，銀行雖然仍然表示不會收取補償金。但當李思思提到“隨時可還”時，貸款部負責人告訴她：合同里寫的是可以隨時申請?！八麄兪欠裢饽氵€，審批多久，都沒有做出任何承諾”，李思思說。

“沒有還款額度”，是目前大多數銀行給出的等待理由。個人住房貸款是銀行的優(yōu)質資產，2022年末，個人住房貸款增速延續(xù)下滑，個人住房貸款余額38.8萬億元，同比增長1.2%，增速比上年末低10個百分點。

那么，銀行拖延還貸是否可以認定為違約？

太琨律創(chuàng)始合伙人朱界平律師表示，如何界定“拖延”，本身就可能存在爭議。銀行處理提前還貸需要一個過程，是否屬于拖延，首先應考慮合理性。如果期限明顯不合理，則還款方可以對此主張相應的權利。而對于判斷是否違約，還是要看貸款合同的約定。

我們從受訪者處及社交媒體上獲取了一些合同中關于提前還貸的部分條款，列舉如下：

中國銀行某合同：提前還款條件：借款人已正常還款滿12期；每次提前還款金額不少于人民幣10000元；提前申請時間為30天；提前還款違約金標準為：提前還款本金金額*實際年利率/12 ╳ 6個月（滿5年免收。）

農業(yè)銀行某合同：借款人提前還款，須至少提前30天向貸款人提出書面申請并經貸款人書面同意。貸款人同意提前還款的，貸款人有權要求借款人按提前還款金額的1%或不低于提前還款金額1個月貸款利息支付違約金；提前還款本金最低數額為壹萬元。

建設銀行某合同：借款人需事先向貸款人提出申請，經貸款人同意，方可提前償還部分或全部本金。但借款期限在1年以內（含1年）的，不得提前部分還本。

中信銀行某合同：經乙方同意后，甲方可以提前還款，但乙方有權要求甲方支付提前還款違約金，違約金為提前還款日所在月當月應還本息和的2倍；甲方提前還款，應提前90日向乙方提出申請，每年不超過1次，每次歸還金額不得少于50000；自貸款生效日起12月之內不得提前還款。

綜合來看，大多數合同都規(guī)定了借款人提前申請期限、最低還款額度、每年可提前還款的次數、補償金等條款，但對于銀行的審核程序及期限，并沒有明確規(guī)定。

上海秦兵（北京）律師事務所主管律師劉馨遠指出，借款人若希望提前還款，最好先全面看一下雙方貸款合同約定，然后根據合同條款針對性向銀行提出還款申請，同時記錄和銀行的溝通證據。朱界平律師則表示，如果借款人認為銀行故意拖延的，可以合法維權，向銀行總行或銀保監(jiān)會投訴。

網絡上還流傳著一些不太靠譜的做法。比如，有網友提出，可以假裝自己有債務危機，如果銀行不允許提前還貸，則先還給其他債權人，由銀行自擔風險。劉馨遠律師認為，這個理由對于借款人不是很充分，因為借款人不還款，是借款人自己的問題導致，還可能會引發(fā)征信問題，銀行未必會因此就加速其提前還款。

降低存量貸款利率？

存量房貸與新增房貸之間的利息差是促使人們提前還貸的主要原因，董希淼建議，為有效解決居民扎堆提前還款及違規(guī)“轉貸”等問題，可加快引導5年期以上貸款市場報價利率（LPR）下降，繼續(xù)降低新增和存量住房貸款利率，減輕居民住房消費負擔。

如果只是LPR下降，存量與新增的貸款利率仍然會有較大差距。自2019年央行頒布新的個人住房利率政策后，目前國內房貸利率大多以LPR為定價基準，然后加一定的基點形成。比如2021年8月貸款時，5年期以上LPR為4.65%，假設加120個基點，利率為5.85%。由于加點是一直不變的，那么，即使5年期以上LPR目前降至4.3%，貸款利率仍為5.5%，比市場上4%左右的利率還是高出不少。

就降低存量房貸利率而言，董希淼建議，對2023年1月1日存量房貸利率仍然高于5%的，可分為三檔分別采取優(yōu)惠措施：利率高于6%，打85折或減100個基點；利率高于5.5%的，打9折或減60個基點；利率高于5%的，打95折或減30個基點。

往前追溯，上一次實施存量房貸優(yōu)惠，還是在2008年10月，央行將房貸利率由基準利率的0.85倍，擴大至0.7倍，即由85折降至7折。

天風證券在研報中表示，未來商業(yè)銀行不排除針對存量信貸的有條件優(yōu)惠。但當前存量房貸規(guī)模相對較大，考慮對商業(yè)銀行的沖擊，分析師認為，即使出臺相關政策，其執(zhí)行條件較前一輪次也或更為苛刻，且優(yōu)惠力度或將低于上一輪次。

降低存量住房貸款利率的政策是否會出臺仍然未知。一些人已經開始自行嘗試降低貸款利率。

一位受訪者表示，自己曾看過一些降低貸款利率的“攻略”，里面提到的方法包括：1. 先借錢還完現有貸款，再將自己的房屋抵押出去，重新貸款，即所謂的按揭轉抵押。2. 將房子賣給自己的親人，再重新辦理貸款。

第一種做法風險很大，且可能違規(guī)。目前沒有按揭轉抵押的正式渠道，所謂轉貸，大多是轉成利率更低經營貸乃至消費貸。劉馨遠律師指出，經營貸須用于生產經營周轉，一般不允許用于購房，受到嚴格監(jiān)管，一旦被銀行或者監(jiān)管部門發(fā)現，可能會產生抽貸，個人征信也會受到影響。同時，經營貸的貸款年限比較短，還貸壓力大，一旦無法還款，容易導致訴訟纏身。四川琨爵律師事務所曾鴻鳴律師也表示，若借款人擅自改變所貸經營資金的用途，貸款合同一般約定銀行有權采取包括解除貸款合同、宣布貸款立即到期、主張違約賠償等方式追究借款人的法律責任。

2022年12月20日，銀保監(jiān)會消費者權益保護局發(fā)布《關于警惕不法貸款中介誘導消費者違規(guī)轉貸的風險提示》，提醒消費者警惕不法中介誘導，認清違規(guī)轉貸背后隱藏的風險。

而第二種做法則較為復雜。其中涉及買賣條件，相關契稅，購房資格認定，首套房認定，銀行流水檢查等多項因素，需要綜合考慮，借款人設想中的交易未必滿足所有條件，且成本頗高。

多位受訪律師提醒，借款人要理性對待房貸利率下降的現實，警惕各種“花式操作”，避免給自己帶來更大的風險。

（李思思、陳昕、沈聰均為化名；作者為《財經》產業(yè)研究中心研究員）