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鄭州首套房貸利率下調(diào):有中介公司2天成交150套,專家稱利率還有下調(diào)空間

作者:趙佳琪

2023年春節(jié)假期后上班的第二天,鄭州樓市就來(lái)了“大事件”。


(資料圖)

1月29日,鄭州首套房貸利率正式由4.1%調(diào)整為3.8%,成為2023年春節(jié)假期后首個(gè)下調(diào)房貸利率至4%以下的城市。

對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),首套房貸利率降至3.8%意味著什么?以100萬(wàn)元房貸、等額本息償還30年計(jì)算,月供額將減少172.41元,即由4831.98元降至4659.57元,30年總計(jì)減少6萬(wàn)余元的還款額。

利率調(diào)整后第一時(shí)間,房產(chǎn)銷售的朋友圈迎來(lái)了一陣狂歡,眾多鄭州房產(chǎn)銷售發(fā)布利率調(diào)整新聞,并配以“首套利率3.8%,客戶抓緊時(shí)間約訪!”“利率3.8%,抓住風(fēng)口,就是贏家!”等營(yíng)銷話術(shù),吸引購(gòu)房者買(mǎi)房。

中介陳勇強(qiáng)就是其中之一,1月29日上午,利率下降之后,陳勇強(qiáng)立刻在朋友圈發(fā)布消息告知客戶,并向一直跟進(jìn)的客戶群發(fā)消息——利率3.8%,近十年來(lái)最低水平!月供減少,上車的客戶抓緊時(shí)間。

“狂歡”不僅僅只體現(xiàn)在社交軟件里,同樣傳遞到了市場(chǎng)上。中介王鈺告訴時(shí)代周報(bào)記者,最近兩天市場(chǎng)確實(shí)反饋較好,看房客戶和頻次增加。

對(duì)此,中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜向時(shí)代周報(bào)記者表示,房貸利率下降可以降低住房貸款成本,政策持續(xù)放松有望促進(jìn)正處于觀望階段的購(gòu)房者入市,提振市場(chǎng)活躍度。

圖片來(lái)源:圖蟲(chóng)創(chuàng)意

咨詢量上升,購(gòu)房者得知利率下降立刻簽約

1月30日晚上10點(diǎn),中介門(mén)店打烊,劉陽(yáng)在回家的路上還在微信上和客戶溝通,約定第二天看房的事宜。這是利率下降的第二天,這一天,劉陽(yáng)總計(jì)帶3組客戶輾轉(zhuǎn)于鄭州市金水區(qū)的各個(gè)樓盤(pán)。

“有的客戶年前就約定了看房,還有一個(gè)客戶看到利率下調(diào)后立馬咨詢了我,今天就讓我?guī)捶苛??!眲㈥?yáng)向時(shí)代周報(bào)記者說(shuō)道。

對(duì)于劉陽(yáng)來(lái)說(shuō),春節(jié)后的鄭州樓市,透露出一絲暖意,他告訴時(shí)代周報(bào)記者,在春節(jié)前,他平均2-3天帶一組客戶看房,春節(jié)假期結(jié)束后,恰逢利率下降,帶看頻次急速增長(zhǎng),變成了1天帶看2-3組。

在劉陽(yáng)帶看的同時(shí),手機(jī)里的工作微信群頻頻傳來(lái)成交的好消息,劉陽(yáng)向時(shí)代周報(bào)記者透露,“1月29日-30日,鄭州成交新房+二手房數(shù)量在300套左右,比以前火多了?!绷?yè)?jù)中介小劉向時(shí)代周報(bào)記者提供的戰(zhàn)報(bào)顯示,貝殼鄭州新房事業(yè)部開(kāi)工2日認(rèn)購(gòu)單量突破150單。

小劉深刻感受到了客戶成交的急迫性?!拔矣幸晃豢蛻?,去年就開(kāi)始跟進(jìn),看了4個(gè)多月時(shí)間,今年1月11日,她看中了濱河國(guó)際新城147平方米的房子,遲遲沒(méi)有下定決心,結(jié)果利率降至3.8%的當(dāng)天,立馬簽約了。”

中介忙碌帶客的同時(shí),鄭州部分樓盤(pán)的售樓處人聲鼎沸。金地建海·峯范位于二七航海路與淮南街交叉口西南角,均價(jià)約1.65萬(wàn)元/平方米,主力戶型面積為97平方米—137平方米。1月29日,置業(yè)顧問(wèn)發(fā)布的視頻顯示,金地建海·峯范售樓處的待客區(qū),幾乎坐滿了看房的客戶,桌面上鋪著戶型圖,置業(yè)顧問(wèn)們進(jìn)行著講解。

這一場(chǎng)景同樣發(fā)生在了華發(fā)峰景灣,該項(xiàng)目位于濱河國(guó)際新城,均價(jià)約1.7萬(wàn)元/平方米,主力戶型為三室兩廳。1月30日,亦有置業(yè)顧問(wèn)發(fā)布小視頻,華發(fā)峰景灣售樓處的沙盤(pán)周圍,圍繞著十幾個(gè)看房的客戶。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波向時(shí)代周報(bào)記者表示,鄭州部分銀行首套房貸利率由4.1%下調(diào)至3.8%,這本身符合首套房貸利率動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制的政策規(guī)定,房貸利率此次下調(diào)已基本達(dá)到利率的底部。利率不斷下調(diào),有助于減輕首套房月供壓力,對(duì)于推動(dòng)需求側(cè)入場(chǎng)將起到一定作用。

尚有下調(diào)空間?

事實(shí)上,鄭州此次下調(diào)房貸利率早已有跡可循。

2023年1月5日,中國(guó)人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知,決定建立首套住房貸款利率政策動(dòng)態(tài)調(diào)整機(jī)制。新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比和同比連續(xù)3個(gè)月均下降的城市,可階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)厥滋鬃》抠J款利率政策下限。

而鄭州則符合房貸利率下調(diào)的條件,事實(shí)上,其樓市長(zhǎng)期處于低迷狀態(tài)。

鄭州360房產(chǎn)網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示,截止2022年12月底,鄭州市商品住宅累計(jì)可售量為1709.64萬(wàn)平方米,較去年底的1857.68萬(wàn)平方米,減少了148.04萬(wàn)平方米, 按近12個(gè)月月均簽約面積計(jì)算,12月末市區(qū)商品住宅可售庫(kù)存去化周期為39.2個(gè)月,較去年底的22.2個(gè)月,延長(zhǎng)約17個(gè)月,整體處于庫(kù)存較大的狀態(tài)。

另?yè)?jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的70城房?jī)r(jià)指數(shù),2022年除7月外,鄭州市新房?jī)r(jià)格均呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)。

在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來(lái),鄭州雖然是省會(huì)城市,但面臨的房地產(chǎn)問(wèn)題較多,特別是保交樓問(wèn)題,在此情況下,銀行新增信貸需求少,所以3.8%的房貸利率甚至還有進(jìn)一步下調(diào)空間。張大偉對(duì)時(shí)代周報(bào)記者表示,房貸利率下調(diào)到3.8%只是開(kāi)始,后續(xù)很可能只有少數(shù)一些城市還能高于4%。

房貸利率雖然下調(diào),但在多位業(yè)內(nèi)人士看來(lái),鄭州樓市仍需要多措并舉,才有望復(fù)蘇。

“此時(shí)下調(diào)房貸利率,客觀上來(lái)看對(duì)于降低購(gòu)房者成本,提振購(gòu)房積極性,促進(jìn)銷售回溫有著積極意義,但是認(rèn)為僅靠此舉就能擺脫長(zhǎng)期以來(lái)的發(fā)展困境仍然為時(shí)尚早,后續(xù)仍需要實(shí)質(zhì)性的、針對(duì)性的政策加持。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄向時(shí)代周報(bào)記者表示。

上述購(gòu)房中介也告訴時(shí)代周報(bào)記者,鄭州樓市雖有些許起色,但只是相較于最低點(diǎn),還遠(yuǎn)遠(yuǎn)談不上火熱。

張波亦認(rèn)為,房貸利率下行的邊際效應(yīng)已經(jīng)呈現(xiàn)遞減,單一通過(guò)利率調(diào)整對(duì)于需求側(cè)的拉動(dòng)作用已經(jīng)減弱。目前整體購(gòu)房端信心不足疊加鄭州受到“保交樓”影響,在此情況下,交易量若想提升,需要經(jīng)濟(jì)面整體向好,且房?jī)r(jià)不斷企穩(wěn)。

而鄭州樓市將在何時(shí)回暖?張波判斷,預(yù)計(jì)鄭州市場(chǎng)今年企穩(wěn)回升,不過(guò)節(jié)奏相比于其他二線城市可能偏慢。(應(yīng)受訪者要求,陳勇強(qiáng)、劉陽(yáng)、王玨均為化名)

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