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環(huán)球滾動(dòng):盛松成:短期經(jīng)濟(jì)沖擊拖累樓市企穩(wěn)

2021年下半年我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)加速下行以來,房地產(chǎn)銷售經(jīng)歷了2010年以來的最深跌幅,同比負(fù)增長(zhǎng)至今仍超過20%,市場(chǎng)筑底期也很長(zhǎng)。盡管有關(guān)邊際放松房地產(chǎn)需求調(diào)控和緩解供給端資金約束的政策措施已陸續(xù)出臺(tái),并為市場(chǎng)恢復(fù)創(chuàng)造了條件,但成效尚不顯著。我們發(fā)現(xiàn),去年第四季度我國(guó)居民房地產(chǎn)按揭貸款的違約情況甚至出現(xiàn)了明顯增加。究其原因,主要與短期經(jīng)濟(jì)下行沖擊有關(guān)。因而有效、有力應(yīng)對(duì)居民收入下降也是穩(wěn)樓市的重要舉措。

居民收入穩(wěn)步修復(fù),既是房地產(chǎn)需求端調(diào)控政策發(fā)揮作用的前提條件,也影響著市場(chǎng)預(yù)期。尤其是在觀望情緒較為普遍的時(shí)期,預(yù)期對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)影響較大。隨著我國(guó)疫情防控政策的調(diào)整,今年經(jīng)濟(jì)整體有望實(shí)現(xiàn)良好增長(zhǎng)。但疫情防控優(yōu)化的滯后影響,疊加去年一季度經(jīng)濟(jì)增速基數(shù)較高等因素,今年一季度的穩(wěn)增長(zhǎng)壓力比較大,且今年經(jīng)濟(jì)仍然面臨著疫情感染反復(fù)等不確定性。積極的財(cái)政政策應(yīng)更多向民生領(lǐng)域傾斜,并著力促進(jìn)內(nèi)需增加,縮短經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的時(shí)間,減緩疫情感染反復(fù)對(duì)經(jīng)濟(jì)的擾動(dòng),從而形成趨勢(shì)性的、穩(wěn)步的復(fù)蘇。這將從根本上為房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)提供支撐。

一、按揭貸款違約明顯增加


(相關(guān)資料圖)

從代表性銀行以按揭貸款為底層資產(chǎn)的資產(chǎn)支持證券(ABS)看,2022年我國(guó)個(gè)人按揭貸款初次違約(貸款違約天數(shù)不超過30天)明顯高于2021年,尤其是在2022年第四季度,各銀行的初次違約顯著上升,為近兩年來初次違約的高峰。整體看來,各銀行的按揭貸款總體質(zhì)量仍然較為優(yōu)良,但是按揭貸款違約的增加需高度關(guān)注。

本文對(duì)建設(shè)銀行、招商銀行、杭州銀行和鄭州銀行的以按揭貸款為底層資產(chǎn)的ABS產(chǎn)品進(jìn)行了研究。當(dāng)前市場(chǎng)上規(guī)模最大的此類產(chǎn)品是建設(shè)銀行發(fā)行的,截至2022年6月底存續(xù)的建行ABS產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的按揭貸款余額達(dá)到4493億元,占同期建行個(gè)人按揭貸款余額(64793.17億元)的6.93%,其底層資產(chǎn)來自全國(guó)各地,具有廣泛的代表性。招商銀行是目前我國(guó)規(guī)模最大的股份制銀行。截至2022年6月底存續(xù)的招行ABS產(chǎn)品對(duì)應(yīng)的按揭貸款余額達(dá)到589.45億元,占同期招行個(gè)人按揭貸款余額的4.25%。杭州銀行和鄭州銀行都是城市商業(yè)銀行,其ABS的底層資產(chǎn)主要集中在浙江省和河南省,可以反映不同省份個(gè)人按揭貸款的差異。上述銀行ABS底層資產(chǎn)的違約情況見表1。

表1 不同銀行的底層資產(chǎn)初次違約情況

(單位:%)

(數(shù)據(jù)來源:Wind資訊,經(jīng)作者整理)

以建設(shè)銀行的ABS產(chǎn)品為例,初次違約貸款筆數(shù)在全部貸款中的占比從2020年12月的0.29%提高至2022年12月的0.41%,同期,初次違約貸款的金額占比則從0.27%提高至0.38%。招商銀行按揭貸款A(yù)BS底層資產(chǎn)的違約率(按貸款筆數(shù))從2020年12月的0.03%提高至2022年12月的0.12%,從金額看,違約率的上升更為明顯,從0.02%提高至0.13%。雖然違約率絕對(duì)值較低,但違約率上升的速度很快,已經(jīng)至少翻了兩番。杭州銀行和鄭州銀行的ABS按揭違約率(按貸款筆數(shù)計(jì)算)分別從2020年12月的0%和0.12%提高至2022年12月的0.02%和0.46%。盡管地區(qū)差異較大,但違約率均明顯上升。

二、短期經(jīng)濟(jì)下行沖擊是違約增加的主要原因

上述代表性銀行按揭違約率的變化(表1)揭示出短期經(jīng)濟(jì)下行沖擊可能是違約增加的主要原因。

一是違約率的變化存在一定波動(dòng),與疫情大規(guī)模暴發(fā)的時(shí)間較為吻合。同樣以建設(shè)銀行為例,2022年4、5月份,其ABS底層資產(chǎn)首次違約的筆數(shù)就出現(xiàn)了小幅躍升,占比超過了0.34%,此前大部分時(shí)間這一數(shù)據(jù)都低于0.30%。而隨著疫情防控優(yōu)化帶來短期沖擊加劇,違約占比再度上升,2022年11、12月,建設(shè)銀行的ABS底層資產(chǎn)首次違約的筆數(shù)占比均達(dá)到0.41%,為兩年來最高值。

二是從區(qū)域性銀行的數(shù)據(jù)看,2022年四季度杭州銀行和鄭州銀行的初次貸款違約率呈現(xiàn)明顯差異。鄭州銀行的按揭貸款初次違約率由三季度的均值0.408%上升至四季度的0.818%,而杭州銀行則只從0.019%上升到0.027%。同期,河南的經(jīng)濟(jì)增速由4.9%降至1.3%(2022年9月開始的疫情對(duì)河南經(jīng)濟(jì)造成較大沖擊),而浙江的經(jīng)濟(jì)增速由4.2%降至3.1%,后者經(jīng)濟(jì)增速的下降比前者緩和得多。

由于按揭貸款違約增加也可能緣于居民抵制還款,如去年下半年頻發(fā)的“爛尾樓”事件(這促使各地加強(qiáng)了“保交樓”的工作),我們按照底層資產(chǎn)中的新房和二手房按揭貸款比例的高低進(jìn)行了分組(分組情況詳見表2)對(duì)比后發(fā)現(xiàn),與二手房貸款比例相對(duì)較低的ABS產(chǎn)品(簡(jiǎn)稱“低組”)相比,二手房貸款占比相對(duì)較高的ABS產(chǎn)品(簡(jiǎn)稱“高組”)初次違約的增加更為迅速(表3)。建設(shè)銀行二手房貸款比例相對(duì)較低的ABS底層資產(chǎn)初次違約筆數(shù)在過去一年提高了0.159個(gè)百分點(diǎn),而二手房貸款比較高的則提高了0.173個(gè)百分點(diǎn);招商銀行二手房貸款比例相對(duì)較低的ABS底層資產(chǎn)初次違約筆數(shù)在過去一年提高了0.090個(gè)百分點(diǎn),而二手房貸款比較高的則提高了0.150個(gè)百分點(diǎn)。這表明居民違約上升可能主要不是由于“保交樓”不力,因?yàn)槎址堪唇疫`約反而增加較多。

表2 建設(shè)銀行和招商銀行年成立的按二手房貸款比例分類情況

(數(shù)據(jù)來源:Wind資訊,經(jīng)作者整理)

表3 2021年成立的不同類別ABS底層資產(chǎn)初次違約率

(以貸款筆數(shù)占比計(jì)算,單位:%)

(數(shù)據(jù)來源:Wind資訊,經(jīng)作者整理)

三、穩(wěn)樓市應(yīng)有效、有力應(yīng)對(duì)居民收入下降

上述對(duì)居民按揭違約增加的原因分析揭示了,目前穩(wěn)樓市應(yīng)聚焦于通過經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)恢復(fù)居民購(gòu)買力,從而避免“居民收入下降——房地產(chǎn)繼續(xù)大幅拖累經(jīng)濟(jì)——預(yù)期進(jìn)一步轉(zhuǎn)弱”的非良性循環(huán)。

西南財(cái)經(jīng)大學(xué)的中國(guó)家庭金融調(diào)查數(shù)據(jù)顯示,居民購(gòu)房愿意自2020年四季度以來就呈現(xiàn)下降趨勢(shì),有購(gòu)房計(jì)劃的居民占比從當(dāng)時(shí)的11.6%下降至2022年三季度的7%。同時(shí),目前市場(chǎng)觀望情緒較濃,經(jīng)濟(jì)恢復(fù)帶來的預(yù)期修復(fù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后續(xù)的走勢(shì)將產(chǎn)生較大影響。前述調(diào)查數(shù)據(jù)還顯示,處于觀望的居民占比在20%左右。這20%左右的“觀望者”,往往是有購(gòu)買力的群體,隨著預(yù)期改善有望轉(zhuǎn)化為“有購(gòu)房計(jì)劃”的購(gòu)房者。因此,穩(wěn)樓市不僅需要研究房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策措施,也應(yīng)與我國(guó)宏觀調(diào)控政策相結(jié)合,尤其是及時(shí)、有效應(yīng)對(duì)目前經(jīng)濟(jì)下行的沖擊。

我們建議,積極的財(cái)政政策應(yīng)更多向民生領(lǐng)域傾斜,并著力促進(jìn)內(nèi)需增加,縮短經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)內(nèi)生增長(zhǎng)的時(shí)間,這是改善居民預(yù)期和提高收入的根本途徑。同時(shí),房地產(chǎn)領(lǐng)域仍應(yīng)保持政策定力,在堅(jiān)持“房住不炒”的同時(shí),繼續(xù)幫助行業(yè)度過困難期,但要避免過度刺激市場(chǎng)。此外,還應(yīng)增加與市場(chǎng)的政策溝通,對(duì)未來我國(guó)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向提供更加明確的指引,這也有助于緩和市場(chǎng)的觀望情緒。

總而言之,目前我國(guó)居民房地產(chǎn)按揭貸款違約增加的主要原因是短期經(jīng)濟(jì)沖擊導(dǎo)致居民收入下降,而非“保交樓”推進(jìn)不力。這其實(shí)是一個(gè)“好消息”,因?yàn)槲覈?guó)經(jīng)濟(jì)正在波動(dòng)中逐步企穩(wěn)。但仍應(yīng)高度重視違約情況的后續(xù)發(fā)展,積極采取有關(guān)措施,促進(jìn)樓市回穩(wěn)。(作者盛松成系中歐國(guó)際工商學(xué)院教授、中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司原司長(zhǎng);汪恒系隴東學(xué)院經(jīng)管學(xué)院講師)

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