1月5日,深圳市住房和建設(shè)局等六部門聯(lián)合印發(fā)《深圳市推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式的工作方案》的通知,該工作方案旨在探索推廣二手房“帶押過(guò)戶”模式,提高深圳二手房交易效率和便利度,降低二手房交易成本。
來(lái)源:深圳住建局
通知明確,在二手房“帶押過(guò)戶”過(guò)程中,通過(guò)推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式,優(yōu)化業(yè)務(wù)流程,實(shí)現(xiàn)二手房交易更加高效、便捷。
【資料圖】
推行多種模式
二手房“帶押過(guò)戶”模式指存在抵押的房產(chǎn),在不提前還清貸款的情況下,辦理過(guò)戶、重新抵押并發(fā)放新的貸款,實(shí)現(xiàn)用購(gòu)房款還舊貸款(使用買方的購(gòu)房資金來(lái)償還賣方的銀行貸款)。
通知明確,將推行“順位抵押”、二手房轉(zhuǎn)移及抵押“雙預(yù)告登記”等多種模式,二手房交易過(guò)程中,買賣雙方可選擇適用二手房“帶押過(guò)戶”模式,交易房產(chǎn)需滿足除原銀行貸款抵押外沒(méi)有設(shè)立其他抵押的條件。
其中,“順位抵押”辦理流程包括買賣雙方達(dá)成交易意向,簽訂二手房買賣合同;買賣雙方在選定的資金監(jiān)管機(jī)構(gòu)辦理資金監(jiān)管手續(xù),對(duì)買方的購(gòu)房款進(jìn)行監(jiān)管;同時(shí),買方向銀行申請(qǐng)貸款。買方貸款審批通過(guò)后,買賣雙方和買賣雙方貸款銀行共同線上申請(qǐng)“轉(zhuǎn)移登記+抵押權(quán)變更登記+抵押權(quán)設(shè)立登記”合并辦理,按順位設(shè)立新的抵押權(quán)等。
“雙預(yù)告登記”辦理流程包括買賣雙方達(dá)成交易意向,簽訂二手房買賣合同后,買方向銀行申請(qǐng)貸款;買方貸款審批通過(guò)后,買方貸款銀行會(huì)同買賣雙方,線上申請(qǐng)辦理二手房轉(zhuǎn)移預(yù)告登記及抵押預(yù)告登記;不動(dòng)產(chǎn)登記部門根據(jù)買方貸款銀行及買賣雙方申請(qǐng),完成“雙預(yù)告登記”業(yè)務(wù)審核,記載不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向買方貸款銀行推送抵押預(yù)告登記電子證明;買方貸款銀行依據(jù)抵押預(yù)告登記結(jié)果足額放款等。
壓縮辦理時(shí)限
值得注意的是,通知還強(qiáng)調(diào)要優(yōu)化“帶押過(guò)戶”的辦理流程,壓縮辦理時(shí)限。
通知明確,不動(dòng)產(chǎn)登記部門應(yīng)積極推進(jìn)線上申請(qǐng),買賣雙方、銀行在網(wǎng)上申請(qǐng)辦理抵押權(quán)變更登記、抵押權(quán)設(shè)立登記、二手房預(yù)告登記、預(yù)告登記轉(zhuǎn)本登記等業(yè)務(wù),在線提交材料,并通過(guò)采用人臉識(shí)別、活體認(rèn)證技術(shù),實(shí)現(xiàn)線上確認(rèn),不動(dòng)產(chǎn)登記部門在線審核并辦理相關(guān)業(yè)務(wù)。
同時(shí),加快推進(jìn)數(shù)據(jù)共享,做好不動(dòng)產(chǎn)登記部門、銀行、公證機(jī)構(gòu)等部門之間信息互通共享工作,推進(jìn)辦理公證提存、清算支付所需數(shù)據(jù)的共享、在線查詢核驗(yàn)。
在試點(diǎn)范圍方面,通知指出,先試點(diǎn)推廣買方一次性付款或買賣雙方貸款銀行為同一家銀行的二手房“帶押過(guò)戶”,再逐步推廣至買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。同時(shí),鼓勵(lì)各銀行先行先試辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù)。在模式做法方面,除“順位抵押”“雙預(yù)告登記”模式外,鼓勵(lì)積極探索其他模式,為全面推廣二手房“帶押過(guò)戶”積累經(jīng)驗(yàn)。
“帶押過(guò)戶”可以省多少錢?這可以借鑒過(guò)往案例,去年9月,深圳坪山公證處曾公告完成深圳首例“公證提存+免贖樓帶押過(guò)戶”二手房交易服務(wù),該模式可以將交易成本直接降低三分之一。
以一套總價(jià)600萬(wàn)元,貸款400萬(wàn)元的房子為例,贖樓通常需要大約1.2%的贖樓擔(dān)保費(fèi)和1%的過(guò)橋短貸利息,即贖樓費(fèi)大概需要8.8萬(wàn)元,在新模式下這筆費(fèi)用即可省下。
多城推“帶押過(guò)戶”
對(duì)于深圳出臺(tái)“帶押過(guò)戶”新政的原因,廣東住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示,深圳二手房交易量自去年以來(lái)一直在2000套左右徘徊,處于低位。當(dāng)前,宏觀政策對(duì)于住房改善、換房需求扶持力度較大,深圳需要穩(wěn)住二手房市場(chǎng)。
2022年8月份以來(lái),已有超過(guò)20個(gè)城市陸續(xù)宣布推出二手房“帶押過(guò)戶”的交易模式,其中既有深圳、廣州、西安、寧波、蘇州等熱點(diǎn)城市,也有中山、麗水、濰坊、淮安等三四線城市。
但李宇嘉認(rèn)為,相關(guān)政策的實(shí)施落地也面臨一些挑戰(zhàn),原因主要為不同銀行的貸款評(píng)估模式不一樣,對(duì)同一套房產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值有差距。另外,房貸是吸收個(gè)人存款、發(fā)展個(gè)人金融業(yè)務(wù)的載體,提前還貸贖樓并到另一家銀行辦理按揭,不僅意味著優(yōu)質(zhì)貸款損失,存款也減少了。
他建議,深圳可以在金融監(jiān)管層面建立協(xié)同機(jī)制,加快推進(jìn)各銀行辦理買賣雙方貸款銀行非同一家銀行的“帶押過(guò)戶”業(yè)務(wù),進(jìn)一步縮短交易流程,將二手房交易盤(pán)活,促進(jìn)連環(huán)單交易。