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熱推薦:房企年末找錢:一場圍繞年報的應對之戰(zhàn)

為了搞定一筆1.5億元的短期借款,王鵬動用了身邊所有的關系,最終提高兩倍利率后,才在要求的期限內(nèi)完成任務。


(資料圖)

王鵬是一家房企的城市公司負責人,根據(jù)集團要求,12月31日前后,項目賬戶資金和上報給集團的金額要相匹配。如果項目賬戶余額不足,則需要自己想辦法補足,“集團財務和會計事務所會來核賬”。

每年的12月31日,是王鵬所在房企一個財年的截止日期,從集團、區(qū)域、城市公司及項目,都將面臨著一次財務洗禮,“行業(yè)好的時候,這些壓根就不是個事”,王鵬說,今年這些事做起來格外艱難。

不僅僅是資金成本的問題,更重要的是合規(guī)性。王鵬說,往年一個電話就可以搞定,今年前后忙活了近一個月,資金來源、名目等各種要求比以往更嚴格,而且關鍵是找不到錢。

找錢

一個房地產(chǎn)項目進入銷售后,資金進出流動相對頻繁,每賣出一套房子,都會有相應的訂金、首付、分期付款等資金進賬;如果資金富裕,扣除必要的監(jiān)管資金后,剩余的資金也會歸集到總部。

年初,集團制定全年的銷售目標,通過自愿認領和強制攤派等方式分解到各個區(qū)域和城市,然后根據(jù)市場銷售節(jié)奏,完成相應的銷售任務。對王鵬而言,這是一套熟悉的流程。

市場行情好的時候,項目賬上的盈余資金也多,大部分都會歸集到總部。為集團貢獻資金的數(shù)額,關系著年終總結會桌牌的位置,以及晚宴所在桌位嘉賓的咖位。由于所在城市市場相對較好,王鵬幾乎很少受到冷落。

即便偶爾因為銷售節(jié)點或者開盤時間等問題,年底回款沒有達到集團最低要求,王鵬只要一個電話,合作銀行、建筑商、供應商很快會幫助搞定。

但2022年,似乎所有的壞運氣都趕到一塊兒了,王鵬通過各種操作,雖然勉強完成了銷售任務,但距離集團要求的回款任務還有一定的距離。回款的缺口需要他想辦法。

而且,不同于往年,2022年項目賬戶的資金需要和上報集團的金額相匹配。也就是說,往年可能只是個虛頭,但今年要落到實處。

這主要是為了應付年報核查需要,一般使用期限一個月左右,如果到賬時間晚的話,半個月也可以接受。往年,只需要存款證明就可以了,但現(xiàn)在不行,會計師還要核查賬戶,以證明資金確實在賬戶中。

王鵬清楚,當前建筑商、供應商普遍艱難,該結算的資金,可以等到元旦后,但從對方手中找錢的可能性不大。所以,他和這些合作方都提前打了招呼,元旦前不會結算,但春節(jié)前會結算一部分。

平時項目資金合作方也比較多,但當王鵬把資金訴求告訴合作銀行和其他非銀金融機構時,很多機構都婉拒了他,要么因為不符合放款要求,要么因為期限太短,要么因為利息太低。

放款要求和貸款期限,短期內(nèi)很難調整,唯一可以調整的就是利息,“我們開始報價是年化3%,后來提高到5%,還是沒有機構愿意做”,王鵬說,由于期限短,確實很難讓機構心動。

本來以為一個電話可以搞定的事,王鵬先后找了將近一個月,才搞定了最后的1.5億元。

博弈

當王鵬首次將用錢金額和利率報給一個銀行朋友時,朋友告訴他,雖然年底銀行的放貸壓力很大,但做的是一年以上的貸款,在放貸對象上,傾向于大型央企和國企,他的這個利率和期限基本不可能拿到錢。

王鵬將情況匯報給集團,并說服集團給出更高的利率,最終,集團將利率定在5%,“這個利率已經(jīng)超過了集團的平均融資成本,基本沒有進一步提升的空間了”,王鵬說。

按照這個上限,王鵬又找了幾家機構,依然沒有人感興趣。銀行朋友告訴他,如果是一年期及以上的貸款,這個利率沒問題,但如果只是短期拆借,這個利率太低了,并建議他做固定利率。

所謂固定利率,即為這筆資金設定一個固定的利率,無論是半個月,還是一個月,但利率是固定的,這樣會相對好找些。1.5億元,年化5%的利率,折合成月息的話,二三十萬的利息,“我也知道很難找到”。

過去,為了完成集團回款,王鵬也做過類似的短期拆借,兩三個月,固定利率在2%-3%左右。由于市場銷售好,這個成本,項目基本沒有太大壓力,但今昔不同往日,項目利潤很低,每一筆支出都要精打細算。

按照以往的方式拿錢也不是不行,但他知道,2023年市場銷售很難彌補這個支出,現(xiàn)在這么做,等于給未來挖坑。集團對項目的考核,一個是回款,一個是利潤,兩者缺一不可,他需要在兩者之間平衡。

重要的是,王鵬這次彌補的并不是已銷售未付款的窟窿,而是還未銷售的部分,也就是透支2023年部分銷售額,用來彌補2022年的缺口,“往年是我已經(jīng)賣了,只是錢還沒回來,這是有本質區(qū)別的”。

5%的利率找不到錢,王鵬只能硬著頭皮一點一點加價,對王鵬來說,這只是幾個億的事,但對集團來說,這是生死攸關的大事。至今,仍有不少房企沒有公布2021年財報,或多或少都有資金有關。

如果搞不定這個事,不僅僅是考核的事,而且關系著王鵬能不能留下來。最終,在熟人的撮合下,他以2%的固定利率搞定了這筆短期借款,商定的期限是半個月,12月20日之前,對方將錢打入項目指定賬戶中,1月5日結束前,他必須將資金按原路退回去。

變化

王鵬說,做這一切就是為了保證年報順利發(fā)出來。

在他看來,2021年9月底恒大事件爆發(fā)后,核數(shù)師因恒大事件被批評和處分后,對房企財報及相應的會計師都造成巨大壓力,“今年很多核數(shù)師辭職”。

另一家房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng),2021年財報審核過程中,會計師格外嚴格,幾乎對每一筆資金收支都要詳細核查,要求相應的對賬單,并對合作方背景進行抽查,導致財報工作進展相當緩慢。

最終,由于雙方在一些重大事項方面有分歧,以及房企無法滿足會計師提出的全部要求,房企選擇了更換會計師,相關工作需要重新開始,導致至今其所在房企2021年財報仍未發(fā)布,“說實話,能配合的我們都會配合,但有些要求實在是沒法滿足,就感覺他們在故意找事,好找借口辭職”。

2022年財報能否如期發(fā)布,對部分房企依然是一個巨大的挑戰(zhàn),王鵬所做的事情,只是房企保證財報順利發(fā)布眾多努力中的一個縮影,卻是最為基礎的事情。

上述房企人士告訴經(jīng)濟觀察網(wǎng),會計師重點關注的有兩個方面:

其一是關聯(lián)交易,原來只要證明正當性即可,但現(xiàn)在要求出示每一筆關聯(lián)交易及資金來往的必要性,“比如說物業(yè)公司有大額支出,還會查資金最終流向”。

其二是現(xiàn)金流,原來一張銀行的存款證明就可以,但現(xiàn)在不僅會核查每一筆現(xiàn)金的來龍去脈,還要求對一段時間的現(xiàn)金流做評估,“如果未來現(xiàn)金流入不足,會計師可能會做重大風險提示”,上述房企人士表示。

不過,這些都不是王鵬所考慮的,他面臨的問題,一是完成集團的考核,現(xiàn)在勉強算是完成了。但就算完成了,他也不一定能拿到年終獎,這也是房企多數(shù)職業(yè)經(jīng)理人面臨的主要現(xiàn)實問題。

二是手上的項目完成交付了,王鵬將何去何從。今年他所在的城市沒有新拿地,再有兩到三年,他就沒有項目可開發(fā)了,“我們已經(jīng)裁了三分之二的人,接下來還得裁”。

Wind數(shù)據(jù)顯示,2022年以來,已經(jīng)有45家港股上市房企更換了核數(shù)師;2021年,有18家A股上市房企的財報中,會計師出具或者部分出具了保留意見。

(應受訪者要求,王鵬為化名)

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