太魔幻了!
最近,廣西南寧軌道地產(chǎn)集團(tuán)有限公司在官方公眾號(hào)“南寧軌道薈”上稱,凡在2022年11月11日-12月31日期間成交軌道地產(chǎn)任一項(xiàng)目住宅房源的客戶,100%享受免費(fèi)坐地鐵10年的福利!
(相關(guān)資料圖)
我原本以為,自己在今年見過“小麥換房”“西瓜換房”等噱頭,已經(jīng)百毒不侵。萬萬沒想到,“買房就能享受十年地鐵自由”,還是把我整破防了。
我扒了扒這件事,背后其實(shí)藏著當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的許多秘密,今天就來跟你好好說一說。
在公眾號(hào)“南寧軌道薈”上,一篇《10年地鐵自由!軌道地產(chǎn)邀您尊享免費(fèi)乘車權(quán)益!》的文章異常吸睛。截至17日下午六點(diǎn),這篇文章閱讀量已經(jīng)超過3.7萬,相比以往的幾百幾千的閱讀,已經(jīng)是一篇小爆款。
所以先不管最后有多少人坐上了十年的免費(fèi)地鐵,這件事至少在營(yíng)銷上無疑是成功的。
而且南寧軌道地產(chǎn)也不算是張嘴就來,人家40多年來的確干的就是“地鐵+房地產(chǎn)”開發(fā)的生意,兩手都抓,兩手都硬。
南寧市目前共有5條地鐵線。
南寧軌道地產(chǎn)以此開發(fā)了地鐵上蓋(TOD)的4大產(chǎn)品系。
注意,是產(chǎn)品系。
要是把這4大TOD產(chǎn)品系都羅列出來,有地鐵直達(dá)社區(qū)的御瓏壹號(hào)城,也有“南寧公交首末站零換乘項(xiàng)目”,還有接駁雙地鐵口的……眼花繚亂,林林總總30多個(gè)住宅小區(qū),所在的地鐵線路跨越南寧7大城區(qū),覆蓋10大商圈。
再加上未來十年的免費(fèi)地鐵,隨隨便便就能逛遍全南寧,相當(dāng)于買下一個(gè)項(xiàng)目就“買下了整座城”!
而且南寧軌道地產(chǎn)這幾十個(gè)小區(qū)本身就有很大的優(yōu)惠。南寧軌道地產(chǎn)的網(wǎng)上售樓部小程序顯示,目前在售的新房樓盤共7個(gè),優(yōu)惠不小。例如,名為御水雅居的樓盤于2020年7月就開盤,至今仍有房源在售,銷售頁(yè)面顯示,買房就享多重優(yōu)惠,包括“清盤限時(shí)8600元/平”、成交送地鐵年卡、送家電、推薦成交獎(jiǎng)2萬元/套,首付5萬元起。
整件事情聽上去是不是很誘人?
事情沒有這么簡(jiǎn)單。
首先,整整十年免費(fèi)地鐵的福利,折現(xiàn)到現(xiàn)在,到底值幾個(gè)錢?
目前南寧地鐵最高票價(jià)為7元,假設(shè)一個(gè)超級(jí)內(nèi)卷的白領(lǐng)業(yè)主,每天上下班坐兩次地鐵,并且每次都坐滿最高票價(jià),那么坐滿一年就是5110元,10年就是51100元。
5萬元并不多,甚至這里面還有兩個(gè)問題。第一,這還是多算了的,因?yàn)槿丝偛豢赡苓B續(xù)出門上班3650天嘛。第二,人民幣的購(gòu)買力不可能永久不變,十年后的資金價(jià)值都還沒有被算進(jìn)去。
而且站在南寧軌道地產(chǎn)的角度看,這5萬多元的福利支出,按幾十平米的剛需戶型計(jì)算,也只要每平米多賣你幾百塊就回本了。
其次,這筆福利的生效是有條件的。
文章寫得很清楚,只有在11月11日到12月31日期間成交,才能坐免費(fèi)地鐵。這加起來也就50天左右,并不是所有買家都能吃到這波福利。甚至這個(gè)起始時(shí)間,讓人懷疑南寧軌道地產(chǎn)是不是在蹭雙十一優(yōu)惠的熱點(diǎn)。
最后,最令人尷尬的是,南寧軌道地產(chǎn)才在不久前的10月17日因?yàn)槭蹣恰皟r(jià)格欺詐”而被南寧市監(jiān)局處罰。
處罰決定書顯示,公司在開展“新春大放價(jià)”促銷活動(dòng)中,虛構(gòu)原價(jià)、一口價(jià)單價(jià),讓消費(fèi)者以為上述活動(dòng)中的10套特價(jià)房具有較大優(yōu)惠幅度,誘騙消費(fèi)者與其交易,進(jìn)而達(dá)到商品銷售目的。其行為違反了價(jià)格法相關(guān)規(guī)定,屬價(jià)格欺詐違法行為,為此南寧軌道地產(chǎn)被處以罰款10萬元。
這一切都給“買房就享十年免費(fèi)地鐵”這件事蒙上了吊詭的面紗。
但揭開面紗,所窺見的卻是以南寧為代表的中國(guó)三四線房地產(chǎn)市場(chǎng),更為尷尬的處境。
來看一組數(shù)據(jù):
11月16日,國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛剛發(fā)布的10月份70個(gè)大中城市住房?jī)r(jià)格變動(dòng)情況顯示,南寧新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌1%,同比下跌3%,而二手房?jī)r(jià)格指數(shù)跌幅更大,環(huán)比下跌0.8%,同比下跌達(dá)到了6%,與2020年同期價(jià)格相比跌幅也有5.1%。
事實(shí)上,截至今年8月,南寧二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)下跌16個(gè)月。安居客數(shù)據(jù)顯示,9月,南寧的二手房均價(jià)為1.1萬元/平,已經(jīng)較2021年7月的高點(diǎn)1.16萬元/平下跌5.17%,跌回2019年的水平。
所謂的“金九銀十”,今年在南寧也不靈了。南寧市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局公布的數(shù)據(jù)顯示,10月南寧商品房網(wǎng)簽7313套,較上月減少2403套;成交面積為48.5萬平,較上月減少了34.7萬平。
即便是國(guó)慶黃金周,南寧市貝殼平臺(tái)的住宅成交量也只有100套左右,是往年的成交量的三分之一。
與此同時(shí),南寧樓市的庫(kù)存去化周期也比較高??硕鸾y(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示,截至2022年9月末,南寧市的新房庫(kù)存為805萬平,要25.6個(gè)月才能消化完。
……
無論從什么角度看,房子,是真的不好賣啊!
因此,各種奇奇怪怪的自救手段也就多了起來。
在南寧喊出“買房送十年免費(fèi)地鐵”之前,還有:
各地的大蒜、小麥、西瓜、荔枝換房;
長(zhǎng)春、吉林、貴州等地拉農(nóng)民進(jìn)城買房,給200元每平米的補(bǔ)貼;
一個(gè)副省級(jí)城市給公務(wù)員提前透支15萬用作買房補(bǔ)貼;
還是廣西,某市公務(wù)員變身房產(chǎn)銷售,下鄉(xiāng)賣房
……
這些都是針對(duì)三四線城市的剛需下的藥。
關(guān)鍵就在這里,中國(guó)樓市的真相是,三四線城市現(xiàn)在的購(gòu)買力不算強(qiáng)。
其實(shí),跳出南寧來看,“地鐵+房地產(chǎn)”的開發(fā)模式,本身是一塊能賺錢的大肥肉。
今年,地鐵公司正在取代傳統(tǒng)開發(fā)商,成為土地市場(chǎng)上異?;钴S的新玩家。
三聯(lián)生活周刊曾報(bào)道,深圳地鐵、廣州地鐵、廈門軌交、杭鐵集團(tuán)、沈陽(yáng)地鐵、合肥軌交、蘇州軌交、南京地鐵等都躋身今年土拍市場(chǎng)的前100強(qiáng)。而在2020年的全國(guó)土拍排名榜上,位居前100名的只有深圳地鐵一家。
都說香港是內(nèi)地房地產(chǎn)的“老師”。在“地鐵+房地產(chǎn)”這一玩法上也不例外。
很多人沒有注意到,正是得益于房地產(chǎn)業(yè)務(wù),香港地鐵很早就成為中國(guó)最賺錢的地鐵公司。
時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理財(cái)報(bào)發(fā)現(xiàn),2012年到2021年間,港鐵的營(yíng)收水平從350億港元增長(zhǎng)至最高554億港元(2017年),漲幅接近60%;股東應(yīng)占利潤(rùn)除2020年和2021年外,其余均超過百億。
年報(bào)顯示,港鐵僅2021年一年就開發(fā)了2萬個(gè)住宅單位和兩個(gè)大型商場(chǎng)項(xiàng)目。截至去年底,港鐵已擁有16個(gè)大型商場(chǎng)和13.4萬個(gè)住宅單位。2022年上半年港鐵物業(yè)發(fā)展錄得利潤(rùn)77.86億港元,同比增長(zhǎng)152.7%。
如此迅猛的造血能力,也讓港鐵有了“以房養(yǎng)鐵”“被地鐵耽誤的地產(chǎn)商”等的稱呼。
而與香港隔河相望的深圳,也學(xué)到了這一套,成為其他內(nèi)地城市學(xué)習(xí)的范本。
根據(jù)三聯(lián)生活周刊的報(bào)道,尤其是在2017年收購(gòu)萬科之后,深圳地鐵成為萬科的最大股東,通過每年從萬科獲得的巨額投資收益,深圳地鐵得以進(jìn)入盈利的快車道,連續(xù)多年成為國(guó)內(nèi)最賺錢的地鐵公司。
這背后的根本邏輯,是地方政府刺激經(jīng)濟(jì)的需要。
在一些土地拍賣中,有些地方會(huì)要求有地鐵運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn),或者配套地鐵建設(shè)等等。這樣一來,地鐵公司入市拿地,有利于當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的回暖,進(jìn)而提高土地出讓收入,支持地方財(cái)政。
歸根到底,這一切其實(shí)都離不開過去數(shù)十年,地方發(fā)展土地財(cái)政的核心大邏輯。這也是為什么我們說,房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展十分重要。
好在,中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)走在回暖的路上。
除了上周末全網(wǎng)刷屏的央行、銀保監(jiān)會(huì)支持房地產(chǎn)的“金融16條”,還有一個(gè)信號(hào)值得關(guān)注。
11月15日,安徽省六安市發(fā)改委在官網(wǎng)發(fā)布了“關(guān)于部分樓盤撤銷備案價(jià)格的通知”,宣布4個(gè)樓盤取消優(yōu)惠,執(zhí)行更早之前的、更高的價(jià)格,有的樓盤甚至“漲價(jià)”了超過20%!
這是過去一年,少有的喊出樓盤漲價(jià)的城市!
事情正在起變化。
參考資料:
三聯(lián)生活周刊:地鐵公司為什么開始積極做房地產(chǎn)了?
明源不動(dòng)產(chǎn)研究院:這類玩家,正崛起成為新的地產(chǎn)巨頭
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中國(guó)基金報(bào):還有這種操作?買房可免費(fèi)“坐地鐵10年”!