今年以來股市反復(fù)震蕩，與股債市場關(guān)聯(lián)度較低的公募REITs產(chǎn)品持續(xù)受到資金追捧，最近剛剛發(fā)行的華泰江蘇交控REIT認(rèn)購金額突破900億元。

【資料圖】

11月2日，華泰江蘇交控REIT的認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果出爐，包括戰(zhàn)略投資者、網(wǎng)下投資者和公眾投資者在內(nèi)，比例配售前認(rèn)購總金額達(dá)到920.62億元。

華泰江蘇交控REIT面向公眾投資者發(fā)行階段同樣受到熱捧，公眾投資者的有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.83%，這也意味著，公眾投資者用1萬元認(rèn)購該產(chǎn)品，獲配金額只有83.42元。

實際上，在2022年A股市場震蕩的大背景下，REITs成為市場最受寵的熱門，每一次發(fā)行都引發(fā)了市場熱潮。今年以來已公開發(fā)售的10只REITs的產(chǎn)品差不多吸引了近9000億的資金追捧，未來隨著更多新發(fā)的公募REITs面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs的發(fā)行可能會逐漸回歸常態(tài)化。

華泰江蘇交控REIT熱賣920.62億元

公眾投資者配售比例0.83%

作為基金市場“最火”的一類品種，公募REITs再度展現(xiàn)出強(qiáng)大的“吸金”效應(yīng)，又一只公募REITs受到近千億資金追捧。

11月2日，上交所官網(wǎng)發(fā)布華泰江蘇交控REIT的認(rèn)購申請確認(rèn)比例結(jié)果公告。公告顯示，截至 2022 年 10 月 28 日，公眾投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為 35.96 億份，公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.83420900%。

據(jù)悉，華泰江蘇交控REIT基金份額總額為4億份，本次發(fā)售采用向戰(zhàn)略投資者定向配售、向符合條件的網(wǎng)下投資者詢價配售、向公眾投資者公開發(fā)售相結(jié)合的方式進(jìn)行。

根據(jù)《發(fā)售公告》，本次初始戰(zhàn)略配售發(fā)售份額為3億份，占發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%；

本次網(wǎng)下發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為7000萬份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的70%；本次公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為3000萬份，占扣除向戰(zhàn)略投資者配售部分后發(fā)售數(shù)量的30%。

截至2022年10月31日，《發(fā)售公告》中披露的36家戰(zhàn)略投資者皆已根據(jù)戰(zhàn)略配售協(xié)議，按照網(wǎng)下詢價確定的認(rèn)購價格認(rèn)購其承諾的基金份額并全額繳納認(rèn)購款，對應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為3億份，占基金發(fā)售份額總數(shù)的比例為75%。

按照7.64元/份的發(fā)行價格測算，戰(zhàn)略投資者認(rèn)購總金額為22.92億元。

華泰江蘇交控REIT的網(wǎng)下認(rèn)購環(huán)節(jié)同樣受到市場歡迎，截至 2022 年 10 月 31 日， 67 家網(wǎng)下投資者管理的205個有 效報價配售對象已全部按照《發(fā)售公告》的要求進(jìn)行了網(wǎng)下認(rèn)購并全額繳納認(rèn)購款，對應(yīng)的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為81.54億份，網(wǎng)下投資者有效認(rèn)購申請確認(rèn)比例為0.85845331%。

10月28日，華泰江蘇交控REIT啟動公眾投資者發(fā)行，當(dāng)日一日售罄，據(jù)最新公告，公眾投資者的有效認(rèn)購基金份額數(shù)量為35.96億份。如上有效認(rèn)購的公眾投資者已繳付全額認(rèn)購資金，對比本次公眾投資者發(fā)售的初始基金份額數(shù)量為3000萬份，公眾投資者有效認(rèn)購申請實際確認(rèn)比例為0.83420900%。

按照基金發(fā)行價格測算，網(wǎng)下投資者及公眾投資者認(rèn)購金額分別達(dá)到622.97億元、274.73億元，加上戰(zhàn)略投資者認(rèn)購部分，華泰江蘇交控REIT此次IPO合計“吸金”920.62億元。

REITs成為2022年市場的寵兒

在2022年A股市場震蕩的大背景下，REITs成為市場最受寵的熱門，每一次發(fā)行都引發(fā)了市場熱潮。今年以來已公開發(fā)售的10只REITs的產(chǎn)品差不多吸引了近9000億的資金追捧。

今年最引人注意的是2022年4月13日成立的華夏中國交建高速REIT，根據(jù)華夏基金相關(guān)公告顯示，該產(chǎn)品公眾發(fā)售部分配售比例為0.84%，網(wǎng)下發(fā)售部分配售比例為2.69%，按照9.399元/份的發(fā)售價格計算，基金公眾發(fā)售部分比例配售前募集規(guī)模約為842.33億元，網(wǎng)下發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模約為611.3億元，再加上戰(zhàn)略投資者70.49億元的認(rèn)購規(guī)模，華夏中國交建REIT發(fā)售比例配售前的募集規(guī)模高達(dá)1524.12億元。

這是今年以來最受到追捧的一只REITs基金，其戰(zhàn)略投資者數(shù)量、網(wǎng)下詢價投資者數(shù)量和意向認(rèn)購金額均位居已發(fā)行公募REITs首位。

受到千億資金追捧的產(chǎn)品還有鵬華深圳能源REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT。前者是算上公眾發(fā)售、網(wǎng)下發(fā)售，以及戰(zhàn)略投資者三類認(rèn)購份額，該只REITs比例配售前的募集規(guī)模達(dá)到1099億元；而9月份成立的華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，發(fā)售比例配售前的募集總規(guī)模達(dá)1293.97億元。

其他還受到追捧的有國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT等，這兩只產(chǎn)品發(fā)售比例配售前的募集總規(guī)模均超過800億。

從公眾投資者認(rèn)購的配售比例也非常體現(xiàn)出市場“熱捧”。數(shù)據(jù)顯示，國泰君安東久新經(jīng)濟(jì)REIT、國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT、華夏合肥高新產(chǎn)園REIT、紅土創(chuàng)新深圳人才安居REIT的公眾投資者有效認(rèn)購確認(rèn)比例均低于0.5%，不斷刷新市場新低紀(jì)錄，目前最低的是華夏合肥高新產(chǎn)園REIT，僅0.23%。

據(jù)一位業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs產(chǎn)品的相對稀缺性，獨立的行情走勢，長期穩(wěn)健的收益特征，較低的網(wǎng)下和公眾配售份額，以及前期產(chǎn)品的賺錢效應(yīng)，都可能會助推新基金募集持續(xù)火爆。隨著未來更多新發(fā)的公募REITs面市和存量產(chǎn)品的擴(kuò)募，公募REITs的發(fā)行可能會逐漸回歸常態(tài)化。

20只公募REITs上市以來平均漲超27%

不僅這類產(chǎn)品發(fā)行過程中受到追捧，二級市場引來的追捧也非常高漲。

今年不少REITs首日上市上演“30CM”的戲碼。如國泰君安臨港創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園REIT10月份上市就上演漲停戲碼，而今年8月31日，華夏、中金、紅土創(chuàng)新三家基金公司旗下公募REITs上市，首日集體漲停。10月10日，華夏合肥高新REIT上市首日亦收漲30%。

2021年6月21日，首批9只公募REITs上市，如今，公募REITs市場已平穩(wěn)運行一年多時間。截至11月2日，深滬兩市上市的公募REITs共有20只，發(fā)行規(guī)模突破600億元，資產(chǎn)項目從高速公路、生態(tài)環(huán)保、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流等擴(kuò)容至清潔能源、保障房等領(lǐng)域。

已上市公募REITs也給投資者帶來了不錯的回報，截至11月2日，已上市的20只公募REITs上市以來平均漲幅達(dá)到27.74%，其中，華安張江光大園REIT上市以來大漲49.68%，包括建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園、紅土創(chuàng)新鹽田港倉儲物流、博時招商蛇口產(chǎn)業(yè)園、富國首創(chuàng)水務(wù)在內(nèi)3只REITs上市以來也漲超40%。

據(jù)一位REITs負(fù)責(zé)人表示，公募REITs上市火爆背后體現(xiàn)的是市場對REITs類產(chǎn)品的熱捧。

上述人士認(rèn)為，公募REITs產(chǎn)品受歡迎的原因有以下幾方面：從公募REITs的特點看，公募REITs具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險和收益高于債券型基金和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流；從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)。在權(quán)益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，公募REITs能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強(qiáng)。且目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。

另一位REIT基金經(jīng)理也指出，目前已上市REITs產(chǎn)品，尤其是產(chǎn)權(quán)類項目在上市當(dāng)天以及今年以來的二級表現(xiàn)都非常亮眼，投資人們也在前幾批的公募REITs發(fā)行過程中獲得了不錯的投資收益，因此新上市的REITs產(chǎn)品份額更加受到投資人的追捧。

“目前已發(fā)行的項目中，首日漲停的項目均為產(chǎn)權(quán)類項目，都有資質(zhì)好、優(yōu)中選優(yōu)的特點，這也說明了從當(dāng)前市場認(rèn)可度來看，產(chǎn)權(quán)類項目和稀缺資產(chǎn)項目更受到投資人的青睞?！鄙鲜鋈耸勘硎尽?/p>

更有人士表示，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過了監(jiān)管嚴(yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良。并且目前公募REITs一二級市場存在價差，即發(fā)行定價對應(yīng)的分派率仍高于已上市同類型項目二級市場價格對應(yīng)的分派率，因此上市后通常都有一定的上漲空間。此外，在利率下行、“資產(chǎn)荒”及權(quán)益市場波動較大的大背景下，公募REITs產(chǎn)品供不應(yīng)求，資金涌入收益穩(wěn)健的REITs市場，進(jìn)一步推高了二級市場價格，也使得今年公募REITs產(chǎn)品相比其他權(quán)益類基金取得較好表現(xiàn)。

業(yè)內(nèi)人士表示，公募REITs業(yè)務(wù)空間廣闊，目前不少基金公司都有相當(dāng)多的儲備之中的REITs產(chǎn)品，未來將有更多的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品陸續(xù)出爐。