房價下行和庫存增加背景下，“集中供地”已不符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”初心，此時做出調(diào)整，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。

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中房報記者 許倩 北京報道

市場急劇變化下，實(shí)施不到兩年的土地集中供應(yīng)制度，進(jìn)入調(diào)整和退出階段。

10月28日，江西省住建廳發(fā)布《關(guān)于住房城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域落實(shí)強(qiáng)省會戰(zhàn)略支持南昌城市高質(zhì)量發(fā)展的若干政策措施》，提出將持續(xù)完善房地產(chǎn)政策，積極爭取國家有關(guān)部委支持，力爭將南昌從“集中供地”城市名單中調(diào)出。

記者發(fā)現(xiàn)，目前在江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳官網(wǎng)上已查閱不到該文件。一個多月前，作為22個熱點(diǎn)城市之一的長沙，已率先在長沙供地云官方發(fā)布通知稱，“今后不再按年度批次推介土地，更改為年度常態(tài)化持續(xù)更新推介”，打響公開取消集中供地第一槍。

國家發(fā)改委國土開發(fā)與地區(qū)經(jīng)濟(jì)研究所國土規(guī)劃研究室主任黃征學(xué)對中國房地產(chǎn)報記者表示，房價下行和庫存增加背景下，“集中供地”已不符合“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價”初心，此時做出調(diào)整，也是促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和良性循環(huán)的重要舉措。堅持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜調(diào)整供地政策。

“集中供地需要企業(yè)在短時間內(nèi)籌措大量資金，常態(tài)化供地則可以使企業(yè)拿地更加靈活。不過，當(dāng)下房企資金壓力和銷售壓力均較大，就算調(diào)整供地節(jié)奏，拿地仍會偏謹(jǐn)慎。”一位房企人士稱。

南昌長沙調(diào)整集中供地

南昌、長沙等調(diào)整“集中供地”背后，是持續(xù)低迷的土地市場交易情況。

10月11日，南昌第三批集中供地正式開拍，共掛出22宗涉宅用地，其中12宗地塊因無人出價導(dǎo)致流拍，流拍率高達(dá)55%。成交的10宗地塊中1宗溢價成交，5宗底價成交，4宗“熔斷”轉(zhuǎn)線下?lián)u號，共攬金48.2億元。

南昌第二輪集中供地中雖然全場無流拍，但在土地出讓正式開始前3天，南昌市自然資源和規(guī)劃局連發(fā)4宗終止出讓公告，原本計劃出讓的19宗地塊僅存一半不到，最終出讓的只有9宗地塊。雖然對于這10宗地官方解釋為“因故終止”，但在業(yè)內(nèi)看來終止地塊出讓也是為了降低流拍率。

從拿地企業(yè)來看，在南昌前兩輪集中供地中，南昌本地國企累計拿地12宗，占成交地塊60%，且多以底價成交。第三輪集中供地中，全國性知名央企、民企幾乎集體“躺平”，只剩下地方國企托底。

南昌一位房企人士稱，從2021年8月開始，南昌樓市成交量明顯下滑，市場信心不足，客戶觀望程度較高，房地產(chǎn)市場的持續(xù)低迷亦傳導(dǎo)至土地市場，房企拿地意愿較低。去年，南昌土地市場攬金184.6億元，創(chuàng)下6年新低。

接下來，2022年南昌還將進(jìn)行第四輪土地出讓，高流拍率下土地市場熱度很可能進(jìn)一步降低。同時，南昌房價下行壓力越來越大，新房和二手房市場庫存都在增加。

數(shù)據(jù)顯示，南昌9月底待售二手房數(shù)量較1月初增加5000多套，這對于二手房月成交量不足2000套的城市而言，增加幅度已經(jīng)很大了。今年8月份，貝殼研究院發(fā)布《2022年中國主要城市住房空置率調(diào)查報告》，針對國內(nèi)28個城市3萬個小區(qū)空置率水平進(jìn)行調(diào)研，結(jié)果顯示，南昌住房空置率名列第一，達(dá)到20%。

南昌土地交易低迷只是全國土地市場的一個縮影。中指院數(shù)據(jù)顯示，截至10月27日22城整體供地完成率不足5成，其中長春、重慶不足3成；成交表現(xiàn)整體趨冷，除一些熱點(diǎn)城市保持熱度外，底價成交成為土地拍賣市場主旋律。

尤其是第三批次集中供地中，16個城市的整體流拍撤牌率為11.3%，成交地塊中達(dá)上限地塊占比僅11.5%，底價成交占比達(dá)76%，均較第二批次供地下滑；同時，地方國資拿地金額占比高達(dá)53％，較首批次、二批次均提升超15個百分點(diǎn)。

由于大部分城市尚未完成供地，地方財政壓力下部分城市將供地批次增加至多次。9月21日，武漢市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布通知稱，將在9月、10月、11月繼續(xù)安排3個批次（第四、五、六批次）的集中供地。這意味著，武漢其實(shí)是在變相由集中供地制恢復(fù)成常態(tài)化供地制度。

因地制宜調(diào)整供地政策是必要的

現(xiàn)下，靠地方城投“托底”拿地的路子也難以為繼。

10月13日，財政部印發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)“三公”經(jīng)費(fèi)管理嚴(yán)控一般性支出的通知》，通知提出，嚴(yán)禁通過舉債儲備土地，不得通過國企購地等方式虛增土地出讓收入。其中的“國企購地”指的就是地方城投國資平臺的參與，地方城投平臺公司拿地將受到限制。

在此前中指研究院統(tǒng)計的項(xiàng)目入市數(shù)據(jù)中， 2021年集中供地的項(xiàng)目中央企、國企所拿項(xiàng)目整體入市率超4成，民企入市率超3成，混合所有制企業(yè)因拿地總量不高，入市率在6成以上；地方國資平臺拿地多為市場托底，整體入市率僅9%。

據(jù)中指院統(tǒng)計，在今年首批次、二批次集中供地中，長沙地方城投平臺拿地金額占比分別為31%、54%；無錫城投公司拿地占比分別高達(dá)84%、55%。城投托底，左手倒右手的現(xiàn)象，似乎已經(jīng)成為各大城市集中供地中的常態(tài)。這顯然不符合集中供地政策推出的初衷。

集中供地政策誕生于2021年初，當(dāng)時這一政策與房地產(chǎn)融資“三道紅線”、房地產(chǎn)貸款集中度管理形成三大調(diào)控政策。政策出臺的目的很明確：加大開發(fā)商拿地資金壓力，給土地市場降溫。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，集中供地屬于長效機(jī)制，當(dāng)初推出背景是土地市場價格不斷上漲，成為房價上漲的主要原因，也成為資金大規(guī)模流入土地市場進(jìn)而帶動房地產(chǎn)市場并吸引大量資金進(jìn)入的主要原因，集中供地有利于化解地方土地財政依賴度問題。

“但在市場下行時，集中供地確實(shí)會加大土地流拍，使得土地市場形勢更為低迷，也導(dǎo)致市場對于樓市未來預(yù)期更為悲觀，形成地價和房價的負(fù)反饋循環(huán)，地方土地財政受損。因此，階段性調(diào)整集中供地政策是必要的。”李宇嘉說。

對于調(diào)整方向，他建議增加土地出讓批次，每一批次供應(yīng)地塊盡量減少，增加土地出讓的優(yōu)質(zhì)程度、適當(dāng)調(diào)整土地出讓的底價和溢價率。同時，在需求端對開發(fā)商資金鏈進(jìn)行紓困，對已出讓地塊采取各種方式進(jìn)行二次出讓或盡快開發(fā)，以回補(bǔ)土地市場資金需求，促進(jìn)樓市和土地市場良性循環(huán)。

黃征學(xué)認(rèn)為，盡管從全國看土地市場熱度在下滑，但不同區(qū)域不同城市差異比較大。堅持“房住不炒”前提下，支持各地因地制宜調(diào)整供地政策，但不應(yīng)該急于全部退出（集中供地）。