作者 | 曹安潯

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風水輪流轉，當一眾內地的房地產黑馬紛紛倒下，前些年被認為步履蹣跚的老牌港資地產商，又殺回來了。

10月10日，太古地產確認計劃以10.8億港元出售位于香港青衣地區(qū)的一個倉庫，買家為亞洲倉儲巨頭普洛斯。

太古地產表示，將出售某些非核心資產，將資金重新投資于新的機會，這是新戰(zhàn)略的一部分，其重點是內地市場。

今年初，太古地產行政總裁兼常務董事彭國邦提出，未來10年會在核心市場投資1000億港元，其中，50%用于內地，也就是500億港元，建設太古里和太古匯；其預期未來十年內地物業(yè)組合面積翻番。

話音剛落，2022年3月，太古地產便接連在西安、深圳、廣州、上海落子，開發(fā)太古里、酒店、綜合體。短短幾個月便砸下超200億元，勢頭兇猛。

事實上，不僅是太古地產，老牌港資地產商重新殺回內地已經成為普遍現(xiàn)象。大約十年前，長實、太古、新鴻基、恒隆、新世界等老牌港資地產商曾撤離、收縮內地版圖，十年后，它們將重心從歐洲等地撤出，不斷加倉內地。

在太古之前，最早引起注意的是李嘉誠旗下和記黃埔。

5月初，和記黃埔時隔10年再次現(xiàn)身廣州土拍，與其他11家房企，競爭廣州白云區(qū)空港大道地塊。

雖然最終沒有拿下，但“李嘉誠重回內地”的消息不脛而走。7月，李嘉誠旗下的長江實業(yè)集團入標競投恒大的香港總部大樓，該物業(yè)如今市場估值約90億港元。

另一家老牌港資——恒隆集團今年開始也對內地興趣大增。其表示，今年將會在土地價格合適的情況下，計劃擴大內地儲備資產。

最早進入內地的港資企業(yè)——新世界，也在加重、加快內地的投資布局。相比其他港資品牌，新世界中國對于大灣區(qū)的偏愛尤其明顯。2021年初，新世界在廣州設立了新世界中國總部，連續(xù)拿下深圳龍崗、光明、廣州海珠等舊改項目。

此外，嘉里建設斥資百億拿下上海黃浦區(qū)商住辦地塊,瑞安房地產則在去年12月奪下武漢總價地王,并與人聯(lián)手，斥資165億元拿下武昌灣三宗地塊，重倉內地之心非常明顯。

據華爾街見聞不完全統(tǒng)計，過去一年來，港資地產商在內地的投資已近千億元。

總體來看，這些重新殺回來的老牌港資地產商，投資的項目多在一線或強二線城市，并以商業(yè)、購物中心、城市綜合體為主。

實際上，港資地產商始終是中國房地產一股不可忽視的力量。他們的業(yè)務發(fā)端于上世紀四五十年代，在經濟發(fā)達的香港市場歷練數十年，比內地開發(fā)商更早經歷數個經濟周期，深諳房地產市場的風險，也由此形成了穩(wěn)健的風格，多數港資地產商都把自己的凈負債率控制在30％以內。

在2008年金融危機后，內地房地產大爆發(fā)的10年里，恒大、融創(chuàng)、陽光城等以高杠桿、高周轉知名的黑馬頻出，港資地產商因穩(wěn)健風格被視為保守派，他們也較少在土地市場搶地，因此漸漸地失去了光芒和關注度。

恒隆地產董事長陳啟宗形容這段歷史，“瘋子”特別多：“過去多年房地產（有）很多瘋子，看重的是量的比拼、速度的比拼，只管做大，去貸款、借錢，而不是將重點放在企業(yè)賺了多少錢，簡直到了一個莫名其妙的程度。”

但靜水流深。港資地產商遵循成熟市場重運營的邏輯，在內地的業(yè)務經營十分出色，尤其是在商業(yè)運營上。國內現(xiàn)在數得上的商業(yè)IP，大都來自港資。比如太古匯／里、新天地、恒隆廣場、K11等，它們往往占據了熱門城市的黃金地段，成為城市的網紅地標。

與之相比，內地開發(fā)商在商業(yè)運營上就顯得遜色，知名的IP也就華潤萬象城、大悅城、龍湖天街而已。

依靠穩(wěn)健的風格和充沛的運營現(xiàn)金流，老牌港資地產商積累了大量財富。李嘉誠多年來都是香港首富，新世界的鄭氏家族、恒隆的陳啟宗家族、新鴻基的郭炳聯(lián)家族，也都是香港最知名的老錢家族代表。

而經歷過多輪經濟周期的港企，也具有更敏銳的商業(yè)觸覺。他們如今重新殺回內地，是認為一些區(qū)域已經見底，投資機會到來了。

更深入的原因，則是長期看好內地房地產市場，投資環(huán)境更為穩(wěn)定，且缺乏中高端經營性項目，而這正是這些老牌港資所擅長的。

陳啟宗表示，隨著上海和北京的防疫措施逐步解除后，相信有關地區(qū)下半年繼續(xù)復蘇，因此對內地長期投資前景保持信心。

當然他也提醒，過往曾稱會擁抱熊市，但目前“此熊非彼熊也”。由于全球都處混亂狀態(tài)，因此現(xiàn)時需小心為上。

回首過去，這些老牌港資地產商常常被評為步伐緩慢、過于謹慎保守。

但在新周期來臨之時，屬于它們的機遇也到來了，它們的經營理念和韌性，得到了市場的檢驗，并鑄就了其逆勢抄底的底氣。

也許未來，老牌港資地產商們將在內地市場留下越來越多的足跡，發(fā)揮更加重要的影響力。