由于中國恒大中心被債權人接管，許家印出售資產(chǎn)“回血”、李嘉誠逆勢收購“抄底”的計劃同時落空。

(資料圖片)

作者 | 盧泳志

編輯丨高巖

來源 | 野馬財經(jīng)

在歷經(jīng)兩次出售后，中國恒大（3333.HK）香港總部大樓——中國恒大中心始終無人接盤，最終被債權人接管。

9月13日，據(jù)中國香港公開文件披露，中國恒大中心已于近日被債權人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人接管。

據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，中國恒大已經(jīng)拖欠違約，未按時償還款項，并且兩度嘗試出售大廈資產(chǎn)，但始終無人接盤，因此最終貸款方?jīng)Q定接管這一資產(chǎn)。

在一個多月前，中國恒大曾以競標形式將中國恒大中心擺上貨架，估值約90億港元，較125億港元的買入價下降28%。

值得一提的是，在此次出售過程中，李嘉誠的長實集團（1113.HK）提交了投標書，被業(yè)界稱為欲“抄底”“撿漏”。

從目前的情況來看，隨著中國恒大中心被債權人接管，李嘉誠的“抄底”計劃并未成功，而許家印賣子“回血”的打算也落空了。

“中國恒大中心”往事

位于中國香港灣仔鬧市中央的中國恒大中心，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。

2015年，中國恒大斥資125億港元從華人置業(yè)（0127.HK）手中將其購得，并創(chuàng)下了中國香港商廈買賣的最高紀錄。

按照當時的規(guī)定，這筆交易的支付方式為定金10%，完成日期后支付30%，隨后六年每年支付10%。也就是說，中國恒大會在2021年付清全部款項。不過，如今支付情況如何，并無公開信息披露。

來源：罐頭圖庫

在交易完成后，大廈更名為“中國恒大中心”。在之后一段時間內(nèi)，中國恒大成為唯一在中國香港有整棟寫字樓物業(yè)的內(nèi)資公司。

資料顯示，該大樓目前的出租率達到八成，除了中國恒大外，其他租戶還包括萬通保險、云峰金融、云峰投資管理等。

對于中國恒大來講，該寫字樓除了用作恒大香港總部外，還曾幫助公司拿到巨額融資。

2018年10月22日，有消息稱，恒大將抵押香港“中國恒大中心”整棟物業(yè)，融資15億美元用于用于償還海外債務和派息。

不過，中國恒大中心最終被債權人托管，也是源于一起抵押融資。中國恒大曾以該寫字樓作抵押，來換取以中信銀行國際牽頭的財團提供貸款，但后續(xù)未能償還。

2021年下半年，這筆貸款宣告違約。當時中信銀行國際曾表示，逾期貸款有高價值的抵押品作為擔保。

在之后的一年內(nèi)，中信銀行國際一直未采取相應行動，而是等待中國恒大出售大樓償債。在兩次嘗試出售失敗后，中國恒大中心最終還是被債權人接管了。

李嘉誠“抄底”恒大落空？

8年前，許家印從從劉鑾雄手中買來的中國恒大中心，在中國恒大出險后，最終沒有擺脫被出售的命運。

去年8月，據(jù)媒體報道，中國恒大計劃以105億元將其中國香港總部大樓出售予越秀地產(chǎn)。不過，雙方最終因價格原因，未能談妥。

交易失敗后，今年3月，中國恒大在召開全球投資者電話會議時表示，確實已將中國恒大中心用于擔保銀團貸款。據(jù)介紹，恒大正在與潛在有實力的買家進行接觸洽談，通過資產(chǎn)出售方式償還銀團貸款。

今年7月，中國恒大再次以競標形式將中國恒大中心出售，只是由105億港元降至90億港元。

值得一提的是，在這次投標中，出現(xiàn)了李嘉誠的身影。截至7月28日投標截止日，長實集團提交了投標書。

實際上，長實集團近一年正在中國香港和內(nèi)地不斷增加投資。此次試圖購買中國恒大中心對于長實集團來說，似乎是次“抄底”行為。

如今，雖然中國恒大中心被債權人接管，但據(jù)“觀點地產(chǎn)網(wǎng)”報道，目前，接管人已將恒大中心于市場放售，估值約12億美元，約合94億港元。

除此之外，2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發(fā)。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終并沒有競得。

據(jù)早前公布的一份清單，長實集團在中國內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

對于李嘉誠的“抄底”行為，昔日地產(chǎn)大佬馮侖表示：在內(nèi)地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產(chǎn)項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。

延期“清盤”和高調(diào)復工

自從“暴雷”以來，股權凍結(jié)、債券展期、申請清盤……中國恒大與債權人之間的博弈從未停止。

9月5日，中國恒大發(fā)布內(nèi)幕消息稱，香港高等法院已經(jīng)批準了公司的延期申請，清盤呈請聆訊將延至2022年11月7日。

中國恒大行政總裁肖恩回應表示，對于此次清盤呈請，集團、中國恒大及顧問團隊盡全力進行了準備和抗辯，境內(nèi)外債權人也通過各種方式給予信任與支持，結(jié)果符合預期。

來源：企業(yè)公告

據(jù)悉，目前境外債權人的盡職調(diào)查工作仍在進行中，中國恒大正就制定重組方案積極與債權人溝通探討，力爭境外債務重組方案在年底前公布。

“接下來，集團一方面將堅持扎實穩(wěn)經(jīng)營化風險，另一方面將加快推動中國恒大作為主體的境外債務重組等相關工作?！毙ざ鞅硎?。

而在恒大集團在一份最新的新聞稿中，許家印表示，公司目前全國保交樓項目共706個，已復工項目668個，剩余38個項目尚未復工，許家印要求這38個未復工項目的相關地區(qū)公司于本月30日前必須全面復工。

許家印在會上強調(diào)：" 我們要切實履行好企業(yè)主體責任，大干苦干，竭盡全力做好復工復產(chǎn)保交樓工作。"

截至7月底，中國恒大已售未交樓項目中96%已部分或全部復工，實際施工人數(shù)達到集團正常施工要求的86%。

來源：恒大集團官微

實際上，自去年四季度起，中國恒大內(nèi)部持續(xù)強調(diào)要通過 " 一盤一策 " 合理制定銷售措施，重啟并促進現(xiàn)房去化。

截至2022年8月，中國恒大實現(xiàn)銷售總金額181.45億元，銷售面積194.82萬平方米，而僅7月-8月銷售額已達上半年一半。

今年以來，房企銷售規(guī)模大幅下滑?？硕饠?shù)據(jù)顯示，2022年1-8月，百強房企全口徑銷售操盤金額約4.68萬億元，同比降幅仍保持在47.4%的較高水平。

克而瑞認為，目前行業(yè)整體信心尚處在低位、市場整體需求以及購買力不足，9 月以及四季度企業(yè)的去化壓力仍然較大。

有業(yè)內(nèi)人士分析指出，許家印此次要求9月底前全面復工，是恒大保交樓的一次大提速。數(shù)百個項目全面復工、正常施工，對現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展有積極意義。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心高級分析師陳霄表示，中國恒大需要加快債務重組等事項的推進，并在銷售端積極促進項目去化，加速銷售回款，最終才可能徹底化解清盤風險。