圖片來源：現(xiàn)場拍攝

北京驚現(xiàn)6折房源！單價最低2.1萬一平米，還送車位？

北京新房甩賣引關(guān)注，北京商報記者進(jìn)一步調(diào)查發(fā)現(xiàn)，除了價格便宜，這批房的最大賣點(diǎn)其實(shí)是“買房不需要購房資質(zhì)”！購房者需以銷售企業(yè)職工名義簽訂合同，而合同也并不是與項(xiàng)目開發(fā)商所簽訂。

值得一提的是，即便購房者買房后，拿到的也并非真正的購房協(xié)議，而是由開發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》......

不需要購房資格

按照現(xiàn)場銷售人員提供的購房信息，購買條件按照企業(yè)分房管理，購房者年齡滿足22-60周歲即可。

眾所周知，北京買房有嚴(yán)格的“條件”限制，這也是廣大購房者心中的“痛”，有資質(zhì)的沒錢、有錢的又沒資質(zhì)，要二者合一才行。

圖片來源：小紅書截屏

這批不需要資質(zhì)的房子該如何買呢？

“既然是員工福利房，肯定要以員工的身份買。”銷售人員李錦（化名）介紹，如果要購入這批房子，需要購房者簽署一個在職員工證明來買。

“買房流程是交錢拿鑰匙，去住建委報備登記，到時候網(wǎng)上也能查到是你的名字、這個房子的戶主是誰，然后開發(fā)商這邊會給你一個本，上面寫著房間號，證明這是你買的房子。”李錦稱。

沒有銷售資格的物業(yè)包銷

李錦口中的在職員工證明并不是與項(xiàng)目開發(fā)商簽訂的，而是與包銷單位“北京銘確物業(yè)管理有限公司”簽訂。也就是說凡是買這批房子的購房者，首先要成為北京銘確物業(yè)管理有限公司的員工。

上述包括李錦在內(nèi)的銷售人員均表示，自己屬于這個物業(yè)公司。

天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京銘確物業(yè)管理有限公司，成立于2022年1月7日，經(jīng)營范圍包括物業(yè)管理；企業(yè)管理；企業(yè)管理咨詢等。

如果天眼查的信息沒有錯，那么北京銘確物業(yè)管理有限公司并不具備新房銷售的資格。

值得注意的是，金鑫名下還有另外一家公司，一家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)公司。天眼查數(shù)據(jù)顯示，北京得捷房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司成立于2016年4月20日，經(jīng)營范圍包括從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)；房地產(chǎn)咨詢；房地產(chǎn)開發(fā)等。

對于工商系統(tǒng)里沒有資質(zhì)代理這樣一個項(xiàng)目，北京商報記者致電北京銘確物業(yè)管理有限公司，截至發(fā)稿并未獲得回應(yīng)。

不是跟開發(fā)商簽約，而是跟包銷公司簽約？一旦發(fā)生糾紛，將來涉及維權(quán)又該如何自處？

(相關(guān)資料圖)

北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣告訴記者，首先需要看這個所謂的包銷公司是否有開發(fā)商的書面授權(quán)，書面授權(quán)是否會作為購房合同的組成部分。如果沒有書面授權(quán)，購房人將來依據(jù)合同向開發(fā)商主張維權(quán)時，可能會面臨開發(fā)商不承認(rèn)的風(fēng)險。如果開發(fā)商書面授權(quán)已經(jīng)列入合同附件，或者以其他書面方式進(jìn)行了確認(rèn)，開發(fā)商作為委托人，相應(yīng)的法律后果應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。未來出現(xiàn)一些問題，購房人也可以向開發(fā)商進(jìn)行維權(quán)。

“即使有書面授權(quán)，還是建議購房合同最好和開發(fā)商簽署。盡量避免未來開發(fā)商不承認(rèn)購房合同約束力。”王玉臣強(qiáng)調(diào)。

發(fā)黃的公有住宅租賃合同

事實(shí)上，購房者即便以員工身份買房后，所簽署的也并非真正的購房協(xié)議，而是由開發(fā)商方面提供的一份《北京市公有住宅租賃合同》。

“拿著合同就可以正常落戶、上學(xué)了，而且房源信息會去住建委報備登記的?！睘榱俗C明自己說的是真的，李錦給記者提供了上述《北京市公有住宅租賃合同》，在這份發(fā)黃的合同上明確寫了“承租周期十年”。

對于為何是“承租”不是“買賣”，且周期只有十年，按照李錦的說法，“這正是公房的特點(diǎn)”，只要國家不出臺新政策，這批“分配房”五年后就能變成正常的商品住宅?！暗綍r候拿著開發(fā)商提供的合同，然后補(bǔ)交一個35%的差額稅，房本就能正常下來了?！?/p>

圖片來源：小紅書截圖

“北京過去確實(shí)有公有住房，大概在上世紀(jì)90年代初，為了解決企事業(yè)單位職工興建的一批公有住房，興建之初都是承租性質(zhì)?！币晃辉?jīng)經(jīng)歷過北京房改的政府人士直言，房改后，部分公房折合工齡、職級等在完成土地出讓金補(bǔ)繳或按照房改政策補(bǔ)足房款后銷售給了職工，也就是現(xiàn)在二手房市場的已購公房。

顯然，上述房源并不符合這一規(guī)定。

對此，李錦也承認(rèn)“不能保證百分之百下房本”，但自己住是肯定沒問題的，如果想轉(zhuǎn)讓，沒下房本之前物業(yè)負(fù)責(zé)更改租賃合同。

6月13日晚間，北京石景山App上發(fā)布一則落款為石景山區(qū)住建委的情況說明：近日，有媒體報道石景山區(qū)出現(xiàn)“分配房”，且“不限購”“低折扣”“送面積”。稱經(jīng)區(qū)住建委核實(shí)，遠(yuǎn)洋五里春秋可售商品房1060套，銷售率86%，最低銷售折扣未低于8折；西府海棠雅苑可售商品房926套，銷售率90%，最低銷售折扣未低于95折。未發(fā)現(xiàn)媒體報道“6折新房”甩賣情況。6月13日上午，區(qū)住建委緊急約談了景西公司，景西公司表示，因項(xiàng)目即將竣工，正準(zhǔn)備就自持商品房對外整體租賃與相關(guān)意向單位進(jìn)行洽談，但均未形成租賃方案、未簽署任何協(xié)議。景西公司表示，報道中提到的自持部分可落戶、貸款、改建等均不屬實(shí)，也未發(fā)布過自持商品房可長租的相關(guān)信息。景西公司已于6月6日在售樓處張貼聲明，提醒購房人謹(jǐn)防有關(guān)自持商品房有關(guān)的不實(shí)宣傳。

區(qū)住建委提示廣大購房人：按照《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》（京建發(fā)〔2017〕145 號）要求，企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售。請廣大購房人切莫貪圖所謂的便宜，造成不必要財產(chǎn)損失。下一步區(qū)住建委將緊抓問題不放，會同公安、市場監(jiān)管等部門，對全區(qū)租賃類住房開展專項(xiàng)檢查，對涉及的銷售詐騙、虛假宣傳、以租代售等違法行為進(jìn)行嚴(yán)肅查處。

以租代售的風(fēng)險

2016年9月30日，北京出臺房地產(chǎn)市場調(diào)控新政，要求強(qiáng)化“控地價、限房價”交易方式，試點(diǎn)采取限定銷售價格并將其作為土地招拍掛條件的措施，并鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自持部分住宅作為租賃房源。競自持是“控地價、限房價”的產(chǎn)物，北京部分地塊自持比例甚至達(dá)到100%，也可見當(dāng)時房企拿地的熱情。

后續(xù)因開發(fā)商著急變現(xiàn)，自持商品房開始利用“以租代售”的形式入市。2017年4月，北京市發(fā)布了《關(guān)于本市企業(yè)自持商品住房租賃管理有關(guān)問題的通知》，加強(qiáng)對企業(yè)自持商品住房租賃的管理工作，明確企業(yè)自持商品住房應(yīng)全部用于對外租賃，不得銷售，企業(yè)持有年限與土地出讓年限一致，對外出租單次租期不得超過10年。

簽訂“長租”合同而不是商品房買賣合同，一次性租賃70年賭的就是未來能“轉(zhuǎn)正”？

對此，地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示，競自持模式有其歷史背景，也是政府土地拍賣的一次新嘗試，此類房源已明確“不得分割、銷售、轉(zhuǎn)讓”，因此“轉(zhuǎn)正”目前沒有政策依據(jù)。此外，房管部門如果為某一項(xiàng)目開設(shè)“先例”，個例就不再是個例，后續(xù)自持項(xiàng)目爭相效仿，競自持政策也就失去了原本的意義。