房貸利率的走勢牽動著每一個購房者的心。據(jù)貝殼研究院最新統(tǒng)計，在9月末階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的推動下，截至上周三全國已經(jīng)至少有10個大中城市房貸利率降至4%以下，其他符合條件的三四線城市也不斷跟進調(diào)整。

在中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場研究總監(jiān)陳文靜看來，因為政策限定在2022年底前，調(diào)整窗口期集中在今年四季度，預(yù)計接下來會有更多城市跟進，傳導(dǎo)效應(yīng)可能會加強。貝殼研究院市場分析師劉麗杰也分析，當前還有多個符合階段性定向降息政策的城市首套房貸利率在4.1%及以上，后期仍有回調(diào)空間。

雖然10月最新公布的5年期以上LPR(貸款市場報價利率)保持穩(wěn)定，不過東方金誠宏觀分析師王青預(yù)測，推動樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來一段時間穩(wěn)增長、控風(fēng)險的一個重要發(fā)力點，接下來監(jiān)管進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調(diào)二套房貸利率下限等都值得期待。

10余城房貸利率跌破4%

“這是我從業(yè)十年來最低的一次(利率)。”10月23日，一位大連地產(chǎn)中介人士對客戶表示，當?shù)厥滋追抠J利率最近幾天剛剛從4.15%下調(diào)至3.95%，已經(jīng)十分優(yōu)惠。

此前9月底，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布關(guān)于階段性調(diào)整差別化住房信貸政策的通知，對于符合條件的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。

所謂“符合條件”，即2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的城市。這些城市政府可根據(jù)當?shù)胤康禺a(chǎn)市場形勢變化和調(diào)控要求，自主決定階段性維持、下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》可虡I(yè)性個人住房貸款利率下限，央行、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指導(dǎo)省級市場利率定價自律機制配合實施。

根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的6月～8月70個大中城市新建商品住宅銷售價格指數(shù)情況，共有23個城市符合這一政策，主要集中在三四線城市和部分二線城市，其中就包括大連。

事實上，在大連之前就有多個符合條件的大中城市對首套房貸利率作出調(diào)整。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，截至10月19日，已經(jīng)有石家莊、貴陽、天津、武漢、宜昌等10城首套房貸利率降至4%以下。

分城市來看，二線城市中昆明首套房貸利率降至3.95%，武漢、天津和貴陽首套房貸利率降至3.9%，石家莊首套房貸利率降至3.8%。利率變化方面，本月石家莊、蘭州首套房貸主流利率下調(diào)幅度最大，達到30BP。

而除了二線城市，部分三四線城市也早已行動起來，其中廣東清遠、湛江等地在國慶節(jié)前就已火速作出調(diào)整，清遠首套房貸利率最低已經(jīng)觸及3.7%的低點。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計，截至10月17日，在階段性調(diào)整新政出臺后下調(diào)首套房貸利率或取消利率下限的城市還包括濟寧、陽江、江門、云浮、阜陽、襄陽等。

貝殼研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綜合調(diào)整信息后目前一線城市房貸利率最高，首套平均為4.60%，二套平均為5.13%，與上月持平。二線城市首套利率最低，平均為4.08%，三四線城市首套房貸利率平均為4.11%。三四線城市也是房貸利率同比降幅最大的城市線，首二套利率同比降幅分別為169BP和116BP。以首套房100萬商業(yè)貸款本金、30年期等額本息還款計算，平均每月可減少月供約1000元，利息總額減少約37萬元。

除了讓購房者切實節(jié)約成本的利率調(diào)整，各地銀行房貸放款速度也明顯加快且趨于穩(wěn)定。貝殼研究院監(jiān)測顯示，10月銀行放款周期平均為26天，與上月基本持平。其中一線城市平均放款周期為30天，二線城市平均放款周期均為24天，三線城市平均放款周期為26天。

二套房利率會降嗎?

考慮到今年5月央行、銀保監(jiān)會宣布下調(diào)新發(fā)放首套房商業(yè)性個人住房貸款利率，將下限由不低于相應(yīng)期限LPR調(diào)整為LPR-20BP，這已經(jīng)是年內(nèi)中央層面第二次調(diào)整房貸利率下限。加上年內(nèi)5年期以上LPR累計3次下調(diào)35個基點，居民購房負擔(dān)已經(jīng)大大減輕。

雖然央行10月20日公布的新一期5年期以上LPR維持在4.3%，但市場對于接下來房貸利率繼續(xù)下行的預(yù)期并沒有降溫。從各機構(gòu)統(tǒng)計的樓市成交數(shù)據(jù)來看，新房和二手房普遍有邊際回暖跡象，但一線城市和核心二線城市明顯優(yōu)于三四線城市，后者去化壓力依然存在，居民消費信心尚未完全恢復(fù)。

在既有政策下，四季度被機構(gòu)普遍寄予厚望。陳文靜認為，因為此輪階段性調(diào)整政策限定在2022年底前，四季度將是主要政策窗口期，預(yù)計接下來會有更多城市結(jié)合自身情況調(diào)整首套房商貸利率，產(chǎn)生引導(dǎo)效應(yīng)，帶動整體市場預(yù)期恢復(fù)。

不過她同時指出，考慮到一線城市市場表現(xiàn)整體好于全國，一線城市作為市場及政策的風(fēng)向標，政策出臺更加謹慎，房地產(chǎn)政策優(yōu)化力度相對有限。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，10月一線城市房貸利率同比降幅最小，首二套利率同比降幅僅為60BP和52BP。

從央行公布的最新金融數(shù)據(jù)也可以看出，居民中長期貸款增長仍缺少動力。有分析認為，10月LPR報價基礎(chǔ)MLF雖然沒有發(fā)生變化，但商業(yè)銀行新一輪存款利率下調(diào)等也會增加LPR報價下調(diào)加點的動力。即使短期內(nèi)5年期LPR報價保持不動，王青認為，推動樓市在年底前后企穩(wěn)回暖是未來一段時間穩(wěn)增長、控風(fēng)險的一個重要發(fā)力點，接下來監(jiān)管也可以通過進一步放寬首套房貸利率下限，甚至適時下調(diào)二套房貸利率下限等方式，引導(dǎo)四季度居民房貸利率持續(xù)下行。

劉麗杰也建議，在改善性需求對市場的主導(dǎo)作用日益增強的背景下，政策上也要關(guān)注降低“賣一買一”“賣舊買新”的貸款利率，這是符合多數(shù)城市住房消費實際的必要舉措，未來不排除會進一步結(jié)構(gòu)性放寬二套房貸款利率政策的可能。

據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，10月全國首套房主流利率平均為4.12%，環(huán)比下行3BP，但二套利率與上月持平，平均為4.91%。不過，二者較去年最高點已經(jīng)分別回落162BP和109BP。