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多重住房按揭創(chuàng)新還款方式來襲 先入住再還劃算嗎

“先息后本”“買房前3年只還利息”……為了緩解疫情期間購房者貸款初期還款壓力,期多家銀行創(chuàng)新住房按揭靈活還款舉措,突破了以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式的限制。6月23日,北京商報(bào)記者了解到,為進(jìn)一步為購房者紓困,日,安徽地區(qū)一國有大行開始推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式。雖然多樣的住房按揭還款方式能為購房者提供便利,但購房者也應(yīng)做好甄別,選擇符合自身需求的還款方式。

一大行推“尾款到期付”和“入住還”

溫州“買房前3年只還利息”話題熱度還未停歇,一家國有大行也在安徽地區(qū)推出了“先入住再還款”“尾款本金延遲結(jié)清”的住房貸款靈活還款政策。

6月23日,北京商報(bào)記者從安徽省阜陽市多家工商銀行網(wǎng)點(diǎn)人士處獲悉,工商銀行總行日印發(fā)《關(guān)于個(gè)人貸款支持抗疫紓困有關(guān)事項(xiàng)的通知》(以下簡稱《通知》)要求,各行可結(jié)合屬地實(shí)際推廣“尾款到期付”“入住還”等還款方式,緩解疫情下購房者貸款初期還款壓力。

根據(jù)工商銀行阜陽市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士提供的信息,“尾款到期付”是指借款人可按照貸款金額一定比例保留尾款,剩余款項(xiàng)在貸款期限內(nèi)按“等額本息”或“等額本金”方式還款,尾款利息按月(期)歸還,尾款本金在提前還款或貸款到期時(shí)結(jié)清。

“入住還”還款法是指借款人購買產(chǎn)權(quán)房或購買與該行簽訂了按揭合作協(xié)議且開發(fā)商為貸款提供階段保證擔(dān)保的期房時(shí),可在所購房產(chǎn)入住之前,暫緩歸還貸款本金,僅歸還貸款利息的還款方式。“入住還”還款法適用于個(gè)人住房按揭貸款,本金寬限期不超過1年,購買期房的本金寬限期一般為從貸款發(fā)放之日起至購房合同中約定的交房日止。

在《通知》中,該行要求,客戶經(jīng)理在營銷過程中要向客戶準(zhǔn)確介紹此還款法,貸款申請(qǐng)和貸款合同等資料中無“入住還”字樣。

“存量貸款現(xiàn)在不支持這兩項(xiàng)業(yè)務(wù)辦理,只有新增貸款可以辦理,當(dāng)前產(chǎn)品還在發(fā)布期間,購房者可以申請(qǐng),6月底就可以辦理業(yè)務(wù)。”上述個(gè)貸人士說道。

對(duì)工商銀行此次推廣“尾款到期付”和“入住還”兩種還款方式,諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪在接受北京商報(bào)記者采訪時(shí)指出,此次該行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策均屬于較為新穎且靈活的還款方式,是緩解當(dāng)前購房情緒仍偏低的方式之一,可在一定程度上減輕購房群體短期資金壓力。

整體還款負(fù)擔(dān)并未減少

今年以來,已有多家銀行將支持居民合理住房需求作為房地產(chǎn)政策靶心,采取了多種措施降低購房者的負(fù)擔(dān),突破以往“等額本金”“等額本息”兩種傳統(tǒng)還款方式。

譬如,華夏銀行(600015)溫州分行此前推出了一款名為“安居貸”的住房消費(fèi)金融服務(wù)產(chǎn)品引發(fā)熱議,貸款期限在十年(含)以上的首套住房按揭購房者申請(qǐng)“安居貸”,可選擇“先息后本”或“少量本金加利息”等靈活按揭還款方式,靈活還款方式最長可達(dá)三年,即借款人前三年可選擇只還利息,從第四年開始分期還本付息。

江門農(nóng)商行期也推出了一款“樂居貸”業(yè)務(wù),貸款期限在10年(含)以上的住房按揭購房者,可采用靈活還款方式,借款人前3年每月只需償還利息,余下期限及貸款采用分期還款方式,也就是說,按揭可前3年“只付息不還本”。

以購買首套住房,住房按揭貸款100萬元,貸款期限20年,現(xiàn)行年利率4.25%計(jì)算,采用“等額本息”還款方式,第1-3年購房者每月還款金額為6192元,辦理江門農(nóng)商行“樂居貸”業(yè)務(wù)的購房者每月只需要還3542元利息。

再來看上述工商銀行推出的“尾款到期付”和“入住還”政策,以貸款金額100萬元、20年、利率4.25%,等額還款方式為例,采用“尾款40萬元最后一期付”,購房者每個(gè)月還款金額為5132.08元,比正常等額還款方式每月少還1060.26元;采用“入住還”,前12個(gè)月購房者月還款金額為3541.67元,比正常等額還款方式每月少還2650.67元。

從月還款金額來看,多家銀行推出的靈活還款方式確實(shí)在一定程度上緩解了購房者貸款初期壓力,不過從長期來看并沒有實(shí)質(zhì)為購房者“減負(fù)”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,此類模式是房貸產(chǎn)品多元化、靈活化的重要體現(xiàn),無論是“先息后本”還是“尾款到期付”“入住還”,都使得購房者前期的房貸壓力會(huì)小很多,也是一種合理規(guī)劃房貸償還方式的重要體現(xiàn)。

“不過,需要關(guān)注的是,類似創(chuàng)新多少會(huì)有一些質(zhì)疑。”嚴(yán)躍進(jìn)強(qiáng)調(diào)稱,比如說可能看似很劃算,但其實(shí)算起來的話,初期貸款壓力小了,但是后面的利息反而高起來了。實(shí)際上無論是哪種償還模式,按照時(shí)間進(jìn)行貼現(xiàn)計(jì)算的話,所有償還的本金和利息折現(xiàn)回來,其實(shí)就是貸款本金,只不過是通過創(chuàng)新月供償還模式,使得月供負(fù)擔(dān)和月供償還能力可以更加匹配。

適用范圍有限

今年5月,“首套房貸利率下限調(diào)整”與“5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率(LPR)調(diào)降”雙重禮包下發(fā),當(dāng)前多地已普遍執(zhí)行首套房貸利率最低4.25%這一標(biāo)準(zhǔn)。政策利好之下,雖然多樣的還款方式為購房者提供了便利,但購房者也應(yīng)做好甄別。

上述工商銀行阜陽市一網(wǎng)點(diǎn)個(gè)貸人士介紹稱,“該政策主要是針對(duì)疫情期間受影響收入比較薄弱的購房者。假如個(gè)人或夫妻雙方有穩(wěn)定的收入,這種還款方式不一定適合,不論是‘尾款到期付’還是‘入住還’,都會(huì)存在集中還款的壓力,而‘等額本息’還款方式是利息付出較少的一種方式”。

“采用‘先息后本’或‘少量本金加利息’等還款方式只是前期還款金額有所減少,但本金還款后置相較于‘等額本息’還款方式還款金額將更多,后期還款壓力加大,因此此舉對(duì)于緩解購房壓力的效果較為溫和。”正如關(guān)榮雪所言,從長期來看,銀行此類創(chuàng)新按揭貸款服務(wù)方式屬于本金還款后置,因此此舉更多是有助于減輕短期資金壓力,該項(xiàng)貸款服務(wù)偏適用于當(dāng)前受疫情等影響就業(yè)或薪資出現(xiàn)短暫受挫或下滑情況的購房者。

“購房者可以自己斟酌,覺得劃算的,至少可以獲得一個(gè)選擇權(quán),即選擇更匹配的月供償還模式。而且此類做法也對(duì)其他銀行系統(tǒng)和房地產(chǎn)有啟發(fā),即吸引購房者購房和償還貸款,要努力讓購房者在購房后的5年內(nèi)壓力最小化,這樣顧慮就最小,也會(huì)更加積極購房和申請(qǐng)房貸。”嚴(yán)躍進(jìn)說道。

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