多地土拍規(guī)則出現調整。澎湃新聞注意到，近期，濟南、合肥等熱點城市的土拍規(guī)則有所調整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。

多地土拍規(guī)則調整不再設置上限價格

10月12日，據合肥土地市場網，安徽省合肥市發(fā)布市轄區(qū)2023年擬出讓居住用地詳細清單(第三批)。第三批擬出讓居住用地清單共包含31宗地塊，共計面積2853.5畝，地塊涉及包河區(qū)(14宗)、瑤海區(qū)(3宗)、廬陽區(qū)(2宗)、蜀山區(qū)(2宗)、高新區(qū)(5宗)、經開區(qū)(3宗)、新站區(qū)(2宗)。第三批擬出讓居住用地清單中，已有6宗地塊明確將于11月2日出讓。

根據地塊出讓公告，上述6宗地塊共計土地面積571.058畝，同時，地塊出讓規(guī)則有所調整，地塊未顯示上限價格。據大皖新聞報道，此次土拍規(guī)則不再限制地價。

按照最新的地塊公告，此次推出的地塊將采取拍賣方式出讓，即：競買人以舉牌方式應價，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。

同時，按照地塊出讓公告，商品住宅須實行精裝交付。居住用地競買人須達到“五沒有”條件，即：沒有項目“爛尾”，沒有“保交樓”任務，沒有重大工程質量問題造成嚴重負面影響，沒有項目發(fā)生一般及以上安全生產責任事故，沒有所屬物業(yè)公司被投訴較多造成嚴重負面影響。

在這之前，合肥居住用地土拍規(guī)則采取“投報高品質住宅方案”的競買方式，即：“價高者得+投報高品質住宅建設方案+搖號”的競買方式。即：競買人以舉牌方式應價，在未達到最高限價時，報價最高者且高于保留底價的，為競得人。如競價達到最高限價時，仍有其他競買人愿意繼續(xù)參與競買的，則轉入投報高品質住宅建設方案階段。競買人需投報高品質商品住宅建設方案，評選委員會按照《高品質商品住宅建設方案評審內容及評分標準》組織評分，確定綜合評分最高的競買人為競得人。如最高綜合評分的競買人有兩個及兩個以上分數相同時，則搖號產生競得人。

在此之前，濟南多宗住宅地塊競買規(guī)則也有所調整。根據濟南公共資源交易中心、濟南市自然資源和規(guī)劃局于10月9日發(fā)布兩批土地補充公告，濟自然規(guī)劃告字〔2023〕9號、濟自然規(guī)劃告字〔2023〕10號公告中的出讓宗地競買規(guī)則做出調整。

通過翻閱出讓公告，上述濟自然規(guī)劃告字〔2023〕9號公告、濟自然規(guī)劃告字〔2023〕10號公告中原表述為：本次國有建設用地使用權采取網上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。根據濟南市人民政府《關于進一步完善調控措施促進我市房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(濟政辦發(fā)〔2017〕13號)規(guī)定，本次公告出讓城鎮(zhèn)住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的采取“限地價、競建筑品質、現場搖號”。

不過，翻閱上述公告中的城鎮(zhèn)住宅用地最新掛牌出讓文件，目前僅顯示：本次國有建設用地使用權采取網上掛牌方式出讓，按照價高者得原則確定競得人。即不再顯示“城鎮(zhèn)住宅用地設立最高限價，網上交易達到最高限價的采取‘限地價、競建筑品質、現場搖號’”等相關表述。

取消土地最高限價會成為趨勢嗎?

諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪指出，從樓市購房政策方面可以看到，由于樓市復蘇動力不足，市場情緒持續(xù)低落，部分城市逐漸解除此前的限制性購房政策，土地市場亦是如此，今年以來土地市場整體延續(xù)低溫運行態(tài)勢，熱度改善有限，因此，不排除不再限地價或將成為土拍規(guī)則的調整趨勢。

根據中指研究院數據，2023年前三季度，全國300城住宅用地供求規(guī)模同比降幅均在三成以上。三季度，土地市場情緒依然偏弱，流拍撤牌率達28%，較二季度提升8.1個百分點。

按照中指研究院數據，2023年1-9月，全國300城住宅用地成交22391萬平方米，同比下降33.4%。9月，300城住宅用地成交2693萬平方米，同比下降49.7%;成交樓面均價7673元/平方米，同比下跌2.1%。

中指研究院分析師孟新增指出，以濟南土拍為例，2023年1-9月，住宅用地成交面積同比降幅19.9%。土拍熱度方面，僅優(yōu)質地塊尚能維持一定熱度，非核心地塊多底價成交，企業(yè)投資意愿整體相對較弱。

關榮雪提到，取消土地最高限價改由價高者得，則意味著房企拿地不再憑借運氣，更多的是拼財力、拼實力，由此不排除房地產企業(yè)間在規(guī)模等方面上的分化特征將會進一步加大，強者恒強的局面持續(xù);同時，核心地塊競爭將會進一步激烈，地價將創(chuàng)新高，與此同時，拿地成本提升了，可能也會傳導到房價上。