自比如世界購(gòu)物中心清退商戶之后，新的“接手者”浮出水面。8月9日，記者了解到，寒酥物業(yè)接手運(yùn)營(yíng)原比如世界，未來(lái)可能以私立醫(yī)院的形式進(jìn)行改造。其實(shí)，從北京市場(chǎng)來(lái)看，近期有不少業(yè)主清退購(gòu)物中心項(xiàng)目或是轉(zhuǎn)手。分析指出，一些小型購(gòu)物中心或者零散商戶承租能力較差，對(duì)業(yè)主而言可能存在太多不確定性，相比之下，一些寫(xiě)字樓或醫(yī)院等行業(yè)能夠提供穩(wěn)定或較好的租金回報(bào)，更受業(yè)主青睞。

新業(yè)主接手

比如世界購(gòu)物中心并非單純的內(nèi)部調(diào)整，而是物業(yè)轉(zhuǎn)手。記者從該項(xiàng)目商戶獲悉，比如世界已經(jīng)轉(zhuǎn)手給北京寒酥物業(yè)管理有限公司(以下簡(jiǎn)稱“寒酥物業(yè)”)。記者從天眼查看到，該公司成立于2020年6月，經(jīng)營(yíng)范圍為物業(yè)管理;房地產(chǎn)信息咨詢;企業(yè)管理等。

此前，記者走訪比如世界購(gòu)物中心時(shí)看到，該商場(chǎng)僅剩下負(fù)一層的麥德龍仍在營(yíng)業(yè)，其余兩層的商戶已經(jīng)全部清退。寒酥物業(yè)負(fù)責(zé)人向記者透露，當(dāng)初比如世界購(gòu)物中心二層全是教育機(jī)構(gòu)，受目前教育政策影響，這些培訓(xùn)業(yè)態(tài)面臨轉(zhuǎn)型，加上疫情影響，很多商戶都難以支撐下去。同時(shí)，該項(xiàng)目面臨收租困難的問(wèn)題，只有不到30%的商戶能按時(shí)上交房租，所以不得不清退商戶進(jìn)行經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的轉(zhuǎn)型。

或許是由于經(jīng)營(yíng)困難，所以導(dǎo)致了比如世界開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)商比如世界房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司(以下簡(jiǎn)稱“比如公司”)放手該項(xiàng)目。記者在阿里拍賣(mài)上看到，2020年6月29日，位于北京市朝陽(yáng)區(qū)景順路“比如世界”房產(chǎn)擬轉(zhuǎn)讓的招商公告顯示，該項(xiàng)目為商品房，規(guī)劃用途為建材超市。建筑面積為地下一層、地上二層，建筑合計(jì)38744.2平方米。房下土地的建筑用地面積為21774.15平方米，綠化用地5800平方米。土地使用權(quán)類(lèi)型為出讓，使用權(quán)、終止日期分別為商業(yè)、地下商業(yè)：2043年6月12日;辦公、地下辦公：2053年6月12日。

如何回歸市場(chǎng)

雖然比如世界購(gòu)物中心此前面臨收租困難，但便民業(yè)態(tài)的離開(kāi)讓不少消費(fèi)者唏噓。記者通過(guò)部分商戶以及周邊居民反饋得知，原比如世界購(gòu)物中心可能會(huì)改造成醫(yī)美醫(yī)院，也可能是外資醫(yī)院。不少周邊消費(fèi)者表示，影院和麥德龍對(duì)周邊居民日常生活十分方便，并不希望超市和影院業(yè)態(tài)離開(kāi)。

該項(xiàng)目具體要做什么，其實(shí)目前并沒(méi)有定論。寒酥物業(yè)負(fù)責(zé)人表示，目前對(duì)外的大致口徑是轉(zhuǎn)型做醫(yī)院，但都還沒(méi)有最終敲定。“做什么?怎么做?其實(shí)需要依據(jù)之后的招商才能定奪。以麥德龍為例，從2009年簽約至今，隨著十多年的租金遞增上漲，以目前的租金來(lái)看，在市場(chǎng)上不算高。每個(gè)月的租金還不能覆蓋寒酥物業(yè)接手后的項(xiàng)目維護(hù)費(fèi)用。”該負(fù)責(zé)人坦言。

關(guān)于周邊居民所期望的生活配套，上述負(fù)責(zé)人給出這樣的詳細(xì)答案，“麥德龍可能會(huì)走，但超市業(yè)態(tài)還會(huì)有，在規(guī)劃中有2000-3000平方米的面積留給了超市業(yè)態(tài)。星巴克雖然目前也已經(jīng)撤店，未來(lái)還是會(huì)返場(chǎng)。所以，生活配套的相關(guān)內(nèi)容會(huì)在后續(xù)招商中陸續(xù)引入，不論是對(duì)商戶還是周邊居民，都有一定的生活保障。只是不可能再繼續(xù)做教育培訓(xùn)的方向”。

至于何時(shí)回歸市場(chǎng)，上述負(fù)責(zé)人表示，自去年8月買(mǎi)下該項(xiàng)目到近日開(kāi)始改造，該項(xiàng)目依舊面臨很多問(wèn)題，如水電路改造、線路老化等。“具體開(kāi)業(yè)時(shí)間雖然不定，但作為業(yè)主方一定是需要在保證安全的前提下越快越好。”該負(fù)責(zé)人表示。

回報(bào)率決定去留

到底是教育業(yè)態(tài)受影響還是購(gòu)物中心難運(yùn)營(yíng)?北京商業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)賴陽(yáng)指出，雖然近期各種教育新規(guī)出臺(tái)，但這對(duì)一些購(gòu)物中心的教育培訓(xùn)業(yè)態(tài)影響有限，因?yàn)樵絹?lái)越多的教育機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)型，仍有較大的市場(chǎng)空間。反倒是一些小型的購(gòu)物中心或傳統(tǒng)商業(yè)需要整體轉(zhuǎn)型，業(yè)主方對(duì)于運(yùn)營(yíng)主體的承租能力存有不確定性，所以寧可進(jìn)行轉(zhuǎn)手，也要保證有固定收益率。

“其實(shí)類(lèi)似于醫(yī)療美容等特殊行業(yè)的利潤(rùn)率比較高，往往愿意接手整棟建筑，同時(shí)還有很多新型行業(yè)都需要較大的建筑體，整租對(duì)業(yè)主方而言，有很好的收益率和租金回報(bào)，所以業(yè)主在權(quán)衡利弊的情況下，會(huì)選擇這類(lèi)項(xiàng)目。”賴陽(yáng)解釋道。

盈石(北京)總裁周睿認(rèn)為，既要在長(zhǎng)周期內(nèi)保持一個(gè)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，又要應(yīng)對(duì)外部“黑天鵝”的沖擊，對(duì)于購(gòu)物中心而言，其實(shí)并沒(méi)有絕對(duì)意義上的安全與穩(wěn)定。本質(zhì)上，購(gòu)物中心都具有一定的生命周期，從培育期到提速期，再進(jìn)入成熟期，可能也很快就到達(dá)衰退期。整個(gè)周期當(dāng)中，都需要提前進(jìn)行預(yù)判，做到不斷地迭代換新，這也極其考驗(yàn)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的前瞻性與創(chuàng)新力。與此同時(shí)，“項(xiàng)目轉(zhuǎn)手或業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)換其實(shí)是跟周邊商圈的人口結(jié)構(gòu)和消費(fèi)需求相關(guān)”。 CBRE世邦魏理仕副董事、華北區(qū)研究部主管孫祖天認(rèn)為。

此外，想要打造一個(gè)體驗(yàn)感十分好的購(gòu)物中心也越來(lái)越難了。賴陽(yáng)表示，進(jìn)行體驗(yàn)化、時(shí)尚化轉(zhuǎn)型，做沉浸式的賣(mài)場(chǎng)固然能收獲人氣，但這個(gè)過(guò)程十分困難。即便有很多項(xiàng)目人氣高，但收益回報(bào)并不高，所以，能做到有人氣且高回報(bào)率的運(yùn)營(yíng)主體少之又少，不如轉(zhuǎn)為其他用途。