熱點城市土拍升溫 因城施策優(yōu)化土地供應(yīng)
(資料圖)
證券時報記者 張達
重點城市土地市場表現(xiàn)備受關(guān)注。證券時報記者梳理,2月以來,集中供地的重點22城中,北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍,鄭州、天津、蘇州、杭州完成了2023年首輪集中土拍。土拍結(jié)果呈現(xiàn)冰火兩重天,杭州、北京、蘇州等熱點城市土拍升溫,而鄭州、天津的土拍則較為冷清。
與此同時,證券時報記者不完全統(tǒng)計,2月以來,北京、上海、廣州、深圳、南京、青島、杭州等地公布了2023年首批擬供地塊清單。值得注意的是,不同于往常供地集中于某一天出讓,北京、上海、廣州、深圳、杭州首批供地出讓時間跨度拉長,特別是北京、深圳、杭州,擬出讓時間段長達3個月。
接受證券時報記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為,目前雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)升溫,但熱度能否延續(xù)仍需觀察,尚不能斷定土地市場已經(jīng)回暖。近期,多地優(yōu)化完善供地政策,在公開擬供地清單的前提下,各城市因城施策調(diào)整供地頻次,可以更好發(fā)揮公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
熱點城市土地市場升溫
證券時報記者梳理,2月以來,集中供地的重點22城中,北京、杭州完成了2022年第5輪集中土拍,鄭州、天津、蘇州、杭州完成了2023年首輪集中土拍。
值得注意的是,杭州時隔14天完成的兩次土拍均保持火熱,引起市場關(guān)注。特別是2023年首輪集中土拍,13宗地總成交金額達182億元,整體溢價率達9.3%,保持高位。其中,有8宗地封頂搖號,最熱門的蕭山市北地塊更有60家房企參與搖號。不僅參與房企眾多,從拿地結(jié)果看,民企拿地較之前更加積極,共拿到7宗地,占比超過一半,也能反映此次土拍的熱度。
除了杭州,北京、蘇州的土拍也競爭激烈。北京2022年第5輪集中土拍,6宗地共吸引了20家房企及聯(lián)合體報名參與,其中有3宗地觸頂成交;蘇州2023年首輪集中土拍中,有1宗地經(jīng)過65輪競價觸頂搖號,參與現(xiàn)場搖號房企多達31家。
與杭州的火熱相比,鄭州、天津2023年首輪集中土拍則較為冷清。其中,鄭州11宗地10宗底價成交、1宗流拍,本地國企為拿地主力;天津1宗地底價成交,拿地企業(yè)為本地城投公司。
對于熱點城市土拍升溫的原因,克而瑞研究中心副總經(jīng)理楊科偉接受證券時報記者采訪時表示,杭州、北京本身短期樓市銷售就很好,未來前景也被普遍看好,一直是房企深耕的重鎮(zhèn);蘇州本輪主要是土地本身特別優(yōu)質(zhì),區(qū)位都在城市熱點核心區(qū),未來銷售去化無憂,所以也是爭搶熱點。
對于房企來說,優(yōu)質(zhì)地塊才有投資價值,這也是各地土拍市場冰火兩重天的原因,包括熱點城市內(nèi)部也是如此。如杭州2023年首輪集中土拍有8宗地觸頂成交,但也有3宗底價成交;北京土拍觸頂搖號和底價成交各占一半;蘇州除1宗熱門地塊觸頂搖號外,有4宗底價成交。
那么,當(dāng)前能否判斷土地市場投資回暖了呢?在楊科偉看來,判斷投資回暖有三個信號:一是城投托底的減少與退出;二是參與拿地的企業(yè)數(shù)量增多,溢價率持續(xù)走高;三則是規(guī)模民企的投資復(fù)蘇。從杭州2月的兩次土拍來看,城投拿地比例確實降低,但多數(shù)是建立在地塊供應(yīng)減少、優(yōu)質(zhì)地塊比例提升的條件之上的,雖然許多深耕杭州的本地民企拿地,但是全國化規(guī)模民企仍深陷泥潭。“目前雖然核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)火熱,但熱度能否延續(xù)仍需觀察,尚不能斷定土地市場已經(jīng)回暖?!彼f。
多地落實優(yōu)化供地方式
證券時報記者不完全統(tǒng)計,2月以來,北京、上海、廣州、深圳、南京、青島、杭州等地公布了2023年首批擬供住宅用地清單。其中,杭州數(shù)量最多,有73宗,涉及10個區(qū);北京共計23宗,涉及9個區(qū),中心城區(qū)11宗,占比48%;上海有19宗,涉及11個區(qū);廣州有8宗,涉及4個區(qū);深圳有5宗,涉及4個區(qū);南京有13宗,涉及6個區(qū);青島有14宗,涉及5個區(qū)。整體來看,各地以主城區(qū)供應(yīng)為主,優(yōu)質(zhì)地塊占比較多。
證券時報記者注意到,不同于往常供地集中于某一天出讓,北京、上海、廣州、深圳、杭州首批供地出讓時間跨度拉長。其中,杭州首批供地將于5月31日前組織出讓活動,據(jù)公布時間超過3個月;北京擬出讓時間段為2月16日至5月16日,長達3個月;深圳首批供地將于2月23日至5月23日期間發(fā)布出讓公告,跨度也是3個月;上海首輪地塊最晚于5月前組織出讓公告,跨度也接近3個月;廣州首輪供地則有5個不同的競價日期,分布在3月23日至4月20日之間,跨度也近1個月。
北京市規(guī)劃自然資源委相關(guān)負責(zé)人表示,今年將定期發(fā)布擬供應(yīng)商品住宅用地清單,采取“多頻少量”的方式全力推進清單內(nèi)的項目及時發(fā)布預(yù)申請公告或正式公告,以常態(tài)化的方式保持供地節(jié)奏均衡、合理、有序,穩(wěn)定市場預(yù)期,提振市場信心。
從今年杭州的兩次集中土拍來看,時間間隔僅有14天,可見今年杭州供地節(jié)奏明顯加快。
實際上,今年多地調(diào)整供地節(jié)奏,是對此前自然資源部發(fā)布的《關(guān)于進一步規(guī)范住宅用地供應(yīng)信息公開工作的通知》的落實?!锻ㄖ芬?,建立擬出讓地塊清單公布制度,每次公開詳細清單對應(yīng)的擬出讓時間段原則上不少于3個月,給市場主體充足的時間預(yù)期預(yù)判;同時,詳細清單內(nèi)的地塊可以分批次出讓。
2月初,因上述《通知》中對住宅用地出讓公告不再要求“全年不超過3次”,引起了市場對于22城集中供地將取消的猜測。對此,自然資源部相關(guān)負責(zé)人回應(yīng)證券時報記者稱,不是要取消集中供地制度,而是優(yōu)化完善集中供地政策,更好發(fā)揮充分公開披露信息對于穩(wěn)定和引導(dǎo)市場預(yù)期的積極作用。
對于多地供地方式的調(diào)整,中指研究院高級分析師張曉飛接受證券時報記者采訪時表示,近來一些城市繼續(xù)優(yōu)化供地方式和政策,將過去采取的集中供應(yīng)優(yōu)化為集中擬供應(yīng),在規(guī)定區(qū)間采取常態(tài)化供應(yīng)方式;在供應(yīng)上采取“以需定供”的方式維持市場供求平衡,降低庫存也是這次調(diào)整的主要目標。