“十年后的萬科還是地產(chǎn)公司嗎?我想不應該是了，即使是，也應該會慘淡經(jīng)營。”6月29日，萬科董事會主席郁亮在2017年度股東大會上如是說。仿佛卸下一身硝煙的戰(zhàn)袍，以一個羽扇綸巾的姿態(tài)轉(zhuǎn)身走向“美好生活”。

“美好生活場景師”是郁亮時代最常提起的一個詞，意味著萬科再一次開啟了多元化發(fā)展的道路。建造養(yǎng)老公寓、發(fā)展商業(yè)、物流、長租公寓、冰雪度假、教育、產(chǎn)業(yè)辦公等業(yè)務(wù)，新時代的萬科業(yè)務(wù)幾乎涵蓋了一個城市生活所涉及的所有領(lǐng)域。

有意去掉萬科地產(chǎn)屬性的郁亮表示，“方向是明確的，路徑是不清晰的。”

轉(zhuǎn)型和多元化也成為2018年很多房企的關(guān)鍵詞。與以往不同的是，此次房企轉(zhuǎn)型的特點是：未來不再是“一錘子買賣”，而是隨著持有型項目的增加，參與到城市生活運營中，房企也將完成從“生意人”到“城市運營者”的角色轉(zhuǎn)變，盡管利潤增長短期內(nèi)放緩不可避免。

去地產(chǎn)化？還是換一種玩法

2018年，融資渠道收窄，融資成本大幅上升，房企資金鏈今年面臨著前所未有的困境。而房地產(chǎn)市場已呈現(xiàn)冰火兩重天的格局。一方面，北京、上海、深圳等一線城市房價出現(xiàn)了調(diào)整，成交量大幅萎縮，同時一線城市周邊的一些三四線城市房價甚至出現(xiàn)了腰斬。另一方面，武漢、成都等二線城市房價走勢強勁，部分熱點三四線城市房價快速飆升?？梢灶A見的是，隨著調(diào)控政策對高房價的圍追堵截，房地產(chǎn)未來的利潤空間將會持續(xù)被壓縮，轉(zhuǎn)型看起來勢在必行。

2018年3月，萬科公布了2017年度報告，公司實現(xiàn)銷售面積3595萬平方米，銷售金額5299億元，同比分別上升30.0%和45.3%，市場份額從2016年的3.1%上升至2017年的4.0%。相比之下，營業(yè)收入僅實現(xiàn)了1%的微弱增長。

4月26日，萬科發(fā)布2018年第1季度報告顯示，實現(xiàn)營業(yè)收入308.3億元，同比增長65.8%;實現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤8.9億元，同比增長28.7%。

按照萬科總裁祝九勝在6月29日股東大會的話來說：“萬科銷售金額全年增長45.3%。南方28.6%，上海區(qū)域28.33%，北方區(qū)域23.8%，區(qū)域分布平衡合理，22個城市銷售金額超百億。我們的產(chǎn)品聚焦于普通人的自住需求，住宅占82.7%，商辦占比13.6%，其它配套占3.7%，其中93%的住宅是中小戶型。”

這一數(shù)據(jù)顯示，住宅項目的銷售收入仍是萬科重要的流量入口，萬科自然不會放棄，而是換一種玩法而已。

多元化發(fā)展的前車之鑒

創(chuàng)建于1984年5月的萬科，是國內(nèi)首批公開上市的企業(yè)之一。隨著萬科的A股、B股先后上市，充沛的資金讓上世紀90年代中期的萬科多元化開展得如火如荼，涉足商貿(mào)、工業(yè)、地產(chǎn)、證券、文化五大行業(yè)。資金分散、人力分散導致的結(jié)果就是企業(yè)規(guī)模和利潤都上升乏力，甚至出現(xiàn)停滯不前。而同時期走專業(yè)化道路的三九集團，1996年規(guī)模有40多億元，海爾有60多億元。當時還是萬科總裁的王石意識到：如果戰(zhàn)略目標不清晰，管理能力不夠成熟，盲目跨界，多元化發(fā)展會分散企業(yè)的戰(zhàn)斗力。

在多元化道路遇阻后，王石竭力主張專業(yè)化，為了實現(xiàn)這個目標，他把一些賺錢的企業(yè)都賣掉了。萬科的調(diào)整基本上經(jīng)歷了3個階段：首先是從多元化經(jīng)營向?qū)I房地產(chǎn)集中;然后是從房地產(chǎn)多品種經(jīng)營向住宅集中;最后就是投放的資源由12個城市向北京、深圳、上海和天津集中。其間對其他企業(yè)關(guān)停并轉(zhuǎn)，該賣的賣，回籠資金1.3億元。

時隔二十多年，萬科再次走上多元化發(fā)展的道路，甚至刻意抹去地產(chǎn)公司這個概念，拋棄當初執(zhí)著追求的“地產(chǎn)專業(yè)化”，是順勢而為還是已經(jīng)想好另一種玩法?

一位曾在萬科任職的業(yè)內(nèi)人士表示，其實從2013年萬科就提出了“城市配套服務(wù)商”概念，去地產(chǎn)化從那時就埋下了伏筆。所謂城市配套服務(wù)商，可以把房子比喻成一個硬件，就像蘋果手機，蘋果硬件做得再好，也不過是一個硬件公司，而硬件公司在資本市場中是沒有想象空間的，隨著技術(shù)的更新，被淘汰的幾率也就越大，蘋果之所以擁有高估值，是因為它的軟件系統(tǒng)帶來的 ‘互聯(lián)網(wǎng)服務(wù)收入’。在華爾街，硬件公司的市盈率往往不過15倍，而互聯(lián)網(wǎng)公司的市盈率往往會給到30~60倍。

此前，郁亮曾多次帶隊到騰訊、阿里學習。“城市配套服務(wù)商”也好，“美好生活場景師”也好，未來房企的戰(zhàn)略邏輯將是：賣房子相當于賣“硬件”;通過出售房子，獲得了大量客戶，圍繞客戶做增值服務(wù)，這種收入就類似于把裝備賣給游戲參與者。當然這種模式，或許會讓習慣了暴利快周轉(zhuǎn)的房企在很長一段時間內(nèi)陷入資金鏈的困境中。

焦慮的萬科

郁亮的高調(diào)轉(zhuǎn)型的聲明，讓很多人驚呼看不懂，因為萬科去年的市場份額在增加，業(yè)績表現(xiàn)也很靚麗。

7月4日，萬科發(fā)布銷售簡報，2018年上半年，萬科實現(xiàn)合同銷售金額3046.6億元，同比增長9.91%，合同銷售面積2035.4萬平方米，同比上漲8.93%。

正是在房地產(chǎn)市場中順風順水之時，為啥還非要宣布萬科準備轉(zhuǎn)型發(fā)展了呢?

奔著“美好生活”奔跑的萬科似乎有點焦慮。

今年以來，地產(chǎn)股一直維持著低迷的走勢，最近的利空政策頻發(fā)更是讓地產(chǎn)股跌跌不休。自棚改政策調(diào)整消息一周來，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)逾3000億元，自今年1月底以來，地產(chǎn)股市值蒸發(fā)總計過萬億元。僅最近一周，萬科A(23.210， 0.00， 0.00%)市值跌去約400億元。

在6月29日的股東大會上，一位小股東問郁亮：“我在40元/股的時候沒有賣，現(xiàn)在萬科股價已近腰斬，要不要拋售?”郁亮回答：“勸人買賣股票是危險的事兒，做人要厚道，堅決不勸人買股票、賣股票。萬科做好自己的事情，市場出現(xiàn)的變化是我們不可控的，留得青山在不怕沒柴燒。”

郁亮所要留住的青山，指向了萬科的“戰(zhàn)隊”，但這支戰(zhàn)隊似乎并未到達郁亮的滿意。兩年間，萬科在銷售規(guī)模排行榜上的位置先后被恒大和碧桂園趕超，新業(yè)務(wù)的增長也一直未有明顯進展，與此同時，一線業(yè)務(wù)骨干積極性不高，一些萬科老將陸續(xù)離職，萬科的焦慮不僅來自外部環(huán)境，還在于內(nèi)部。

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發(fā)動基層、提振士氣成為萬科當下所急需解決的“內(nèi)憂”。就在不久前，網(wǎng)上流傳萬科內(nèi)部發(fā)起一場極具冒險性的“起立坐下”運動。知情人士稱，在地方公司，萬科中基層員工被要求完成一次下崗再上崗，競爭上崗失敗便離崗。具體流程為各城市公司的員工被就地免職后，崗位開放，在全公司內(nèi)競聘上崗，目的是激發(fā)員工的“戰(zhàn)斗力”和“狼性”。但部門總經(jīng)理級別及以上人員除外。

對于萬科的這種做法，有行業(yè)內(nèi)人士表示，“這種方式的初衷是好的，但部門總經(jīng)理級別及以上人員除外，意味著核心位置并未被觸動，既得利益者依舊占據(jù)大多數(shù)資源和權(quán)力。萬科南方區(qū)域某公司甚至將自己拆分成19個部門，設(shè)置了19名部門執(zhí)行合伙人來保證既得利益者的利益不會在變革中受到影響。這場改革的成功率并不高。”

一位萬科離職的人員指出，萬科人員流動一直很大，主要以專業(yè)經(jīng)理到部門副經(jīng)理級別等業(yè)務(wù)骨干為主，離職的原因大多因為薪酬和職位。如果大面積推行’起立坐下’選拔機制，可能還會有一批人離開。