題:西雙版納樓市為何率先回暖?
作者 丁祖昱 易居企業(yè)集團(tuán)首席執(zhí)行官
2023年,哪個(gè)城市率先釋放回暖信號?成交數(shù)據(jù)顯示,是西雙版納。
(相關(guān)資料圖)
作為一個(gè)典型的被旅游激活的城市,春節(jié)期間,西雙版納有接近300萬人涌入。旅游價(jià)值擴(kuò)大了住宅市場價(jià)值,這使得西雙版納在傳統(tǒng)地產(chǎn)淡季中走出獨(dú)立行情,釋放回暖信號。
總體上我們認(rèn)為,當(dāng)前房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)的復(fù)蘇只是局部,底部修復(fù)仍是一個(gè)緩慢長期的過程。
為什么西雙版納先火?
過去的一個(gè)月,東三省購房人群支撐起西雙版納的樓市,僅春節(jié)期間,東三省購房占比就達(dá)到了四成。
克而瑞云南機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,2023年1月,西雙版納新建商品住宅共成交20.87萬平方米,同比上漲27%,環(huán)比上漲41.5%。
這組數(shù)據(jù)有兩大典型特征。首先,1月西雙版納新建商品住宅成交總量接近省會(huì)城市昆明,領(lǐng)跑云南重點(diǎn)地市州。其中,成交總量是大理的6倍。
其次,西雙版納1月成交規(guī)模創(chuàng)下近13個(gè)月峰值。自2022年10月以來,西雙版納商品住宅成交規(guī)模連續(xù)4個(gè)月環(huán)比上漲,至1月受旅游復(fù)蘇影響,市場迅速回溫。
實(shí)際上,觀察近5年西雙版納成交情況,成交總量維持在120萬平方米以上,疫情以來,西雙版納“以價(jià)換量”成交均價(jià)和規(guī)模均處在低位徘徊,尤其是2022年成交均價(jià)下跌至6000元,項(xiàng)目價(jià)格較2020年普遍下降三成左右。因此,“抄底”的氛圍進(jìn)一步刺激了成交。
克而瑞云南機(jī)構(gòu)提供數(shù)據(jù)顯示,1月,70平米以下面積段、總價(jià)40萬以下產(chǎn)品成為西雙版納市場主力。春節(jié)期間,西雙版納購房門檻套均總價(jià)46萬元,較2022年上浮5萬,但相比2021年峰值降低了23萬,這也意味著,經(jīng)濟(jì)與行業(yè)下行壓力下,購房客戶偏理性,投資行為也更保守。
西雙版納回暖在全國并不具典型意義
“西雙版納式”回暖是否可持續(xù)?我們認(rèn)為,放在全國并不具有典型意義,但一些城市近期的市場表現(xiàn),也讓我們看到了行業(yè)復(fù)蘇跡象。
2023年1月,有17個(gè)城市商品住宅成交面積同環(huán)比齊增,其中也不乏瓊中、東方和拉薩等一些旅游城市,但多數(shù)以三四線城市為主,這部分城市需求主要來自春節(jié)返鄉(xiāng)、疫情全面解綁后的部分補(bǔ)償性購房需求。此外,杭州、西安、天津三個(gè)城市同比均為正增長。
從微觀層面來看,比如天津、南京、蘇州、福州等地,來訪量和認(rèn)購量穩(wěn)步回升。典型如天津,克而瑞數(shù)據(jù)顯示,第五周全市熱銷項(xiàng)目共計(jì)接待客戶25303組,平均單盤接待92組客戶,熱銷項(xiàng)目共計(jì)認(rèn)購2078套,超過2022年所有周度認(rèn)購數(shù)據(jù),甚至高于2021年下半年市場行情,全市認(rèn)購轉(zhuǎn)化率為8.2%。此外,南京、徐州等不少項(xiàng)目開始收回銷售折扣也在從另一層面說明市場氛圍在發(fā)生變化。
從房價(jià)漲跌情況看,根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù),1月份共有21個(gè)城市新房價(jià)格連續(xù)3個(gè)月同環(huán)比下降,數(shù)量較12月減少了14個(gè),其中,有15城房價(jià)結(jié)束“3連跌”,市場出現(xiàn)了不同程度的“量價(jià)回暖”信號。
總體上,全國部分城市房地產(chǎn)下行壓力得以緩解,但這并不意味著市場迎來真正復(fù)蘇,市場仍然是脆弱的。因?yàn)閺?fù)蘇只是局部而非全面,且其持續(xù)性存疑。
一旦政策寬松環(huán)境有所收緊,樓市勢必會(huì)面臨新壓力,當(dāng)前在售項(xiàng)目案場來訪認(rèn)購回升和網(wǎng)簽備案量價(jià)齊升情況也將隨之降溫。我們認(rèn)為,短期內(nèi),市場仍需溫和政策的支撐,市場信心也有待政策的呵護(hù)。(中新經(jīng)緯APP)
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